项目摘要（详见招标文件）

声明：

以下所述内容仅是本项目要求的摘要节选，其作用仅限于提供给那些有兴趣的供应商参考并决定是否参与投标，此内容不应被理解为招标文件中对项目的全部要求。

（一）项目人员需求一览表

序号 人员类别 数量 人员必须具备条件 年龄在45周岁以下，大专以上学历，要求有3年以上相关物业管理经验和物业管理上岗证；有较强的管理能力和工作经验，熟悉ISO9001：2000质量体系运作，能够充分调动全体员工的积极性，善于管理、善于沟通，能够很好的配合学校。 保安队长，要求男性，年龄38周岁以下，中专以上学历，退伍军人或党员，从事本岗位3年以上工作经验，有较高的政治思想素养和业务水平，责任心强，具较强的组织、协调和决策能力。 保安员，要求男性，年龄20-40岁，身高1.70米以上，初中以上文化程度，身体健康，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正，有责任心，有处理突发事故的经验和保安工作经历。 人员配置要求年龄45岁以下，具有初中（含）以上文化程度，身体健康，有从事过学校保洁工作一年以上经验，仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。 人员配置年龄在45岁以下，中专或中技以上学历，具有行政主管部门颁发的专业上岗证书和中级以上的相关等级资格证书，从事本岗位3年以上专业工作经验，业务素质高，有强烈的事业心和责任心，能吃苦耐劳。 1 项目主任 1人 2 保安员（其中含队长1人） 10人 3 保洁员10人（其中含班长1人） 10人 4 维修人员 1人

（二）服务范围

1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、 外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。

2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、加压供水设 备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。 3、本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下水管道、沟渠、池、

井、绿化、路灯、停车场）的维修、养护和管理。

4、本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理，杜绝火灾隐患。 5、公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位及会议室、活动室、领导和教师办公 室、食堂就餐区域等)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。 6、外墙及玻璃清洗。

7、白蚁防治、消毒及防蚊虫、灭鼠服务。 8、交通、车辆行驶、停泊及进出大门的管理。

9、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。 10、协助管理本物业内文体娱乐活动。 11、物业及物业管理档案、资料。

12、招标人认可的，中标人在投标文件中承诺的其他事项。

13、招标人与中标人协商后，认为有必要交物业公司管理的其它项目。

（三）物业管理标准及要求

物业管理执行《全国物业管理示范大厦评分标准》（95分以上的标准），保证管理范围内各项建筑和配套设施时刻处于良好的工作状态，营造一个健康舒适的工作环境，物业管理的分项标准要求如下： 序号 1 2 项 目 房屋日常养护维修 室外场地、道路养护维修 服 务 标 准 确保房屋、门窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。 确保室外场地、道路的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。 保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零修合格率100%。 对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全；确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷设施。 每月对校内空调进行安全检查并登记；每年空调开机前进行内外机清洗。 加强日常检查巡视，做好每日登记，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率100%；制定突3 给排水设备运行维护管理 4 供配电、供气设备运行维护管理 5 空调清洗维护 消防系统（含火灾自动报警系统、水消6 防系统、防排烟系统、气体消防系统） 发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率100%。定期对消防系统及背景音乐系统进行保养维护。与学校签订消防安全责任承诺书。 建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、天台、内外墙面、停车场、道路和花圃、花坛等所有绿化区域等所有公共区域和会议室、教师和领导办公室、食堂就餐区域等保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、枯枝树叶、污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积水，确保物业容貌整洁。零修合格率100%；保证建筑物外墙每年清洗二次。 确保安全和正常工作环境；环境秩序良好；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；道路畅通，车辆停放有序。过夜车辆停放、无车辆失窃事件。并根据采购单位要求对出入大楼的物品、人员、车辆进行检查。 定期对系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），零修合格率100%。 加强日常检查巡视，确保灯光的正常使用；定期检测，发现故障及时维修，零修及时率达到100%，小修不过夜。 专人负责日常的运行管理，有熟练、专职、持证上岗或资格证的专业技术人员对校区各项设施设备进行日常的维保；对全校教学区、生活区的电路设施要经常检查、维修，确保校完电路的使用安全和畅通；对各教室、办公室线路、开关、电灯、窗户以及门锁、学生桌椅、讲台等设备进行每周检查一次，对反映的问题应在24小时内解决；每学期开学前要全面检查校舍灯光以及门窗、锁等是否完好，发现坏了要及时向校方提出申购及时更换。及时按照学校要求做好各种零星搬运。 大、小型会务、考试、活动的服务：会场、考试、活动场地布置及前后的清洁工作；协助做好大型会议、活动或临时性会议、活动、考试等的相关工作。 学校报刊、信件的及时、准确、完整送达，做好收发登记。 负责学校教师、学生及家长临时委托的物品寄存、转交，物品不遗失，保证相关人员及时收取。 必须保证采购单位交给物业档案资料的完整性、完好性。 协助管理本物业内文体娱乐活动。 7 环境卫生管理 8 治安及车辆管理 保安监控系统运行维护 室外路灯系统维护管理 9 10 11 日常零星维护和零星搬运 12 会务、活动服务及其他临时性服务 报刊、信件及物品的寄存管理 物业档案资料管理 精神文明建设

13 14 15 （四）管理期限内需达到的目标

1、中标单位实行物业管理的标准参照执行《全国物业管理示范大厦》评分标准达到95 分以上。

2、制定物业管理发展规划，有计划、有检查，采购单位满意率达95%以上。 3、有效投诉率低于0.2%。