(2020)平和商业广场市场背景环境调研报告 下载本文

广告公司 房地产公司 财务/审计/资产评估公司 科技电子类公司 合计/平均 11家 10家 9家 5家 59家 10% 9.1% 8.2% 5.2% 53.64% 220-260㎡ 400-420㎡ 700-800㎡ 200-300㎡ 200-320㎡ 200-320㎡ 从上表可见,公司承租办公面积主要集中在220-320㎡之间,一部分客户租赁整层,主要为400-420㎡或720-800㎡,一般是80㎡的倍数。

总结:

1.常德办公物业市场租售两旺,特别是2004—2005年常德办公物业供应量少(<23000㎡),市场需求量大于市场供应量;

2.目前常德办公物业的面积分割主要集中在三个区间:40--60㎡、80--110㎡、130--170㎡;

3.2003年至2004年,常德办公物业价格平均上涨120元---250元/㎡,上涨幅度5%--12%;

4.办公物业单元面积在220---320㎡之间办公物业,较受租赁市场欢迎; 5.目前,常德办公物业的租金稳定在16-19元/㎡;

6.常德的办公物业自身配套存在许多不足,物业管理与物业服务基本没有; 7.常德办公物业销售市场以投资为主,投资客占整个市场70%以上,投资与办公二合一者为其次;

8.办公物业的购买客户集中在常德市区,主要以小私营业主、发展型公司法人、成功商人、投资客户为主,购买者的行业比较集中,客户购买办公物业的目的性强;

9.常德的购买力特别是投资者的购买力比较集中在能承受40万元内,首期付款8—10万元之间。

第三部分 本项目准客户访谈结论

一.本项目准客户群体购买目的

项目准客户清单 姓名 黑国安 李 旭 张鹤刚 胡炳炎 黄功元 侯幺瑜 文桂兰 娄章华 刘章湘 袁 钦 无委 铁通 太平洋保险 石少敏 闫洪城 农行 合计 计划购买面积 2252㎡ 205㎡ 205㎡ 205㎡ 103㎡ 97㎡ 97㎡ 102㎡ 112㎡ 121㎡ 1600㎡(15-16楼) 800㎡(17楼) 800㎡(19楼) 800㎡(21楼) 800㎡(18楼) 1600㎡(8-9楼) 9899㎡ 购买目的 自己经营多家娱乐 开广告公司 投资还是开公司,未定 开电梯销售办事处 投资 投资 投资 投资 投资 投资 公司搬迁 设公司 设分公司 投资还是开公司,未定 米萝老板,计划做办公用 物业置换 投资、自用 上表表明,纯市场销售:10个客户,投资客户6个;非市场销售:7个客户,占41.2%。

从纯市场来说,我们的客户以投资为主体,占60%以上;

我们的投资客户群是个市场主体,从纯市场的角度建议;在销售办公物业的策划中要对投资客户做进一步的深化研究。

二.本项目投资客户购买力

项目名称 平和项目 所占比率 调查人数 7人 首期付款 5—8万元 0人 0% 8—10万元 6人 85.71% 30—40万元 6人 85.71% 总价 40—50万元 1 4.76% 从上表可见,投资者的购买力比较集中在能承受40万元内,首期付款8—10万元之间。

三.本项目准客户租金期望值

项目名称 平和项目 所占比率 调查人数 8人 2500-2800元/㎡ 1人 12.5% 2800-3000 元/㎡ 4人 50% 3000-3300 元/㎡ 3人 37.5% 3300元/㎡ 以上 0 0 从上表可见,本项目预期销售价格在3000元基础上,上浮10%有一定的市场基础(不是均价)。

四.从何处了解平和商业项目销售信息

项目名称 平和项目 所占比率 调查人数 8人 现场了解 3人 37.5% 报纸广告 2人 25% 从朋友处 1人 12.5% 其它 1人 12.5% 从上表可见,本项目准客户了解项目基本情况主要途径:从现场及报纸广告,占75%。

五.对项目有何要求

项目名称 平和项目 所占比率 调查人数 8人 综合形象 3人 37.5% 工程进度 2人 25% 商业配套 1人 12.5% 其它 1人 12.5% 从上表可见,准客户对项目形象及工程进度寄予很高的期望值。

六.对正门/大堂的要求

项目名称 平和项目 所占比率 调查人数 8人 要求有 3人 37.5% 一定有 5人 62.5% 不需要 0人 0 不表态 0人 0 从上表可见,正门和大堂是写字楼的门面,是体现办公物业档次的主要衡量指标,准客户对它的要求比较高,要求正门/大堂一定要突显大气。

七.对多功能会议厅的要求

项目名称 平和项目 所占比率 调查人数 8人 要求有 3人 37.5% 一定有 3人 37.5% 不需要 2人 25% 不表态 0人 0 从上表可见,多功能会议厅是写字楼档次的衡量标准之一。

八.对物业管理及管理费的收取要求

调查客户都要求我们的写字楼管理要规范,有档次,达到大城市专业写字楼物业管理水平,要求保安24小时值班,配备相应的管理设施及可委托为其出租写字楼。

项目名称 平和项目 所占比率 调查人数 8人 1.5-2元/㎡/月 6人 75% 2-2.5元/㎡/月 2人 25% 2.5-3元/㎡/月 0人 0 不表态 0人 0 准客户对物业管理费的承受能力在2-2.5元/㎡/月之间。

九.对物业返租的要求

本项目投资客户85%要求发展商返租,价格在20元/㎡/月左右,如不能提供返

租,起码提供代租服务。

深圳市XX房地产投资顾问有限公司

2004.11.15