深圳房地产华强北项目投资分析报告

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一、项目基本情况

1、区位概况和项目四至

项目地块位于深圳华强北商圈,该商圈被商务部授予“中国电子第一街”荣誉,其对于深圳市的意义和地位,类似于淮海路对于上海、王府井对于北京,不仅仅是一条商业街,更是存在于城市意向中的名片。目前,该商圈集中了赛格、华强、桑达、华发等20多家上市公司总部;拥有赛格、华强、赛博、新亚洲等10多家大型家电专业市场,茂业、天虹等知名百货商场,形成了电子电器、通讯、百货、服装、金融证券、房地产、餐饮等行业汇集的综合型商圈。商圈内总商业经营面积达到80万平方米,日均客流量达到53万人次。

项目地块详细小区位图:

低档餐饮 士多店

嘉华批发市

女人世界名

中高档 餐饮区

地块位于华强北振华路和中航路交汇处的东南面,项目四至: 东面:华强广场,36层; 南面:新亚洲国利大厦,32层; 西面:中航鼎诚国际,30层;

北面:振华路,女人世界名店,嘉华批发市场。 2、周边环境和交通配套

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? 办公环境:

项目周边商务氛围较浓厚,办公用户多是与电子、贸易相关行业的中小型企业。现有写字楼中,除部分新建写字楼外,原有写字楼品质不高; ? 居住环境:

华强北东区住宅项目较多,多数为深圳最早期开发的公务员住宅;另有燕南路88号、雍怡阁等少数2004后住宅项目。华强北区域的医院、学校、体育馆、公园等配套齐全,居住配套非常成熟和完善。 ? 酒店市场:

该区域有1家5星级酒店、1家4星级酒店和4家3星级及经济型酒店。该区域的酒店市场较为饱和,入住率也不佳,并且同罗湖口岸、福田中心区等区域酒店市场相比,缺乏竞争力。 ? 交通配套:

华强北区域规划有地铁1、2、3、7号线,目前地铁1号线已通行,在建的2号和3号线将于2011年建成,7号线尚在规划中。

除轨道交通外,该区域的公共交通体系非常拥堵,特别是项目北面振华路、东面华强路。 3、项目规划指标

根据新大好实业发展有限公司提供项目地块改造规划说明,项目地块基本指标如下:

序号 1 2 总用地面积 规划指标 项目指标 数值(㎡) 7736.4 7736.4 14 44% 20% —— 108310 6094元/㎡ 按对方6.6亿元报价计 基底面积3404㎡ 备注 1.1 其中:建设用地面积 2.1 容积率 2.2 建筑密度 2.3 绿地率 2.4 限高 3 4 计容建筑面积 楼面地价 4、项目现状

项目地块为划拨用地,用地性质为工业仓储用地,但项目地块现有物业作为商业与办公用房。资料显示,项目现用地单位为深圳骏嘉投资有限公司,实际控制人为新大好实业发展有限公司,剩余20年的土地使用年限(土地年限从1979年10月12日到2029年10月11日)。

项目地块内现为两栋由工业厂房改造加盖的建筑,总建筑面积约3.3万平米,期间经过多次改造,房屋性能受到较大破坏,质量一般(对方资料显示证载面积为22000㎡,地上建筑物登记价为2.5亿元)。

5、项目属性特点界定

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