《房地产经济学》练习题汇总
第一章、 房地产经济学概述 一、名词解释
房地产： （狭义）土地和土地上的建筑物、定着物及其衍生的权利与义务关系的总和，包括物质实
体和财产权利。
（广义）地球表面及地表之上和之下的延伸的一定空间。？
房地产业：是指从事房地产业投资、开发、经验、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。
【按照我国现行产业的划分，房地产业属于第三产业的第二层次。】
房地产经济学：是应用一般经济学的基本原理和方法，分析稀缺的房地产资源配置问题，特别是房地产活动或行为对房地产价值（价格）的影响的学科，属于实证经济学的范畴。 二、问答题梳理
1、 房地产的经济特性：
① 空间特性，主要指空间的固定性和异质性。
② 市场特性，主要指房地产市场的不完全竞争性质（区域性、交易费用高、供给的滞后性、需
求的二重性）。
③ 资产特性：房地产的价值量大、使用的耐久性 房地产金融、税收的重要性和房地产的投机性
④ 法律与制度特性：房地产产权由法律界定 2、 房地产业经济活动的特点
① 房地产业是一个区域差异巨大，级差收益明显的行业； ② 房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业； ③ 房地产业是一个高投资、高收益、高风险的行业；
④ 房地产业是一个受政府政策影响很大，与法律制度密切相关的行业。
第二章、 房地产经济周期波动 一、名词解释
经济周期：是指长期经济增长过程中，在一系列因素冲击下，国民总产出、就业量和价格总水平等宏观经济变量的短期波动。
房地产经济周期：是指房地产业在发展过程中，在一系列因素冲击下，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，它体现为房地产投资、销售、价格以及就业等经济变量的短期波动。 二、问答题梳理
1、 房地产业在国民经济中的基础性地位：
① 是社会一切部门不可缺少的物质条件 ② 是社会劳动力生产和素质提高的先决条件 ③ 是城市经济建设与发展的重要物质基础 ④ 是城市环境革命、更新改造的重要动力 ⑤ 是国民经济积累资金的重要来源 2、 西方经济周期类型 别称 长度 主要起因
基钦周期 40个月 企业存货的增减 朱格拉周期 9~10年 产业结构和产品结构的变动 库兹涅茨周期 15~25年 建筑业的扩张、收缩 康德拉季耶夫周期 长周期 50~60年 技术进步和革新 短周期，存货周期 中周期，固定投资周期 中长周期，建筑周期 3、 房地产经济周期波动的四个阶段 交易量 复苏阶段 回升 繁荣阶段 急剧增加 开发规模加大 衰退阶段 明显减少 —— 萧条阶段 锐减，期房交易量降幅更大 开发商面临困境甚至破产 1、 跌势持续 2、 期房价格加速下降而大大低于现房价格 开发情况 开发数量上升，开发速度逐步加快 房价 1、 慢慢回升，呈持续增长状态 2、 期房价格＜现房价格 1、 越来越高，逐渐1、 持续上升，但涨到达顶点 幅明显放缓并2、 期房价格逐渐出现下跌迹象超过现房价格，（在突发性事并在房价上涨件影响下，房地过程中起带头产价格会急剧拉动作用。 下降） 2、 期房价格下跌速度＞现房价格下跌速度 炒风日盛，出现限制投机的呼声 房地产从业人员减少、失业率和破产率增加 房地产市场行为 炒家进入，市场交易活跃 ——
4、 房地产经济周期波动的形态
① 长期趋势：持续增长，但也有波动 ② 景气循环：【与宏观经济的关系】
a. 房地产业稍后于宏观经济进入复苏期 b. 房地产业先于宏观经济进入繁荣期 c. 房地产业先于宏观经济进入衰退期 d. 房地产业的萧条期长于宏观经济
e. 房地产业景气循环的波峰高于宏观经济，波谷低于宏观经济 ③ 季节波动 e.g.“金九银十” ④ 随机波动（不规则波动）：受到不确定因素影响——自然灾害、政治风波等 5、 影响房地产经济周期波动的因素
① 内生因素：
a. 收益率 收益率↑—→开发商扩大投资和开发规模
收益率↓—→开发商的投资行为变得谨慎
收益率影响房地产市场投资的扩张和收缩，进而影响市场供求关系，从而影响周期波动。 b. 投资 投资↑—→市场进入繁荣期
投资↓—→房地产业出现萧条
房地产投资的变动和房地产周期的变动基本一致 c. 市场特征
Ⅰ不完全竞争性：价格信号不能完全真实反映市场的供求状况—→房地产供求难以匹配—→房地产周期波动
Ⅱ区域性特征：不同区域具有不同波动特点，若出现一系列冲击，会通过“传染”波及更多地区。
Ⅲ易受政府调控干预影响的特性：调控得当，波动小；反之波动大。
② 外生因素：
a. 政策因素：政府通过货币政策、财政政策、土地政策、经济体制和经济制度改革以及区域
发展政策等对房地产市场调控，进而影响房地产周期波动 b. 社会经济与技术因素：
Ⅰ国民收入和消费水平：国民收入↑—→消费水平↑—→房地产投资消费↑—→房地产业繁荣
Ⅱ通货膨胀率：通货膨胀和通货紧缩交替变化—→房地产投资预期回报率—→房地产周期波动
Ⅲ经济增长方式的转变、Ⅳ产业结构演进、Ⅴ城市化、Ⅵ技术进步 c. 随机因素：自然灾害和政治风波
6、 住宅的消费水平和社会经济的发展水平相关如何理解。【要点】
① 住费用的恩格尔系数：无论家庭收入多少，住宅费用支出比重总是固定不变的，为12% ② 舒瓦贝法则：随着家庭收入的增加，用于住宅消费的支出呈增加趋势。
社会经济的发展水平↑—→住宅消费水平↑
7、 我国房地产业的发展趋势（结合当前经济形势），分析在周期波动中所处的位置。
第三章、 地租理论与区位理论 一、名词解释：
地租：泛指土地所有者把他所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他财务（资源）租给他人所获得的报酬，是一种不仅限于土地的租金。【由原始价值、私有价值、公有价值构成】 区位：是指特定的地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。
土地转换边际理论：任何一个地段总有一种用途比其他用途有利，这种用途使该地段有最高的地租报酬。
屠能圈：由空间距离（运费）造成的利润差，决定了土地的不用类型，表现为以中心城为中心，向外呈同心圆状的6个农业地带。 二、问答题梳理：
1、 绝对地租和级差地租的比较 级差地租 绝对地租 概念 形成条件 形成原因 被土地所有者占有的，由于土地等级差别所产生的超额利润。 土地自然力的差别（肥力、位置） 土地经营权的垄断 由土地所有权的存在所决定的，不论租用什么样的土地都必须缴纳的地租。 农业部门资本的有机构成低于社会平均资本的有机构成 土地所有权的垄断 ★级差地租形式： 级差地租Ⅰ：等量资本投在等面积的不同条件的土地上，因土地的肥力和位置的差别所产生的超．．．．．．．．．．．．．．．额利润转化的级差地租。【具体理解如下表】 土地 等级 a 甲 乙 丙 所耗资本 （元） b 100 100 100 平均利润 产量 （元） （担） c 20 20 20 d 6 5 4 个别生产价格（元） 社会生产价格（元） 级差地租Ⅰ 全部 每担 每担 全部 （元） 产品 产品 产品 产品 e=b+c 120 120 120 f=(b+c)/d 20 24 30 g=fmax 30 30 30 h=g*d 180 150 120 i=h-e 60 30 0 PS：社会生产价格必然由其中的劣等地的个别生产价格来决定。