德山经济技术开发区 控制性详细规划说明书 目 录 前 言 ...................................................................................................................................................... 1 第一章 规划依据与原则 ..................................................................................................................... 1 一、 规划依据........................................................................................................... 1 二、 规划原则........................................................................................................... 1 第二章 现状概况与问题分析 ............................................................................................................. 2 一、 现状概况........................................................................................................... 2 二、 问题分析........................................................................................................... 2 第三章 规划目标 ................................................................................................................................. 3 一、 规划目标........................................................................................................... 3 二、 功能定位........................................................................................................... 3 三、 发展规模........................................................................................................... 3 第四章 用地布局 ................................................................................................................................. 4 一、 规划构思........................................................................................................... 4 二、 用地规划布局................................................................................................... 4 三、 功能分区........................................................................................................... 4 四、 规划用地分类................................................................................................... 5 第五章 地块划分与细分 ..................................................................................................................... 5 一、 划分依据和原则............................................................................................... 5 二、 地块划分........................................................................................................... 5 第六章 地块控制 ................................................................................................................................. 5 一、 建设用地性质................................................................................................... 5 二、 建设用地使用强度........................................................................................... 6 第七章 道路交通规划 ......................................................................................................................... 6 一、 道路交通现状................................................................................................... 6 二、 道路交通规划................................................................................................... 6 第八章 竖向规划 ................................................................................................................................. 7 一、 现状概况........................................................................................................... 7 页 二、 规划原则 ........................................................................................................... 7 三、 标高确定 ........................................................................................................... 7 第九章 绿地系统规划 ......................................................................................................................... 7 一、 现状概况 ........................................................................................................... 7 二、 规划原则 ........................................................................................................... 8 三、 绿地系统规划 ................................................................................................... 8 四、 绿地布局 ........................................................................................................... 8 第十章 公共服务设施规划 ................................................................................................................. 8 一、 现状概况 ........................................................................................................... 8 二、 规划目标与标准 ............................................................................................... 8 三、 公共服务设施规划 ........................................................................................... 9 第十一章 市政公用设施规划.............................................................................................................. 9 一、 给水工程规划 ................................................................................................... 9 二、 排水工程规划 ................................................................................................... 9 三、 供电工程规划 ................................................................................................. 10 四、 电信工程规划 ................................................................................................. 10 五、 环卫设施规划 ................................................................................................. 10 六、 综合防灾规划 ................................................................................................. 11 第十二章 城市设计指导原则............................................................................................................ 12 一、 环境特征分析 ................................................................................................. 12 二、 规划原则 ......................................................................................................... 12 三、 城市设计指引 ................................................................................................. 12 第十三章 规划实施的措施与建议 ................................................................................................... 13 一、 规划管理措施 ................................................................................................. 13 二、 规划实施步骤 ................................................................................................. 13 1 德山经济技术开发区
控制性详细规划
前 言
规划考虑到园区总体用地中占用基本农田面积较大，本着不占用农田的原则，本次规划将结合城区总体规划中的西部工业组团进行布置，建议将西部工业组团整体纳入园区建设用地。
本次规划将落实工业园区总体规划，将电子、食品加工、汽车配件等富有本地特色的产业纳为规划的重点内容。
项目规划组在规划设计工作当中，得到了常德市及其相关部门领导的大力支持，在此表示诚挚的感谢！
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第一章 规划依据与原则
一、 规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》；
2、《城市规划编制办法》；
3、《城市规划编制办法实施细则》建规[1995]333号；
4、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）； 5、《湖南省城市控制性详细规划管理条例》； 6、《湖南省城市控制性详细规划编制指引》（试行）； 7、《常德市城镇体系规划（2008-2020）》 8、《常德市中心城区总体规划（2004-2020）》； 9、《常德市土地利用总体规划（2008-2020）》（在编）； 10、 《常德市工业园区总体规划》（在编）； 11、
其它相关规范与标准。
二、 规划原则
1、落实园区总体规划的控制要求，结合2009版中心城区总体规划，以充分利用土地为原则，加强与周边公共市政配套设施建设的协调，充分利用老城区的生活服务配套设施，减少重复建设，提高土地利用效率。
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2、三效益统一原则。充分考虑场地的自然环境特征，周边村庄和居住用地的要求，以及工业区内产业发展的需求，力求使规划能够充分有效地保护和利用环境，并有力促进区内工业企业的发展，做到社会、经济和环境效益三结合。
3、可操作性原则。充分利用土地资源，结合地形特点合理布置各项用地，并保持一定的弹性和较强的可操作性，优化工业区环境质量和配套设施水平，促进工业区的健康高效运作。
第二章 现状概况与问题分析
一、 现状概况
1、地理位置
常德市位于湖南省西北部，。市境北连荆襄，南毗益阳，东滨洞庭。是湖南都市圈的重要组成部分。
规划区位于常德市南部，与主城区隔江相望。
规划范围：规划区用地隶属于常德市德山，总用地面积为1700公顷。 2、交通条件
16年中，开发区累计注入城建资金5.5亿元，新建了12条城区主次干道，新建道路总长25公里。今天，德山的道路体系日益完善，以常德大道、德山大道、乾明路、龙潭路、善卷路、海德路等道路为经，以崇德路、莲池路、桃林路、有德路和青山街等道路为纬，“八纵七横”的棋盘格局正在形成，城区道路里程已由开发区成立前的1公里扩展到30公里。目前，德山经济开发区园区配套条件日益成熟。一是物流通畅，公路有207、319两条国道在这里交汇，长常、常张和常吉等6条高速公路将在这里贯通；铁路有连接京广和枝柳两大动脉的石长铁路在这里横穿，拥有年运输量120万吨的火车货站；水路，能停泊千吨级轮船的德山码头将为您提供舟载之便，可从这里走沅江、经洞庭湖，西达重庆，
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东抵上海；空运，距开发区5公里的常德桃花源机场，开通了广州、海口、北京、上海等多条航线，大大缩短了德山与外界的距离。
3、 基础设施概况
水电齐备，开发区内拥有日供水10万吨、60万吨的自来水厂各一座，能充分保证企业的生产用水和居民的生活用水；开发区作为西电东送的主通道，有10伏万变电站二座，
20伏万变电站一座。污水处理厂、垃圾发电厂、客运汽车站、公交通车站即将开始建设。4、工业基础
16的奋斗，德山工业不仅赢得了量的扩张，而且实现了质的提升。中国粮食第一股
—金健米业公司的金健牌大米和面条荣获“中国名牌”，企业被授予“全国优秀食品工业企业”等4个国家级荣誉称号，品牌跻身“中国500个最具价值品牌”的行列；恒安纸业的“心相印”生活用纸从2000年起连续8年市场占有率居全国第一，消费者满意度高达98.5%，2005年9月1日被国家授予“中国名牌”称号，恒安三期年底建成投产后，年产值将达到17亿；常德纺机生产的YJ2系列摇架，全国市场占有率高达70%，成为纺纱机首选配套产品，荣膺“全国纺织机械行业十大品牌”称号，所生产的经编机全国市场占有率也超过50%，并远销欧、亚国家。目前，共有11家上市公司在开发区落户，它们已成为德山工业的脊梁。2008年，德山的规模工业企业主营业收入预计将超过63亿元，税收入库2.6亿元，比开始实行分税制的1994年增长3倍。
二、 问题分析
1、有利因素 （1） 政策优势
此项目得到了政府部门的高度重视，作为常德实现经济跨越式发展的重大举措，在开发、运作过程中，市政府将制定一系列优惠政策措施；而潇湘会议精神的落实使常德能争取更多来自省政府方面的政策支持，包括建设资金和项目的扶持。
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（2） 优美的地理环境
规划区依山畔水，周边环境宜人，自然山水景色优美；园区地处亚热带，气候温和，冬无严寒、夏无酷暑，生活环境、创业环境条件优越。
（3） 靠近主城区
规划区紧邻常德主城区，距离中心城区行政办公、商业服务中心、居民生活配套中心较近，商业、文化、娱乐等公共服务设施完备，具有较强的辐射、服务功能，可以利用城区为园区提供公共服务和生活配套服务。
2、不利因素分析 （1） 工业基础比较薄弱
常德市的工业基础相对薄弱。虽然初步形成了以电子电器、汽车、医疗器械、食品加工、五金塑料、纺织服装为主的有地方特色的工业体系，但规模还不大，整体实力不强。产业布局缺乏规划，尚未形成集聚规模效应。这些问题影响、制约着工业现代化的进程。
常德工业基础虽然比较薄弱，但近几年来，常德把“工业兴市”作为加快经济发展的重要战略，目前全市工业呈现快速、健康发展的势头。
（2） 现状基础设施薄弱
规划区为拓荒型的园区，除村庄配套公共设施外，现状城市基础设施和公共服务设施几乎一片空白。
规划区前期建设须依靠主城区提供生产、生活配套服务和公共服务，并在此基础上逐步完善规划区自身的基础设施建设。
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（3） 现状用地须做适当的调整
规划范围内涉及一定数量的农田保护区，因而园区规划范围必须考虑避开这些农田保护区的位置，造成园区规划范围的相对分散。因此须将园区用地范围适当的向外围扩展，以保证园区用地的完整性。
第三章 规划目标
一、 规划目标
规划结合《常德市城镇体系规划》的常德市政府的发展目标，将园区打造成：重点发展医疗器械、电子通讯等科技产业，并形成功能配套齐全、设施完善的工业区。本次规划力求创造一个高效、便捷、清洁、优美、安全的花园式（园林式）工业园区，为投资者提供一个理想的投资环境。并努力将产业转移与产业升级，产业集聚结合起来，争取更多的优质项目转移落户常德。
同时，规划区作为园区总体规划的近期建设项目，以利于园区远期产业的推进与集聚为前提，确定规划区发展的总体思路和建设方向。
二、 功能定位
基于对常德市未来产业的发展趋势和发展前景分析，结合园区总体规划的发展要求，本次规
划确定规划区功能定位为：以常德市特色产业为主导，发展电子电器、医药和食品加工等低污染产业，以及配套居住、科研、物流等综合发展区。其作为常德工业园的启动组团，承担着聚集德山工业企业，引进先进产业，及完善前期配套设施，引导园区发展的职能。
三、 发展规模
1、用地规模
德山经济技术开发区
控制性详细规划
规划区规划总用地面积1700公顷，可开发建设用地1500公顷。为满足企业建设需求，规划除了预留必要的道路和服务配套外，尽可能安排工业产业类用地，尽量满足工业区发展需求。
2、规划人口规模
规划区人口主要为就业人口及眷属。根据现代产业区的特点，规划区人口以生产人员、研发人员、服务人员、及眷属人口为主要构成，其中生产人员和研发人员为基本人口，基本人口和服务人口构成规划区的就业人口，就业人口和眷属人口为规划区总人口。
（1） 就业人口
规划区规划产业用地（不含配套用地）面积约为700公顷。按工业用地平均容积率0.8~1.5控制，人均厂房建筑面积50平方米测算，则工业生产基本人口为：
700×0.8/50=11.2万人。
服务人口按基本人口的1/4计算则为：2.8万人。
则规划区的就业人口约为：14万人。
（2） 规划总人口
规划区总人口包括就业人口和眷属人口，带眷系数按0.2计，则规划区的总人口约为：40万，其中职工约为33.3万人，带眷人口约为6.7万人。
第四章 用地布局
一、 规划构思
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规划既把规划区当成一个独立的工业片区考虑、满足工业区自身发展需求，同时把规划区当成常德工业园、常德城区的重要组成部分，综合协调好规划区与工业园、规划区与城区之间的关系，整体增强规划区的产业分类协调能力和综合实力。
规划重点就两个方面进行用地布局的考虑：一是处理好与园区总体规划的衔接；二是处理好
与原德山工业集中区发展要求的关系。
二、 用地规划布局
为了高效利用土地，方便交通组织，规划结合现状地形条件将规划区分成三心、四轴、八大片区的功能结构。在此基础上建立工作（生产）与生活就地平衡的综合住区发展模式，以适应山地自然特点、减少市民上下班、购物在路途的时间消耗和能源消耗，提高工作效率和生活质量。
三心：园区总体规划确定的东南部科研中心和北部综合服务中心，集科研教育、办公管理等公共服务为主的综合性区域，规划侧重于工业科研与就业培训等软件设施的结合。
四轴：为以园区东西向的交通干道为依托的产业发展轴。
八大片区：为整个开发区的八大片区为整体的发展体系。
三、 功能分区
规划立足于工业生产，利于用地内部的完整性。根据规划区土地使用功能的差异性，以生产——服务的关联性，以及功能分区互不干扰，并以有机联系为原则，明确划分不同的功能分区，
形成布局合理、系统清晰的结构体系。即产业区——服务区。
产业区——沿河产业组团发展一类工业，以实现经济发展与环境保护相协调的原则；西部产业组团发展以劳动力密集型产业为主的一类工业兼容无污染的二类工业，对附近居民就近安排就业。