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浅谈房地产项目工程全过程造价管理
作者：唐元琳 黄丽丽 来源：《商情》2015年第16期
【摘要】以前我国工程造价多为“事中控制”、“事后控制”，在项目建设过程中往往把控制成本理解为目标值与实际值的比较，只有当实际值发生偏离时才采取措施来控制造价。这种造价管理模式已经不符合当今房地产市场日益竞争的要求及需要，故引入全过程造价管理的概念，意在立足事先主动采取控制措施，从投资决策阶段、设计阶段、施工阶段及竣工结算阶段全过程控制造价。
【关键词】全过程造价管理；主动控制 1.引言
全过程造价管理是指覆盖建设工程策划决策及建设实施各个阶段的造价管理。包括以下几个阶段：前期投资决策阶段，设计阶段，招投标阶段，施工阶段及竣工结算阶段。 2.前期投资决策阶段
投资决策阶段的工程造价是项目造价的源头，根据项目的定位、规模、性质等合理地设定项目目标成本对项目整个投资及运行具有重要意义。以前长期以来我国工程造价主要精力放在施工阶段，即审核施工图预算及结算，这样工程造价多为“事中、事后控制”，我们往往处于被动控制。但随着中国经济发展步伐的加快，房地产企业的迅速发展，我国房地产企业已经意识到了从项目投资决阶段开始控制造价的重要性，纷纷均投入相当大的人力及资源整合，作出相对比较准确的目标成本，实施有效的工程成本控制。在项目可行性研究、土地获取、规划设计意向完成后需要编制的项目总成本，即估算成本，与实际成本之间的偏差在30%左右范围内。 3.设计阶段
项目工程造价管理的关键在于前期投资决策和设计阶段，而在项目立项投资决策后，控制造价的关键就在于设计阶段，这个阶段的造价控制占全过程的70%-80%，故工程造价人员要密切配合设计人员协助其处理好工程技术先进性、新型材料等与经济合理性之间的关系。 设计阶段可分为初步设计阶段和施工图设计阶段。在初步设计阶段造价人员就应该介入，实施限额设计。例如在符合相关设计规范的前提下要严格按照限额设计控制钢筋混凝土中的钢筋含量、混凝土含量，合理的窗地比，墙地比，园林中的软景与硬景的比例等。在项目方案设计、扩初设计完成后需要编制概算成本，与实际成本之间的偏差在20%左右范围内。
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施工图阶段造价人员也要参与图纸优化过程中来，搜集整合其它相似或相近项目的数据资料，提出合理优化，有效降低成本。在施工图设计完成并经评审后，需编制施工图预算，施工图阶段的目标成本与实际成本之间的偏差在10%左右范围内。
现在房地产开发周期都较短，故在设计阶段的时间是比较短的。但是项目全局考虑，预留合理的设计及审图时间是非常必要的，在设计阶段将图纸尽量完善，避免在施工过程中发生大量的设计变更及工程洽商，将未来可能出现的问题前置，在招标前就解决，这样往往是节约了施工阶段的时间而且对成本的控制是非常有利的。
设计单位尽量避免设计只有唯一厂家生产的产品，选择产品性唯一，无疑使产品缺乏了市场竞争力，从而增加了建造的成本。在机电设备、电梯、精装修等有技术参数及品牌要求时，建议至少选择3家及以上单位，要“货比三家”即在满足设计标准及效果的基础上，尽量降低成本，使成本在可控范围内。
从前期决策阶段的投资估算，到成本概算，再到施工图预算，每一阶段的成本制定均在上一阶段的基础上，是上个阶段的细致及深化。原则上施工图预算阶段目标成本不突破设计概算阶段目标成本，设计概算阶段目标成本不突破投资估算阶段目标成本。 4.招投标阶段
招投标阶段的造价控制占全过程的10%-20%。招投标阶段是将前期目标成本进行分解具体落实实际施工内容的阶段，故合理地划分标段，编制工程量清单及招标控制价或标底的准确性直接影响着这个阶段的造价。同时合理地确定中标价，评标过程中排除承包商报价中的不合理因素或投标风险，也是保障工程顺利实施的前提。
对合作过的供应商进行全面考核，包括施工组织管理能力，施工水平，商务配合程度，对项目的重视程度及配合程度等等，备选优良的供应商与其建立长期战略合作伙伴。 5.施工阶段及竣工结算阶段
施工阶段及竣工结算阶段造价控制占全过程的5%-10%。施工阶段是实现建设工程价值的主要阶段，也是资金投入量最大的阶段。在这个阶段，由于施工组织设计、工程变更、索赔、工程量计量方式的差别以及工程实施中的不可预见因素的存在，使得施工阶段的造价存在一定的难度，故在施工阶段应实施工程动态成本监控，遇到重大变更等情况要提前进行成本估算，为决策者提供决策依据。
施工阶段主要是合同管理，合同管理的主要方式有：合同分析、合同交底、合同对整个施工过程进行的控制。
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合同分析：签订合同后，无论是成本人员还是工程技术人员都要对合同专业部分再进行分析，包括专业技术（专业成本及漏项及可实施性）分析及法律风险分析（合法及保障性），对合同内部分有可变性的部分提前做好准备。
合同交底：由合同管理人员向各管理层作合同交底，把合同责任具体落实到各责任人和合同实施的具体工作上，并把合同间的衔接交待清楚。在笔者所接触的项目中，无论是发包方还是承包方，工程管理人员、设计人员对合同的了解及熟悉程度特别是商务条款部分及清单部分还不够深刻，所以作为成本管理人员对合同商务部分的交底是尤为重要的。
合同对整个施工过程进行的控制：在施工过程中，根据合同内容及时进行偏差调整，可采用“技术措施”、“施工组织措施”、“经济措施”等实现对合同总目标的控制。
此外利用丰富的施工经验及技术措施也能够有效的节约造价。例如沈阳某项目原设计地下室地板防水保护层为50mm厚C20细石混凝土垫层，合同综合单价为28元/m2，承包商进场后根据其它已建项目经验向甲方提出了变更，将原设计变更为铺设10mm厚水泥压力板，与甲方确定后的综合单价为17元/m2，地下室顶板约2万平，节约造价22万元。不仅简化了施工工艺，又节约了时间，于此同时无论是对于建设方还是承包方都是节约成本的双赢之举。 竣工结算阶段是全过程成本控制的最后一步，在审核承包商上报的结算资料的同时也要做好项目工程的成本后评估工作，成本后评估中的数据将成为新拟建类似项目前期决策阶段成本估算的重要来源，对更加准确的确定目标成本有着十分重要的作用。 参考文献：
[1]刘伊生.建设工程造价管理，北京：中国计划出版社，2013