章丘市城镇土地级别与基准
地价更新技术报告
章丘市国土资源局 2007年6月
目录 第一部分 概述
1.1城市概况 .................................................................................................................................................................. 1 1.2章丘市土地市场状况 .............................................................................................................................................. 5 1.3本次基准地价更新的背景 ...................................................................................................................................... 6 1.4总体要求 .................................................................................................................................................................. 6 1.5主要依据 .................................................................................................................................................................. 7 1.6工作内容 .................................................................................................................................................................. 7 1.7更新的基本原则 ...................................................................................................................................................... 8 1.8技术路线 .................................................................................................................................................................. 9 1.9提交成果 ................................................................................................................................................................ 10 1.10工作程序 .............................................................................................................................................................. 10 1.11技术方法 .............................................................................................................................................................. 11
第二部分 城区土地级别与基准地价更新
2.1土地级别更新 ........................................................................................................................................................ 13 2.2城区基准地价更新 ................................................................................................................................................ 28 2.3城区基准地价修正系数体系更新 ......................................................................................................................... 43
第三部分 乡镇土地级别与基准地价更新
3.1 土地级别更新 ....................................................................................................................................................... 58 3.1.1 圣井办事处驻地土地级别更新 ...................................................................................................................... 58 3.1.1.1定级因素及权重 ........................................................................................................................................... 58 3.1.1.2定级因素分值计算 ....................................................................................................................................... 58 3.1.1.3土地级别划分 ............................................................................................................................................... 63 3.1.2 其他乡镇土地级别更新 .................................................................................................................................. 63 3.2基准地价的评估 .................................................................................................................................................... 64 3.3基准地价修正体系 ................................................................................................................................................ 65
第四部分 土地级别与基准地价更新成果的应用
4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 ................................................................................................................. 73 4.2应用基准地价应注意的问题................................................................................................................................. 73
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第一部分 概述
1.1城市概况
1.1.1地理位置
章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。
1.1.2历史沿革
商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。
1.1.3自然条件
1.1.3.1地势、地貌
章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。 1.1.3.2气候、水文
市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。
河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。
湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。
1.1.4社会经济
2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。
2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8
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亿元，比上年增长26.6％。
2006年，全市在岗职工人数9.67万人，比上年末增长27.56％。其中国有经济单位4.28万人，集体单位1.11万人，其他单位4.28万人。城镇登记失业率控制在3.4%以内。 1.1.4.1工业
2006年，规模以上工业企业发展到371家，实现产品销售收入332.8亿元，增长23.7%。工业增加值完成141.9亿元，比上年增长24.5％；其中：规模以上工业增加值107.3亿元，增长27.4％。在规模以上工业企业中，国有企业增加值9.24亿元，增长34.18%；集体企业增加值12.24亿元，增长16.51%；股份合作企业增加值0.84亿元，增长22.58%；股份制企业增加值55.21亿元，增长30.21％；外商及港澳台商投资企业增加值9.90亿元，增长29.92％；其他经济类型企业增加值19.92亿元，增长23.43%。轻工业增加值11.76亿元，增长28.81％；重工业增加值95.58亿元，增长27.25％；轻重工业比例为11.0:89.0；工业用电量达到15.09亿千瓦时，增长27.37%。
2006年，重汽、萨博汽车、济钢机械、电厂二期工程、中集车辆、圣吉铸造、中氟化工、圣邦绿野等一大批引办项目投产达效，新增规模以上工业企业58家，总数达到371家，新增企业个数居济南十县市区之首。全市销售收入过亿元企业达到75家，其中闽源钢铁、圣泉集团、明水化工、海尔电机四家企业过10亿元，利税过5000万元的企业14家，其中圣泉集团、章丘发电、明水化工三家企业实现利税过亿元。共实施工业投资项目287项，其中转续项目98项，新开工项目189项。项目计划总投资362.8亿元，累计完成投入128.9亿元，同比增长21.1%，占全社会固定资产投资的59.6%。全市新签约项目94个，总投资212.43亿元。在签约项目中外资项目7个，过亿元项目49个，总投资189.1亿元。新建项目89个，总投资69.62亿元，完成投资34.4亿元。新建项目中过亿元项目11个。续建项目225个，总投资327.8亿元，完成投资87.7亿元。引进资金2.05亿元。
2006年，全市已建成圣泉集团、汇丰集团、华塑建材有限公司、明水汽配4家省级技术中心，康泰集团、明化集团、等13家济南市级技术中心，琅沟电厂、缸套厂、怡通电子等29家章丘市级技术中心。高新技术产业企业累计完成产值137.93亿元，同比增长45.66%，占规模以上工业总产值的比重为37.14%，比年初提高10.82个百分点。 1.1.4.2固定资产投资和建筑业
2006年，全市完成全社会固定资产投资216.3亿元，同比增长34.4%，首次突破200亿元大关，达历史最高水平，其中，规模以上城镇固定资产投资完成164.6亿元，同比增长43.5%，农村固定资产投资完成37.2亿元，同比增长1.9%，房地产开发完成投资14.5亿元，同比增长49.1%。投资结构趋优，一、二、三产比重之比由2005年的3.4:67.3:29.3调整为2.6：61.5：35.9，投资结构进一步优化。第三产业投资增长65.5%，高新技术产业投资增长43.8%，工业投资完成128.88，增长21.13%。在工业投资中主要集中于制造业和电力生产业：其中化学原料及化学制品制造业完成投资10.5亿元，通用设备制造业完成投资30.4亿元，交通运输设备制造业完成投资25.2亿元，电力生产业完成投资16.4亿元。
房地产开发投资呈快速增长的发展势头，房地产开发累计完成投资14.5亿元，增长49.1%；房屋施工面积达120万平方米，商业营业用房面积27.1万平方米，同比分别增长45.3%和38.5%；商品房销售面积33万平方米，销售额8.5亿元，同比分别增长47.7%、42.5%。
2006年，投资效益进一步提高。全市全年新增固定资产103.3亿元，增长9.6%，固定资产交付使用率47.8%。 1.1.4.3运输邮电业
2006年，全市全年共完成农村公路改造项目34个59.6公里，总投资2078万元；全市通车里程达2017.1公里。新农村建设首批48个项目已全部完工，总投资2394.6万元。全年客运量420万人，比上年增长2.02％；货运量1472万吨，比上年增长6.82%。客运周转量18568万人公里，比上年增长4.13%；货运周转量68122万吨公里，比上年增长7.67%。
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2006年，全市完成邮电业务总收入18713万元，比上年增长11.3％。年末电话交换机装机容量29.78万门；全市固定电话用户数24.39万部。 1.1.4.4国内外贸易与市场物价
2006年，消费市场繁荣活跃百佳购物、奥德隆商厦等多家大型商业企业相继落户，全年新增限额以上贸易餐饮企业13家全年全市实现社会消费品零售总额95.8亿元，同比增长17.4%。其中，批发零售贸易业实现零售额79.3亿元，同比增长16.8%；住宿餐饮业实现零售额12.3亿元，增长27.9%；其他4.2亿元，增长7.4%。按经济类型分，在消费品零售中公有制经济完成零售额16.5亿元，增长16.9％；非公有制经济完成零售额79.3亿元，增长17.5％。 1.1.4.5对外经济贸易与合作
2006年，全市外贸出口达到12261万美元，同比增长35.1％，有外贸出口实绩企业达到74家，比上年增加12家，出口累计超过300万美元的企业有11家。全市新批利用外资项目18个，合同利用外资6949.3万美元。实际外商直接投资5009万美元，同比增长24.7％。 1.1.4.6财政金融
2006年，全市地域财政收入完成23.34亿元，同比增长22.45%；地方财政收入首破15亿元大关，达15.18亿元，比上年增收3.1亿元，增长25.3%。国地税收完成16.16亿元，同比增长22.57%，当年净增3.0亿元。其中国税完成9.34亿元，增长24.5%；地税完成6.82亿元，增长20.0%。各项税收中工业税收11.5亿元，占全市税收71%；第三产业实现税收3.2亿元，增长24.5%，占全市税收19.9%；房地产业实现税收1.0亿元，增长65.7%，成为增长最快的行业。信息传输、计算机服务、软件业和金融业等现代服务业分别增长28.5%和21.2%。
2006年，全市金融机构各项存款余额125.65亿元，比年初增加19.41亿元，增长18.3%。其中，储蓄存款余额91.63亿元，比年初增加11.40亿元，增长14.2%。金融机构贷款余额63.19亿元，比年初增加11.43亿元，增长22.1%。信贷资产结构得到进一步优化，金融机构不良贷款比年初降低1.76个百分点，保险业快速发展。保险业务收入22348万元，增长27.83％；保险业务支出7243万元，增长62.07％。 1.1.4.7教育、科技、文化 、卫生、体育
2006年，各类学校在校学生13.75万人。其中普通中学在校生5.32万人，小学在校生7.87万人。学龄儿童入学率100％，小学毕业生升学率99.6％。专任教师7669人。
2006年，组织实施科研项目70项，其中国家级项目8项，省级项目3项，济南市各类项目53项。完成科技成果33项。申请专利357件。规模以上高新技术产业企业发展到129家，累计实现高新技术产业产值137.93亿元，同比增长45.66%，占规模以上工业总产值比重37.14%，比年初提高10.82个百分点。
2006年，拥有文化馆（站）21个，博物馆2个，公共图书馆1个。新增有线电视入户9122户，累计达到18.1万户，新增家庭专线上网3107户，累计达到8963户；新增数字电视2083户。
2006年，新建卫生所111处，整修卫生所118处;新型农村合作医疗参合农民达77.53万人，参合率95%。医院床位数2360张。各类卫生技术人员3695人。每千人拥有病床2.4 张，每千人拥有卫生技术人员3.7人。 1.1.4.8居民生活
2006年，全市在岗职工工资总额17.03亿元，比上年增长35.35％；在岗职工平均工资17326元，增长8.86％。其中：企业15201元，增长11.88％；事业23153元，增长7.23%；机关27954元，增长15.90%。2006年，城镇居民人均可支配收入10365元，增长10.08%；人均消费性支出7196元，增长8.68%。农民人均纯收入6240元，增长14.0％；人均生活费支出3867元，增长8.6％。农村恩格尔系数34.6%，城市居民人均住宅使用面积30.68平方米，比上年增长21.55%；农村居民人均生活用房面积38.2平方米，比上年增长1.6%。
每百户农民家庭主要耐用消费品拥有量：电冰箱74台，空调19台，洗衣机60台，彩电110台影碟
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