南京财经大学本科毕业论文（设计）

表-6

3. 盈利能力同行业分析

评价房地产企业盈利能力的主要指标有营业利润率、毛利率、资产回报率等。截至2015年4月2日，有163家房企发布了业绩公告或预告。其中，利润增加的房企有76家，占46.6%；利润减少的房企有81家（含利润亏损），占49.7%；扭亏为盈的有6家，占3.7%。

已发布年报或业绩公告的73家上市房企，2014年实现净利润总额为810.83亿元，同比增长4.7%，低于期内12.1%的营业收入增长率。其中，净利润增长率低于营收增长率的企业占65.8%，可见多数企业增收不增利。随着公布年报的企业增多，我们预计，增收不增利的特征会愈加明显。

千亿房企中，除了绿地暂未整体上市外，另六家企业中，中海地产利润率最高，毛利率和净利率分别是32.6%和23.7%，远超其他企业；万科净利润率最低，只有10.7%。2014年，中海地产实现净利润223亿元，日均赚6110万元，依然是行业盈利冠军。

毛利率方面，有超过六成的企业毛利率超过30%，而低于20%的仅占12.5%。可见行业毛利率依然较高。知名度较高的企业中，保利地产32%，中天城投31.3%，金地集团28.9%，招商地产25%。

净利率方面，净利率低于10%和亏损的企业占比超过55%，数量最多；介于10%~20%

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的企业占37.5%，逾三成。兰德咨询统计，已公布年报或公告的73家上市房企的平均净利率是11.3%，较2013年下降0.29个百分点。

值得注意的是，2014年上市房企利润率依然延续了近年来持续走低的态势。其中，万科去年的房地产业务结算毛利率下降了1.55 个百分点，为20.76%；结算净利率下降了0.6个百分点，为11.41%。这是万科连续第四年利润率下滑：2011~2013年，其房地产业务的结算毛利率分别为28.79%、25.84%、22.31%，结算净利率分别是为15.01%、13.08%、12.01%。招商地产毛利率由去年同期的41.52%下降到37.33%；净利率由去年同期的16.91%下降到12.7%，达到6年来最低。金地集团房地产业务毛利率从26.9%上升到28.93%，较2013年同期提高2.03个百分点，但是净利率由12.95%下降到10.88%，较2013年同期收窄2.07个百分点。

进一步统计显示，因核算口径不同，香港内房股企业的净利率一般高于沪深A股企业3个百分点左右。如果剔除评估物业增值，上市房企平均净利率应在11%左右；因为上市房企基本代表着行业优秀水平，就全行业而言，我们预计，平均净利率已抵近10%，甚至已低于10%。据兰德咨询统计，近年来，房地产行业平均毛利率和净利润率每年降幅分别在2.5和1个百分点。依此估算，2015年行业净利率几乎可以肯定会击穿10%红线。

销售净利率是指净利润与销售收入的比率。用以衡量一定时期的销售收入获取利润的能力，反映每1元销售收入带来的净利润的多少。两房地产公司的销售净利率变动不大，万科地产和保利地产的平均销售净利率分别是0.15和0.16。保利地产销售带来的净利润略高。

总资产报酬率是企业在一定时期内获得的净利润与资产总额的比率，表示全部资产的总体获利能力。该指标越高，表明企业投入产出的水平越高，企业资产运营越有效。两公司在近三年的总资产报酬率基本一致，说明全部资产的活力能力相差不大。

以上分析表明，虽然在近几年房地产行业不景气，资金链出现问题，但是房地产的

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盈利能力还是依旧保持在较稳定水平，盈利能力较强。进一步说明房地产行业是一个利润相当高的行业，这也是很多企业将业务范围向房地产行业扩张的原因。

从盈利能力来看，保利在主营业务方面持续稳定的增长，且主营业务利润率的平均水平高于万科，显示了其良好的规模效益，所以保利地产的盈利能力较为稳健。公司应不断提升管理能力，在行业遭遇风险时及时调整战略，减缓扩张速度，加速回笼资金，配合灵活的销售策略，才可能在环境恶化时仍能保持较好的发展态势。

(二) 营运能力分析

对一个企业来说，营运能力分析是对企业资金周转状况进行的分析，资金周转得越快，说明资金利用效率越高，企业的经营管理水平越好。营运能力指标包括应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率等指标，下面，就这几个重要指标结合保利地产2012——2014年度资产负债表，利润表，加以引用，具体列示。

1. 应收账款周转率

应收账款周转率又称为应收账款周转次数，指年度内应收账款转为现金的平均次数，它说明应收账款的变现速度。从时间角度分析，反映企业应收账款变现的指标应该是应收账款周转天数，即企业从发生应收账款到收回现金所需要的时间。

其计算公式是：

应收账款周转率=主营业务收入／应收账款平均余额

应收账款周转天数=360／应收账款周转率

在具体使用应收账款周转率指标进行分析时，应该注意以下问题：

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(1) 应收账款周转率反映企业应收账款的变现速度和管理效率。

应收账款是流动资产的重要组成部分，在流动资产中具有举足轻重的作用。应收账款周转快，说明企业资产流动性强，短期偿债能力也强，并在一定程度上可以弥补流动比率低而给债权人造成的不良印象；同时，提高这一比率可以降低坏账发生的可能性，为企业安全收款提供保障。但是，这并不意味着比率越高越好。如果应收账款周转次数过高，可能是由于企业的信用政策、付款条件过于苛刻所致，这样会限制企业销售量的扩大，从而会影响企业的盈利水平。

(2) 评价企业应收账款周转情况的好坏，应当结合企业所售商品的种类、各地商业

往来惯例、企业信用政策以及行业平均水平进行综合考虑，确定合理的评价标准，作出正确的判断。

(3) 应收账款周转天数也可作为制定信用政策、评价收账效率的重要依据。 (4) 从严格的意义上来说，应收票据应该包括在上述比率的计算之中。 若是这样考虑，那么所算得的比率应称为“应收款项周转率”和“应收款项周转天数”。 由资产负债表，得出下列数据： 应收账款 2012 2013 2014 期末 1880283617.10 2331813449.76 3349567715.28 期初 1057645022.59 1880283617.10 2331813449.76 由利润表得出下列数据： 本期发生额 2012 主营业务收入 主营业务成本 68905756710.27 43972081799.46