土地一二级联动开发管理及实战案例分享

课程时间：1天课程大纲：

一、土地一、二级联动整体方案策划 1.土地一、二级联动开发认知

(1) 一二级土地联动项目的主动与被动选择 (2)一、二级土地开发中土地价值的有效挖掘 (3)一、二级土地的经济技术可行性研判（结合案例） 2.全国各地对于一级土地开发执行深度的对比表

二、土地一、二级联动实施流程及关键节点 1.一、二级土地整理常规流程图解析案例：某项目一级开发整理 2.一、二级土地项目开发重点管理（1）一二级土地整体战略定位（2）项目开发步骤及强度（3）开发周期策略 3.一二级土地开发运营管理（1）一级土地分期出让时序（2）二级土地分期开发策略

（3）一二级项目优惠政策的策划与获取 4.土地一、二级开发核心内容

（1）土地总体规划（土地指标获取，土地整理及征用等）、城市规划（总体规划、控制性详细规划等）

（2）道路、公共空间、公共节点景观、水电气等公共配套、房屋拆迁及安置、附属工程等(派出所、学校、体育馆、安置房、公租房等)

（3）产品定位、设计前置化、工程管理三大目标、销售策略与技巧、物业运营等二级开发重点板块

案例：万科、中信案例比较分析

（4）一级转二级的关键点（核定挂牌价、设置门槛条件、补充协议的签订、利用瑕疵问题延缓进度）

三、土地一、二级联动项目经济测算 1.出售型物业土地获取前的静态测算案例：龙湖项目拿地前测静态测算表 2.出售型房地产项目动态测算表分解案例：小苑项目测算表详解 3.长期持有型物业的经济测算模型案例：花园城持有型物业测算表四、土地一、二级联动项目运作风险 1.风险问题（结合案例）（1）交易方风险

（2）国家及当地法律、法规变动风险（3）人脉风险（政府换届等）（4）融资风险（地方政府债务问题） 2. 风险控制策略及手段（1）合理分配资金，滚动开发（2）品牌开发企业的一二级联动

（3）人脉平台的建立、维护与监控（4）政策空白点的机会把握五、土地一、二级联动项目成本节约 1. 土地增值税的合理计算与减免策略 2. 二级开发中的各种税费的减免策略 3. 土地价款支付的谈判和执行 4. 缴税的应用技巧 .....................

六、土地一二级开发项目的营销策略 1.一级地块开发的包装与推广（1）一级土地推广的特点及模式（2）土地营销艺术的分析案例：神州半岛土地营销 2.二级土地的营销策略

案例：江岸城土地项目政府及企业的营销分解名都的开盘营销策略

七、土地一、二级联动项目经典成功案例案例分享：都江堰项目土地一二级联动开发

【主讲专家】

谯闻东，房地产项目前期领域资深从业人士。曾历任合生创展集团开发与营销中心总监、龙湖地产项目前期负责人、恒大地产运营管控负责人等职位，多次被邀请给行业内的企业人员上课，并给北京大学、浙江大学等大学房地产总裁班学员上课。

谯老师经历多个项目的投资拿地、全程报建、重庆拆迁安置、土地一二级联动、合同谈判以及项目的运营管控等工作。对外对于土地价值的判断、投资机会的选择与切入、拆迁安置技巧、一二级联动获取策略、政府公共关系维护和报建技巧，对内对