7．常德商业经营者主要由本地人构成，外地人仅占据了较小的一部分。常德本地有商业经营的传统，近半常德人在经商，这部分人大多有买铺的潜在需求，只要资金许可，就会予以考虑。

8．常德的商业业态表现单一，缺乏有力的商业资源整合。 9．常德商业的整体经营水平不高。主要体现在以下三个方面：

一是商业经营者、管理者自身的业务素质不高，商业规划、组织不合理； 二是常德商业业态的老化，市场急需新型商业业态的补充和提高；

三是绝大部分商业项目前期缺乏科学的运作程序和定位，用房地产手段来运作商业项目，必然会导致后期经营的难度。

10．比较而言，面对如此巨大的消费市场，常德城市的消费潜力还远远没有得到开发，其商业布局的合理性、商业购物环境、经营产品规模、档次等等，远远不能满足常德消费者日益增长的需求。

第二部分 常德商业物业市场

及竞争对手调研分析

一．常德商业物业市场调研分析

（一）常德市商业物业的供给结构及供给总量

竞争 楼盘 平和商业广场 金泰利商业广场 泓鑫商业中心 滨江数码城（二期） 金钻广场（新天地） 新世纪汽车城（一期） 地段 物业总量（㎡） 商业物业总量（㎡） 13000 40000 28000 22000 14000 6163 4000 762 9001 136926 铺位面积（㎡） —— 现在内部登记中，铺位分割尚不明晰 现在内部登记中，铺位分割尚不明晰 —— 10-20 20-100 80-160（两层套卖） 34-54（单层） 50-200（两层套卖） 武陵大道、建设路交汇处 30000 人民路（步行街东） 58000 武陵大道、育才路交汇处 103400 人民路（步行街东） 人民路金钻广场A1、A2区 207国道（南坪路）、东风路交汇处 30000 14000 84000 38000 69000 83616 510016 望江名苑（商铺） 沅安路、芷园路交汇处 滨江豪庭（商铺） 沅安路、芷园路交汇处 东方美景（商铺） 柳叶路、启明路交汇处 合计/平均 市场调查结果显示，常德在售商业物业逾13万平米，总供应量较大，且四个大型商业物业均拟订于今年年底开盘，在短时间内集中推出，市场压力较大。

（二）常德市商业物业的价格水平及走势

1．常德市商业物业售价对比分析

竞争 楼盘 地段 均价 （元/㎡） 总价 （万元/间） 备注 ——（开发商内部讨金泰利商业广场 人民路（步行街东） 论单价最高为19800） 泓鑫商业中心 滨江数码城（二期） 金钻广场（新天地） 新世纪汽车城 望江名苑（商铺） 滨江豪庭（商铺） 东方美景（商铺） 合计/平均 武陵大道、育才路交汇处 12000 —— —— 5-10万 10-53万 10-95万 17-28万 35-130万 10-130 —— 因面积分割不明晰，故总价待定 因面积分割不明晰，故总价待定 尚未销售，但一期临街均价16000元 尚未销售，报价为内部资料 一层、二层均为此单价 两层套卖，特殊情况下可单层销售 人民路（步行街东） —— 人民路金钻广场A1、A2区 207国道（南坪路）、东风路交汇处 沅安路、芷园路交汇处 沅安路、芷园路交汇处 柳叶路、启明路交汇处 约5000 5300 6000 5000 一层：3200 二层：1500 3200-17000 市场调查结果显示，常德市商业物业价格水平跨度较大，从3200-19800元/㎡不等，且由于部分商业物业以套铺形式发售，面积较大，因此，即使单价低，总价往往较高。

2．常德市商业物业销售价格走势对比分析 代表楼盘 金钻广场一期 金泰利商业广场 泓鑫商业中心 滨江数码城（一期） 合计/平均 地段 人民路步行街中段 人民路（步行街东） 武陵大道、育才路交汇处 人民路（步行街东） 03年单价 （元/㎡） 1.1-2.7万 —— —— —— 最高2.7万 04年单价 （元/㎡） —— 最高1.98万 均价1.2万 均价1.6万 最高1.98万 备注 价格尚未对外公开，开发商内部讨论单价 差额近1万元/㎡ 市场调查结果显示，常德市商业物业总体销售价格趋于回落，说明常德市商铺的投资群体开始趋向于理性。

（三）常德市商业物业的需求情况

竞争楼盘 地段 开盘时间 销售月平均销备注 率 金泰利商业广场 泓鑫商业中心 人民路（步行街东） 武陵大道、育才路交汇处 04年12月 04年11月 尚未开盘 尚未开盘 04年6月 04年7月 04年8月 04年11月 —— —— —— —— 一期50% 15% 25% 20% 28% 售（㎡） 04年11月6日—— —— —— —— 616 150 64 1800 580 内部认购，认购率27%。 滨江数码城（二期） 人民路（步行街东） 金钻广场（新天地） 人民路金钻广场A1、A2区 新世纪汽车城 望江名苑（商铺） 滨江豪庭（商铺） 东方美景（商铺） 合计/平均 207国道（南坪路）、东风路交汇处 沅安路、芷园路交汇处 沅安路、芷园路交汇处 柳叶路、启明路交汇处 金泰利商业广场于04年11月6日内部认购，商业物业推出1-3层共14000㎡，4-5层为保留物业，当日收取商铺认购金150万，截止至04年11月15日，收取商铺认购金207万，认购面积达3800㎡，认购率27%。

从整体而言，常德在售商业物业销售市场较差。

（四）常德市商业物业的购买群体结构

竞争楼盘 金泰利商业广场 泓鑫商业中心 滨江数码城（二期） 金钻广场（新天地） 新世纪汽车城 望江名苑（商铺） 滨江豪庭（商铺） 东方美景（商投资者比例 30% 60% —— 100% 70% 70% 70% 80% 自营者比例 70% 40% —— —— 30% 30% 30% 20% 购铺群体结构 公务员、中小商人、矿主、回乡的成功人士、小企业主 公务员、成功商人、回乡的成功人士 —— 备注 因受金钻广场负面影响，投资客户较少 尚未销售 尚未销售 因地段商业氛围不浓厚，自营客户较少 因地段商业氛围不浓厚，自营客户较少 因地段有较大发展潜力，投资户较多 —— 行业人士、中小商人、回乡的成功人士 公务员、中小商人、企事业单位职员 公务员、中小商人、企事业单位职员 公务员、中小商人、企事业单位职员 铺） 合计/平均 公务员、中小商人、回乡的成功人士 市场调查结果显示，常德市的购铺群体主要分为如下几类：公务员、中小商人、私营企业主、回乡的成功人士、企事业单位职员。

（五）常德市商业物业的营销水平及传播定位

竞争楼盘 金泰利商业广场 泓鑫商业中心 滨江数码城 金钻广场（新天地） 新世纪汽车城 望江名苑 传播定位 第三代风情商铺 常德新金脉，淘金新时代 常德Golden投资价值商用物业 投资金钻广场新湘西北超大规模专业汽车市场 人民东路黄金商业街 小区商业配套 再造都市商业中心 售楼现场 统一着装，销售现场装潢较好，有模型。 无统一着装，销售现场装潢较好，有模型。 无统一着装，几个楼盘集中于一个售楼部销售，没有所谓办公区域、谈判区等功能分区 统一着装，销售现场装修豪华，有明确的功统一着装，销售现场装修豪华，有明确的功能分区，与招商部一起办公，面积约200㎡ 无统一着装，销售现场全通透式玻璃建筑，装潢较好，有模型。 无统一着装，销售现场拥挤、狭小，有模型。 统一着装，销售现场装修尚可，无明确的功能分区，面积较小，较为拥挤。 现场形象普遍较差。 宣传途径 户外公交、单页、报纸 户外、单页 户外 户外 户外、单页 户外、单页 户外、单页 户外、报纸、单页 户外看板、报纸广告、电台广播 天地，得高额回报 能分区，但和住宅一起销售 滨江豪庭 东方美景 合计 市场调查结果显示，常德市商业物业的营销水平参差不齐，总体而言，体现为以下三个方面：

1．开发商营销意识不强，以纯地产手段来操作商业地产；

2．缺少专业的商业营销公司，更多地只能介入商业物业的销售层面； 3．从包装推广方面而言，部分地产包装推广比较到位。

总结：

1．常德目前在售商业物业13万余平方米，总供应量较大，且四个大型商业物业均拟订于今年年底开盘，在短时间内大量商业物业的集中推出，市场压力较大。

2．常德市商业物业价格水平跨度较大，从3200-19800元/㎡不等，且由于部分商业物业以套铺形式发售，面积较大，因此，即使单价低，总价往往较高。