昌 建 东 外 滩 项 目 可 行 性 研 究 报 告

目录

第一部分 宗地评价 ................................................................................ 3 一、宗地基本情况 .................................................................................... 3 二、区域板块分析 .................................................................................... 3 三、环境评价............................................................................................. 4 四、交通条件............................................................................................. 4 五、市政规划............................................................................................. 5 第二部分 区域市场分析 ........................................................................ 7 一、周边楼盘状况 .................................................................................... 7 二、价格及客户群体分析 ........................................................................ 8 第三部分 项目SWOT分析 ................................................................... 9 一、地块SWOT分析 ............................................................................... 9 二、项目分析总结 .................................................................................. 10 第四部分 项目投资测算及价格敏感性分析 ...................................... 11 一、项目经济技术指标 .......................................................................... 11 二、项目投资测算表 .............................................................................. 12 三、土地价格敏感性分析（160.5亩） ................................................ 12 四、商铺价格敏感性分析（300万/亩） .............................................. 13

第一部分 宗地评价

一、宗地基本情况

目标宗地位于漯河市郾城区黄河路与金山路交叉口东北角，占地160亩左右，容积率为3.5。宗地东临沙河，南临漯河市主干道黄河路，紧邻黄河路大桥，西临漯河市主干道金山路，北距规划中的生态水城仅1公里。

目标宗地原为漯河市铸造厂，目前宗地围墙已搭设，政府正在对铸造厂进行拆迁工作。宗地北部与双汇·国际花园之间有块空地，该地块为漯河市舒曼置业有限公司所有，目前该地块已无地上附着物，围墙已搭设，但尚未动工，预计未来2年内会动工，届时将与本项目以及广鑫·帝景城形成竞争态势。 二、区域板块分析

宗地所处沙北东区属于漯河市被边缘化的区域，西不属于沙北板块，东不属于召陵板块，南不属于铁东板块，是漯河市一个被遗忘的边缘化地带。近年来，该区域由于沿河改造工程进度较慢，区域的开发潜力一直未被挖掘，只有双汇·国际花园唯一一个高档社区孤掌难鸣。区域内的基础设施和生活配套不够完善，也缺乏相应的教育、医疗配套，在集中式的商业配套方面也存在空白。

纵观漯河市近年来的城市发展，不难发现，市中心老城区、沙北区，源汇区双龙、西城区，以及沙北淞江新区的地块越来越稀缺，甚