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房屋租赁合同租金诉讼时效的起算点如何确定
作者：朱探宇
来源：《法制与社会》2017年第21期
摘 要 近年来有关于房屋租赁合同租金的诉讼的比例不断升高，尤其是在北京，上海，广州，深圳等大城市的占比更高。由于经济的高度发展，大城市的租房行业也发展的如日中天。租赁逐渐成为房地产行业中的重点发展方向，但是随之而来的就是房屋租赁合同租金诉讼的相关问题，对于房屋租赁合同租金诉讼时效的起算点如何确定，成为了我国房屋租赁的一个难题。本论文从三个方面来阐述关于租赁合同租金诉讼时效起算点的问题。 关键词 房屋租赁 诉讼比例 起算点 时效 法律原则 作者简介：朱探宇，福建天衡联合律师事务所。
中图分类号：D922.29 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.07.320 一、房屋租赁合同租金诉讼时效的起算点案例分析
房屋租赁合同租金诉讼时效的起算点不仅关系到租赁合同的生效期，同时还与诉讼方的利益紧密相关。而租赁合同作为双方利益的一个重要保证。租金时效的起算点是租赁合同的一个关键点。根据具体的案例来分析房屋租赁合同租金诉讼时效的起算点确定的最佳方式。 有一份租赁合同，租期是五年，按年份来支付租金，这是我们日常生活中比较常见的一个租赁合同。虽然看似很简单，但是如果房东没有按照预定的时间收取房租就很容易因为错过时间而导致收不回房租。不可否认的是部分租房客存在着拖延房租甚至抵赖的情况，如果当这种情况发生时，房屋租赁合同就是对房主的保护。但是，如果房主没有按时收取房租，那么就很会给部分想抵赖的租房客有可乘之机。那么对于房主来说，也将丧失在司法解释上的主动权。 根据我国最高法院的明文规定，我国的房屋在租赁买卖和诉讼方面，需要按照合同内所表明的诉讼时效起算时点来计算。注意分清其中的区别，关键在于无论是借款还是租金都要做到独立的债务，通过合同将其表现的比较清晰，不仅可以避免在合同上所出现的问题，同时还可以保证房主的利益，也可以保证租房客的权益得到保障。而对于一些分期租赁房屋的合同来说，借款，买卖合同的分期应从最后一笔履行期间届满起算，这是在租赁过程中的一个突破性改革。根据我国最高人民法院所做的批示，无论是关于借款还是租赁的过程中，如果租赁人按照合同的约定完成了付费，那么就可以在时效诉讼合理的第二天开始进行计算，此条原则在司法培训过程中同时适用。
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二、关于租赁合同分期履行的案例分析
对于租赁分期的合同来说，每笔房屋租赁合同都要通过明确债权来进行计算，我国辽宁省大连市新镇在2003年就有类似的房屋租赁纠纷并且做出了以下批示，《关于珠海粤运交通发展公司与大连新镇企业集团公司借款合同纠纷一案的请示》的回复如下：
合同上所体现的却是将整体的债务进行了分割，这种分割直接影响了房屋租赁合同租金诉讼时效的起算点。因为当实际数额是一个数额的时候，履行的期限和法律后果也是不同的，那么对于债权人利用合同来维护自己的合法权益，成为了影响房屋租赁合同租金诉讼时效起算点的重要方法。针对大连的债权分割来说，租赁合同并不能完整的保护债权人的权益，应该通过民法来对房屋租赁合同租金诉讼时效的起算点进行合理的记载和运用，通过民法的相关政策来计算其合同的诉讼时效，同时按照债券到期之时来计算起算点。
除此之外，连续性租金的支付方式有很多种，现如今最常见的一种就是分期支付，同时也有一些特殊的情况，例如在我国最高法院根据云南省人民法院所做的一些批示如下： 房屋租赁是一个具体的完整的内容，要根据租客和房主的双方意愿来进行合作，同时要秉承着牢固的信用原则，如果在期间存在一些不可理解的问题，那么也应该存在于期限满的次日来计算，这是普遍的诉讼关键点，也是债务纷争的关键点。起算点的计算不仅要考虑到合同内容，同时也要根据具体的实际情况来分析。 三、分期履行合同对于起算点计算的影响
无论是债务还是租房权益的保护首要支撑点就是租房合同，其次就是在房屋租赁的过程中的诉讼点，也是影响诉讼起算点的重要因素。其中不仅包括了在租赁房屋过程中的各种手续都是为了保护租房客和房主双方的合法权益。那么对于分期履行合同对于起算点的影响体现在时间方面。对于起算点来说，很多房屋的租赁存在着一些问题，比如租赁时间的起算点和结束的时间，这些因素都会影响房屋租赁合同租金诉讼时效的起算点。那么对于分期履行合同更增加了计算房屋租赁合同租金诉讼时效的起算点的难度。从客观上来说，分期履行租房合同可以适当的对租客进行加租，因为其更为复杂，而且租客如果有抵赖之心可以运用手段来钻法律程序的空子，分期的不确定性更大，很容易让房主的权益受到侵害。
分析一个由于分期履行租赁合同而发生争议的案例，2004年的河南人民法院针对分期履行合同中的诉讼做了以下的批示：
当租客的租赁期到时，分期合同的支付关系到房屋租赁合同的合法执行和起算点的计算，那么对于一些没有按照合同进行执行的情况，可以从客观的角度进行分析。此种做法，既按照民法的原则和顺序，同时也可以最大限度的维护租赁双方在法律上的平等地位不受侵犯。 四、诉讼时效司法解释对于起算点的影响
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由于租赁诉讼中的种类越来越多，内容也越来越复杂，司法解释成为这些诉讼中的核心参考内容。随着租客和房客的不同立场和供词，司法实践的过程也会变得更加复杂，更加紊乱，那么针对此种案件来说，诉讼中起算点的判决更加艰难，变得不再统一，甚至出现错误的起算点，导致案情的走向不明。2008年我国最高人民法院针对此种问题颁布了《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，这项规定的颁布直接确定了诉讼中的起算点计算原则，从根本上解决了起算点的计算方式，让起算点的计算方式变得更加明确。
我们仔细解读这些内容就可以发现，《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》中，通过分期支付的方式， 可以巧妙地解决租客的资金运转问题，但是却给房主带来了债务危机。这项内容中正式统一了房屋的起算点方式，从客观上确定了起算点在房屋诉讼中存在的问题，并且可以通过法律自我修复的方式解决此类问题。实际情况其实就是根据法律的变动而产生的些许调整，随着时间的延长，房屋租赁合同也会出现些类似的问题，从最高法院的诠释中，我们可以得出的就是在不断发展变化的历史中，只有坚守法律的底线才是现实生活中我们每个人都该遵守的原则。
这项内容让房屋租赁诉讼中的起算点能够很好的计算并且可以直接解决了诸多争议和民事纷扰。让租赁合同的执行变得更加顺畅，让房客和租户的关系变得更加融洽，变得更加和谐，让房地产的租赁行业蓬勃发展。
五、定期给付房屋租赁的对诉讼起算点的影响分析
定期是每一个租赁合同都必须严格执行的一项重要内容，其不仅包括着租房者的租房日期还有租房者的租赁时间和规定支付时间，这些都是在房屋租赁合同诉讼中的关键性内容，那么对于房屋的租赁者来说，这些既是约束也是保护，这些让其在房屋租赁的过程中可以更好地维护自身的合法权益。对于房主来说，定期的收取房屋租赁的费用可以很好地维护与租客之间的关系，让租客和房主之间的关系变得更加和谐，及时的进行沟通可以避免很多不必要的麻烦。但是值得我们注意的是司法解释对于起算点的计算方式从一种变成现如今的3种，也表明了我国的法律也是随着现实生活而不断发展变化的。我们可以从三个方面来考虑这个问题： （一） 从诉讼时效制度的价值取向考虑
时效性会极大地影响整个诉讼的进度，同时也会对租客和房主的生活带来相关的影响。如在物业费的支付方面，很多房主和租户就很难达成一会致的想法，但是随着时间的推移和双方的协商就会得到很合理的解释权益，同时也会让租赁变得更为简洁，虽然在司法解释中并没有明确的确定其结束的时间，但也对租赁双方有着合法的解释。 （二）客观地从房屋租赁的实际性来考虑
维护债权人的合法权益，不只是依靠房屋租赁合同的内容，同时还有房屋细节上的一些。这不仅代表了我国租赁房屋合同的重要内容，也说明了我国实际的租赁情况中极有可能会出现