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谈产权式商业物业售后返租模式
谈产权式商业物业售后返租模式作者：佚名 时间：2008-11-29 浏览量：
mall返租模式必将退出历史的舞台 再谈产权式商业物业的售后返租模式
笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式,发现文中提到的\售后返租\模式的运作最能引起同行们的共鸣,论坛上的跟贴众多,我也收到很多邮件,大家纷纷提出了自己的见解。虽然近年来返租模式大行其道,但业内一直缺乏对这种模式的系统性分析。笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨,希望起到抛砖引玉的效果,对我们的工作有所帮助。
产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理,而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售,所有权与经营管理权实施分离,用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业,它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据,分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁
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相结合三种方式。
零售产权、整体租赁的商业物业又称作\管理型商铺\其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金,通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回,然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。因为由专业公司代为管理,投资者获取长期稳定的返租回报,故名\管理型商铺\其运作方式往往概括为\售后返租\。
一、案例情况
A项目,位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边,于1997年底破土动工,2001年6月竣工完成。该大楼占地面积7172平方米,总建筑面积近11万平方米,共34层。其中地下3层、4层为车库,可泊车400余辆;地下2层至地上11层均为营业用房,单层面积约5000平方米。12层至30层为写字楼,单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部,两部观光电梯,货梯1台,消防梯1台,客用电梯2台。
该项目地处绝佳位置,具有无法复制的优势地位。其地下室
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与规划地铁中心站直接相通,成为未来的地铁上盖物业,将形成新的\地铁经济\和\地铁概念\。目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公,业主为某保险公司。地下2层至地上5层为某国内着名百货零售商负责经营管理。
该项目在其商铺的销售中,采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式:为提高市场接纳力,将商场产权划整为零,划分为10-100平方米的小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权,其年回报利率定在7%左右。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权,实现了三权分离。在统一经营的背景下,最大程度实现商业物业的整体经营价值,同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。
这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看,通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金,大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比较理想,进一步增强了中小投资者的信心,促进了商铺的销售。
在成都还有一个正在按此模式运作的大型项目,其租金回报
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