第九章
财务评价与经济效益
财务评价参照国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况，在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目的损益和盈利能力，据此判断项目的财务可行性。
一、项目财务评价的有关问题说明
1.项目初步拟定计算期共计2年。
2. 以当前的社会和市场状况为基础，未考虑政治、政策、社会条件的显著变化对项目经营的影响。
3．银行贷款利率取一至三年期银行贷款利率5.84%。
二、财务评价基础数据与参数选取
正确选择基础数据和参数是项目经济评价的前提，直接影响分析的结论。选择基础数据和参数的基本原则是实事求是和稳妥可靠。经济评价的基础数据和参数包括经营项目、经营规模及收费标准、税费、项目计算期、财务基准收益率等。
（一）经营收入 1.商业销售收入
本工程占地面积为72000㎡，建筑面积为108000㎡，其中住宅面积为93000㎡，公建面积为6000㎡，商务、酒店面积为9000㎡。根据对目前曹妃甸国际生态城周边居住建筑出售的状况的分析，本项目销售均价按5500元/平方米测算。
（二）税（费）率
进行财务评价需计算的税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税等。
营业税、契税、土地增值税等按3480万元考虑。 （三）项目计算期
按照项目建设进度和销售计划，本项目建设期1年，建设期当年即对建筑进
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行预售，销售期1年。因此，项目计算期共2年。
（四）财务基准收益率
财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和依据，是项目在财务上是否可行的基本要求，也用作计算财务净现值的折现率。根据本项目的特点，并考虑一定的风险溢价，本项目的财务基准收益率取10%。
三、项目经济效益
（一）销售收入估算
未来的销售收入如下表所示。
表9-1 销售收入及税金估算表
单位：万元
序号 1 2 经营收入 销售税金及附加 项目 2010年 2011年 合计 （二）经营税金及附加估算
需要计算的经营税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。 1. 销售费用
预计本项目销售总费用为59400万元。 2. 管理费用
建设单位管理费用按200万元测算。 3. 财务费用
财务费用按1080万元测算。 （三）项目盈利能力分析
项目的盈利能力分析是通过考察整个项目的投入与产出情况，评价项目的投资效果。反映项目盈利能力的指标包括财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、投资利润率、投资利税率、投资净利润率、资本金利润率等。通过项目的投
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资现金流量分析，测算项目盈利能力分析指标如表9-2所示。
表9-2 项目盈利能力指标计算结果表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 指标名称 财务内部收益率FIRR(%) 所得税后 财务净现值NPV(万元) 投资回收期(年) 财务内部收益率FIRR(%) 所得税前 财务净现值NPV(万元) 投资回收期(年) 年投资利润率(%) 年投资利税率(%) 资本金利润率(%) 指标内容 由表9-2可以看出，项目具有较好的经营效益和盈利能力，从整个经营的过程考察，项目在保证本项目正常销售的前提下，可以实现财务平衡，以Ic=10%的基准收益率计算，所得税后运营投资财务净现值为2206万元（大于零），按目前测算分析，项目在财务上是可行的。
（四）清偿能力分析
本项目以销售房屋回款及未分配利润偿还长期借款，银行贷款利率5.84%，借款偿还期1年。分析表明，项目自身收益可以在借款偿还期偿还借款本息。
（五）财务平衡分析
测算结果表明，本项目逐年在财务上是平衡的，计算期末项目累计盈余资金4195.25万元，表明项目资金充足，财务情况良好。
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第十章 结论和建议
一、结论
1．本项目的建设有利于曹妃甸国际生态城市的规划和土地资源的优化配置，进一步满足了曹妃甸国际生态城对居民住宅的需求，有利于改善曹妃甸国际生态城市市政基础设施，提升曹妃甸国际生态城城市形象，因此，该项目的建设是非常必要的。
2．项目建设地点位于曹妃甸国际生态城起步区，通港大道以南，零零二道以北，零四街以东，滦曹路以西，东西长约388米，南北约187米。
3．本工程占地面积为72000㎡，建筑面积为108000㎡，其中住宅面积为93000㎡，公建面积为6000㎡，商务、酒店面积为9000㎡。
4．本项目建设周期为15个月，计划2011年5月完工。其中，2010年3月～2010年7月，完成项目前期工程和施工图设计，2010年8月～2011年5月，完成项目土建、装修、设备工程等。
5．项目总投资50784万元，其中工程费用29048万元；工程建设其他费用11584万元，预备费3500万元，建设期利息940.75万元(建设期按10个月，借款偿还期按1年)。项目建设资金中，项目单位自筹15235.2万元（占30%），利用房屋建筑销售回款17820万元，申请银行贷款16108.8万元。
6．项目具有较好的经营效益和盈利能力，从整个经营的过程考察，项目在保证本项目正常销售的前提下，可以实现财务平衡，以Ic=10%的基准收益率计算，所得税后运营投资财务净现值为2206万元（大于零），按目前测算分析，项目在财务上是可行的。
二、建议
1．项目建设单位应进一步深化设计，优化设计。
2．建议项目建设单位加大融资方案，尽快落实该项目的建设资金。
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