道路、停车场、明暗沟、路灯、庭院灯等，定期检查，随坏随修。

2、管理措施

建立双重巡视制度，加强对公共设施的管理，防止或及时发现破坏情况。定期对公共设施进行检查，发现损坏或隐患及时修复，保障其正常使用与安全，并作好记录；根据积压类公共设施的使用寿命及实际使用情况，进行及时的改造与更新。

3、建立各项档案及台账

如：市政公共设施分布明细表、市政设施维护保养记录、市政设施检查记录等。

三、环境卫生管理具体方案 （一）环境卫生的基本实施方案

管理处设立综合管理部，综合管理部主管负责相关环境卫生管理工作。为搞好环境建设，我们在街道、小区内配置清洁工，实行动态保洁。在街道或小区醒目处上墙公布保洁责任人，接受群众和业主监督。实际操作中将结合实际情况，为小区居民提供优美整洁的居住和生活环境。为做好环境卫生管理工作，我们将从以下三方面入手：

1、环卫设施建设

要搞好环境卫生管理工作，必须有相应的卫生设施，除了常规的配置外，可考虑配置各种清扫工具，在主要的交通要道上设置果皮箱。负责作好环卫设施的日常使用及维修保养工作，提出高设施使用效率，延长使用寿命。

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2、环境卫生管理措施

（1）加强环境卫生的宣传教育：搞好环境卫生工作，需要业主的配合，为此，我们要作好环境卫生和环保意识宣传，加强业主自觉意识和自觉遵章观念，共同维修整洁优美的社区环境。

（2）制度落实：管理制度是搞好环境卫生管理工作的保证，我们将结合实际情况，在原有体系的实施基础上，做好制度建立工作，如岗位责任制、操作流程、劳动纪律、考核及奖惩条例以及清洁工具使用和保养细则等。

（3）公共区域清洁内容

地面保洁：不定时保洁，小区主道路做到地面无杂物垃圾；道路无石无沙，无杂草，无积水，无烟头；所有公共场所无杂物、无垃圾。

楼道、楼梯每天清扫一次，多层每二天清扫一次，做到无杂物、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放，消防箱、扶手无尘、玻璃窗完好明亮。

绿化带：每天一次，做到各类道路灯、阴井盖、指示牌、铁栅栏、各类美化设施整洁干净。

（二）街道、小区道路、住宅保洁工作 1、街道、道路保洁工作

（1）街道、道路保洁与住宅保洁实行分块管理，制定各自的工作范围和工作标准。

（2）街道、道路保洁采用流动性保洁办法，轮番巡回保

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洁，以提高地面光洁度和工作效率。

2、住宅保洁

住宅保洁采用定位办法，按工作周期表做好楼宇保洁工作，楼梯清扫错开上下班时间，实行隐性服务。

四、绿化养护管理的具体实施方案 （一）绿化设施设备的配置

为搞好小区绿化，拟派绿化工对小区绿化进行养护和种植，并有计划购置多功能绿化工具。

（二）绿化植被的定期养护

公共绿化养护主要是清除杂草，修剪草坪，修剪枝叶，除虫灭害，清扫枯枝黄叶，移栽以及绿化垃圾清运等工作。

（三）管理措施

1、按绿化内容，责任落实到人，并制定出具体的奖励制度。

2、建立绿化管理档案，内容包括树木位置、品种、数量、绿化设施、绿化动态等。

3、日检、周检、月检相结合，发现问题及时采用有关措施。

（四）绿化养护实施计划

包括草坪修剪、清除杂草、灌排水、施肥、病虫害防治等。 五、各类档案建立和管理

小区档案是住宅区财产的重要组成部分，管理好住宅区的档案是物业管理工作的重要内容。为此，将特别设立档案室，

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建立较完善的档案管理体系。使档案管理工作在楼宇的使用、维修、改造、扩建以及业主装修等方面发挥重要作用。

管理处建立资料应包括：小区规划图、建筑结构图、物业资料、业主（住户）资料、日常管理资料、出租房屋档案、装修管理档案、大工程维修档案、收费管理档案、设备管理档案、社区文化档案、业主（住户）意见调查及统计记录、服务质量回访记录、业主（住户）投诉及处理记录、员工管理档案、培训档案、行政文件、业主委员会文件等等。

企业经济效益

物业管理是属于微利的服务行业，正确的核算物业管理经营成本，是物业管理企业能够正常运作的首要因素，也是为业主提供超值服务的重要基础。

一、测算 （一）测算依据

1、根据《物业管理条例》。

2、根据露水河镇物业管理实际情况。 3、根据相关文件、有关规定、服务标准等。 （二）测算项目

1、物业服务收入、支出、利润。包括国家政策资金投入、人员经费开资等。

2、影响到测算结果准确性的因素。如国家税收政策的优

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惠程度、社会平均工资的增加幅度和社会保障基金扣缴比例等。

二、三大服务及收费标准

提供便利、高效、经济的便民服务是物业管理服务社区提高业主生活质量的一项重要保障，我们将根据各小区结构、地理位置及周边配套设施情况、业主调研的结果，并结合我们开展的便民服务项目，提供以下各项服务：

（一）常规性服务

根据《物业管理服务条例》、《物业管理服务合同》等规定，我们对全体业主提供的经常性服务，贯穿与物业管理的始终。具体的服务内容是：公共环境保洁、房屋共用部位和共用设施维修养护、公共设备设施的管理维护、绿化管理等。

（二）委托性服务

根据物业管理的特点，为方便业主，我们将在管理期限内与各行政职能部门和服务部门建立委托关系，如供水、供电、供暖等设备设施及线路、管线维护维修委托和费用收缴委托，市政、环卫、绿化、消防以及社区等部门管理职能委托。

（三）特约性服务

特约性服务是为满足业主（住户）特别需要而提供的个别服务，具体分为无偿服务项目和有偿服务项目。服务工作人员要经过专业培训，确保服务质量。

（四）收费标准

根据《物业管理服务条例》、《物业管理服务合同》、《物价

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