商业银行关于保障性住房的投融资分析与研究
摘要：2011年3月，《政府工作报告》中提出，今年要建造1000万套保障性住房，并通过对地方政府问责机制来完成。这不仅是国家调控房地产市场的重要举措，也将改变整个房地产及金融产业的利益分配格局，其中对商业银行、开发商和地方财政等带来的影响将与日剧增。国有商业银行在国家保障性住房的总体规划下，必然要响应并为项目建设提供支持，然而，目前整体规模紧缩，利率实际市场价格上涨，而保障房收益较低甚至无收益，商业银行如何介入、以何种方式介入？本文将做一简要探讨。
关键词：保障性住房；投资风险
保障性安居工程的有关政策
根据新华社授权发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（以下简称纲要），披露了十二五发展的主要目标。纲要提出未来五年城镇保障性安居工程建设3600万套，纲要指出，要提高住房保障的水平，未来五年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后面三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。
另外，在“十二五”规划纲要中，也明确提出对于城镇低收入住房困难家庭要提供廉租房，实行廉租房制度。对城镇中等偏下收入住房困难家庭，要提供公共租赁住房保障。对于中高收入家庭，将实行租赁和购买相结合的商品房制度。
在提出今年建设1000万套保障房计划后，国务院国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》提出了比以往更加具体的用地供应管理目标，强调在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地。
同时，各地房地产用地供应计划，确保“三类住房”(保障性住房、棚户区改造和自住中小套型商品房)用地不低于住房建设用地供应总量的70%，实现保障性安居工程用地应保尽保。
商业银行在国家保障性建设中的机遇和风险控制
建造保障房是稳定房价的重要措施，也是商业银行发展的新机遇。商业银行在让利发展保障房融资的同时，要密切防控信贷风险。
保障性住房项目还是属于房地产行业的范畴，现在房地产市场处于宏观调控压力下，有很大的不确定性。对于房地产开发类贷款，商业银行应继续坚持谨慎的原则。房地产对国民经济的支持不言而喻，其中不乏银行愿意支持的项目，今年保障房建设就是不错的机遇。
加大对保障性住房的金融支持和服务的力度，首先要在信贷资源配置、
客户选择、价格水平等方面实行了差别化信贷政策。
那么商业银行加大对保障性住房的支持力度，是否会影响其收益水平？主要在于具体操作时，采用什么模式。如果是商业模式的贷款，主要是支持保障性住房的开发商，开发保障性住房的楼盘建设，收益还是有一定的保证的。
主要原因分析如下：商业银行支持的保障性住房楼盘一般会纳入政府当年的保障性住房开发和销售计划，因此是有市场保障的。
对于购买保障性住房的个人按揭贷款，原则上应按照商业贷款办理，但出于社会责任的考虑，建议商业银行本着保本、低收益的原则，加大保障房按揭贷款的投放。
但是，由于各地区保障房建设方面没有统一的模式，在开发商的资金来源、保障房分配机制等方面还需进一步探索，因此，银行在风险监控和贷后管理等方面有待加强。
首先，应一开始就防范和化解保障房贷款业务的风险。在推动保障性住房的建设中，关键在于地方政府配套的优惠条件，如地方财政贴息等政策，如果配套条件优越，保障房的信贷风险是可控的。房地产调控措施出台近一年，过去不健康、实力不强的企业已逐渐被淘汰出局，现在剩下的大中型企业市场竞争力较强，基本上经得起市场的波动。
其次，从风险权重占用经济资本和财务资本的角度看，保障性住房按揭贷款的风险成本较小，且收益率较高。
对于保障房建设项目，商业银行应主动加强与各级政府主管部门的合作，支持保障房在风险可控前提下的有效发展，并加大金融服务创新的力度，积极探索债权融资、股权融资、投资基金等多种融资模式，多渠道拓宽保障性安居工程的融资渠道。
商业银行在国家保障性住房建设中的主要业务创新
保障性住房的主体是房地产开发商，虽然收益较低，但总体投融资业务思路可与房地产类企业投行业务创新相结合。
并购。从国内人民银行颁布的并购贷款办法以来，我国国内的商业银行积极在国内房地产市场展开并购的业务，从去年到今年已经实际完成上百件并购类交易，提供了上百亿并购贷款，有力的支持了国内房地产企业资源整合。现在随着新形势的出现，国内面临着更加有利的并购环境，也按照国家金融政策希望进行资源整合，也是一个很好的并购机会。
价值联系性的贷款。以股权类方式介入，与开发商一起投资房地产市场，分享未来收益，未来价值成长，成为价值联系行贷款。
可控制交易贷。基于国内的法律政策还有监管背景的前提下设立可控制的交易贷款，也对企业进行上市，进行扩张有很大的帮助。
提供股权质押贷款。主要基于大的综合性房地产金融集团，有着非房地产的比较好的股权，通过股权的融资提供一些资本的服务。
发债。对于符合条件的客户，可以通过上报给交易商协会来尝试这方面金融服务，更好的满足房地产企业对资本的需求。
对于资金的来源，由于保障房、旧城改造，经济适用房的政策比较稳定，可以通过提供银行理财渠道，提供资金。第二是与信托公司的合作，通过一系列经营服务的配套，完整的提供于很好的经营交易链条，这样有利于缓解国家及地方政府的财政压力，更好的利用多种资金来迅速发展保障性住房建设。