第二部分 常德市办公物业

市场调研分析

一．常德市办公物业的供给结构及供给总量

楼盘名称 首创大厦 迅华大厦 广宇大厦 美景大厦 平和项目 其它 小计 供应量合计 办公物业总量（㎡） 16800㎡ 4600㎡ 21240㎡ 10000㎡ 供给结构 40--217㎡的单间销售为主 40--102㎡的单间销售为主 25--145㎡的单间销售为主 109--177㎡的单间销售为主 2004年 销售存量 840㎡ 552㎡ 425㎡ 2000㎡ 3817㎡ 14207㎡ <4000㎡ 18207㎡ 22024㎡ 2004年-05年新增量 常德办公物业市场租售两旺，特别是2004—2005年常德办公物业的供应量<23000㎡（2003-04年办公物业供应量52640㎡，基本消化完），没有任何项目与本项目竞争（办公物业部分），而且近4年常德的经济发展，一部分公司不断发展，壮大，对办公物业的要求越来越高，建设现代型的高档办公物业非常必要。

二．常德市办公物业面积分割对比分析

项目名称 首创大厦 迅华大厦 广宇大厦 美景大厦 合计/平均 办公物业面积 16800㎡ 4600㎡ 21240㎡ 10000㎡ 52640㎡ 主力单元面积 130---160㎡ 40---100㎡ 50—120㎡ 110--170㎡ 销售率 95% 88% 98% 80% 客户类型 投资客：>85% 投资客：>70% 投资客：>80% 投资客：>70% 从上表可见，目前常德办公物业的面积分割主要集中在三个区间：40--60㎡、80--110㎡、130--170㎡，但各物业的面积分割存在较大的面积差（最大存在100

㎡以上/间），常德的办公物业面积分割存在不科学与不规范的地方。

三．常德市写字楼物业价格及走势对比分析

物业名称 首创大厦 迅华大厦 广宇大厦 合计/平均 面积（㎡） 130-160 40-100 50-120 2003年均价 （元/㎡） 1600 （03年5-8月） 2200 （03年年初） 2100 （03年年初） 2004年均价 （元/㎡） 1720 （04年10月） 2300 （04年10月） 2320 （04年10月） 价格增幅 7.5% 5% 11.7% 8.06% 销售率 >95% >88% >98% 从上表可见，2003年—2004年，办公物业价格平均上涨120元---250元，上涨幅度5%--12%。

四．常德市办公物业租金及租赁情况对比分析

物业名称 首创大厦 迅华大厦 广宇大厦 合计/平均 办公单位主要 租赁面积 220—320㎡ 400—440㎡ 200—260㎡ 租金 18元/㎡ 15—20元/㎡ 16—20元/㎡ 17元/㎡ 物业管理费 0.8元/㎡ 1.2元/㎡ 1.5元/㎡ 出租率 >70% >76% >65% >70% 从上表可见，办公物业单元面积在220---320㎡之间很受公司租赁场地时青睐，主要是为公司的发展找一块风水宝地，常德办公物业的租金稳定在16-19元/㎡。

五．常德市办公物业综合指标对比分析

建筑立面特点 天德大厦 乳黄色外墙，线条简迅华大厦 广宇大厦 乳白色外墙，形象一般 线条简洁，乳白色设计特点 捷，有一定特色和档次 过道比较宽，采光通风公众过道等部分 好。吊顶有3.2米，较宽敞；配有楼宇保安监安全度高 正门为玻璃门，形象较正门/大堂 好，大堂约100㎡，采光好,洁净。 商务中心 车位租售 无 没有地下车库，只有18—20个占用道路的公共车位 杭州西子奥的斯电梯，运行良好 没有绿化，更没有中央其他 公建/配套 空调；自身没有其它商娱乐配套多，银行，酒店多 租金18-19元/㎡，（含管理费） 没有专职保安，只有守正大门2.5米玻璃门。 大堂120㎡，中间有柱，比较杂乱。 无 没有自有车库，只有10—15个占用道路的公共车位。 奥的斯电梯 没有绿化，无中央空调；没有其它商务配统，但相对不能保证安全周边配套多。 租金： 15-18元/㎡， 管理费： 1.2元/㎡。 保安/卫生 专职保安，卫生程度一门人，卫生程度较好； 般。 交通方便，有1，6，32， 交通方便，有33，51，13等多路车经过 本大厦停车及车辆出 入都比较方便 无 42，48，等多路车经过 本大厦停车及车辆出入方便，但停车位少 无 2.5米宽的过道，采光通风好。 外墙，有一定特色，外部综合形象较好 2米宽的过道，采光通风一般。 控系统，20个监控器，吊顶较高，有舒适感 没有正门，只有后门，没有真正的大堂，商务办公形象一般。 无 没有自有车库，只有12—15个占用道路的公共车位。 安徽富士电梯电梯 没有绿化，无中央空调；没有安全监控系统，自身没有其它商务配套。 租金： 16-20元/㎡， 管理费： 1.5元/㎡。 无保安，卫生程度一般。 交通方便，有18，32，33，28，5等多路车经过 本大厦停车及车辆出入不方便，停车位也少 无 公众配套服务 电梯 务配套，但周边餐饮，套。有闭路电视监空系物业管理 管理费 公交线 交通状况 车辆出入 方便度 物业服务内容 从上表可见，常德的办公物业自身配套存在许多不足，物业管理与物业服务基本没有，只是城镇化的办公物业水平，不具备城市化标准办公物业的各类特征。

六．常德市办公物业的营销水平及传播定位

调查楼盘 首创大厦 迅华大厦 广宇大厦 合计 传播定位 做住宅及一楼商业配套卖 作为综合楼卖 做商务楼卖 售楼现场 尾盘的销售在其公司17楼财务处 已撤场 一楼大堂右侧约50㎡ 现场形象普遍差。 装 户外、单页 户外、单页,现场包装 户外看板、报纸广告、现场包装 宣传途径 单页、报纸,现场包从上表可见，常德的办公物业开发处于起步阶段，办公物业的定位不科学，营销水平低。

七．常德市办公物业目标客户分析

（一）常德市办公物业客户购买目的对比分析

常德2003—2004年办公物业销售情况统计表

项目名称 首创大厦 迅华大厦 广宇大厦 美景大厦 办公物业面积 16800㎡ 4600㎡ 21240㎡ 10000㎡ 主力单元面积 130---160㎡ 40---100㎡ 50—120㎡ 110--170㎡ 销售率 92% 88% 88% 80% 客户类型 投资客：>85% 投资客：>70% 投资客：>80% 投资客：>70% 从上表可见，常德办公物业销售市场以投资为主，投资客占整个市场70%以上，投资与办公二合一者为其次。

（二）常德市办公物业客户群体结构

调查楼盘 办公物业消费者地域结构 常德市半小常德市一小办公物业消费者 行业结构 备注 时路程 首创大厦 (10人) 迅华大厦 (3人) 广宇大厦 (12人) 合计/平均 40% 时路程 60% 小私营业主、发展型公司法人、投资客户 公务员、成功商人、投资客户 自由职业者、私营业主、投资客户 其客户有2个不是常德市人,但在常德有业务,常住本市 30% 58% 48% 70% 42% 52% 从上表可见，办公物业的购买客户集中在常德市区,购买者的行业比较集中,客户购买办公物业的目的性强。

（三）常德市办公物业客户承受能力对比分析

项目名称 首创大厦 迅华大厦 广宇大厦 美景大厦 平和项目 所占比率 调查人数 3人 1人 6人 4人 7人 21人 首期付款 5—8万元 1人 0 1人 2人 0人 19.5% 首期付款 8—10万元 2人 0 5人 2人 6人 71.43% 总价 30—40万元 3人 1人 4人 4人 6人 85.71% 总价 40—50万元 0 0 0 0 1 4.76% 从上表可见，常德的购买力特别是投资者的购买力比较集中在能承受40万元内，首期付款8—10万元之间。

八．常德市办公物业租赁客户分析

常德的办公物业出租率高，空置期短，承租单位以发展型公司为主体，通过我们对常德几家办公物业110多家公司的调查，统计，前五位的单位主要有：

常德租赁办公物业主要客户统计表 公司类型 装饰设计公司 数量 24家 所占比率 21.8% 主要租赁面积 110-130㎡ 200-300㎡