岳阳市城区基准地价更新报告

(四)土地深度修正

在同一路线价区段,各宗土地虽然临接同一街道,但因其深度、宽度、形状、面积、位置等不同,则各宗土地单位面积的价格会有一定的差别。其中,对土地价格影响最大的是土地深度。城市内各宗土地价格的高低,随其离开街道距离的增加呈指数递减;越临近街道利用价值越大,价格越高;距离街道越远利用价值越小,价格越低。不同样点的土地深度不同,地价水平不具直接可比性,须修正到同一标准深度(基准地价内涵对应深度)。针对该岳阳市城区的实际,我们设定了二种标准深度:主干道为26米,次干道为20米,支路为16米。将样点地价修正到基准地价内涵对应深度地价的计算公式为:

Ps=

Pi Ki式中:Ps——标准深度上的地价 Pi——某土地深度样点地价 Ki——某土地深度上的修正系数

根据样点资料及其他城市的经验,岳阳市城区商业用地土地深度修正系数如表6-11。

(五)开发程度修正

本次基准地价成果更新所对应的开发程度因土地级别不同而有差异,当样点开发程度与内涵开发程度不一致时,必须进行开发程度修正。经调查分析,岳阳市城区五通一平费用为70-120元/平方米。

三、样点地价检验

样点地价资料来源多样,地价计算方法可变参数多,易造成估价中的系统误差,因此按《规程》要求,对所有地价单元需进行样本的总体同一性、总体分布类型和精度检验。经过检验,剔除异常值得到保留样点,作为路线价和级别基准地价测算的样点地价资料,检验步骤如下:

(一)总体同一性检验

即在同一区域中,不同处理方法处理的样点地价结果,应服从样本来自同一

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总体检验。按数理统计检验的要求,检验方法主要用秩和检验法。检验步骤如下:

1、将所有样点地价分为房屋出租及其它两类。

2、将同一区片和路段的地价,从小到大顺序编号作为秩数。如果同一地价有多个样点时,则以其秩数和的平均值作为相同的地价样点的秩数。

3、计算统计量X2、&2

n2(n1?n2?1)X2=

2nn(n?n2?1)&2=121

12Sm=?Yi

i?1n4、统计判断

查标准C0.05上、C0.05下

若C0.05下<Sm<C0.05上,则总体同一性检验通过,否则总体非同一性,则需检查不同地价计算方法可能产生的系统误差,重新进行检验,直到符合要求为止。

(二)总体分布类型检验

对样本的总体分布类型进行检验,以确定用什么方法对样本数据的准确性、可靠性进行检验。检验总体分布的方法较多,但最常用的是X2检验法,不仅适用于连续分布函数,而且适合于总体是离散型的分布函数。它可用来检验总体是否服从正态分布,也可用来检验总体是否服从任何一个预先给定的分布。检验的具体步骤为:

1、数据分组。根据样点地价数值的范围划分为K组; 2、求X落在各组的频数fi和频率fi/n; 3、求理论概率Pi

Pi=bi-1<X<bi =Fbi-Fbi-1 bi-1、bi为地价分组区间的上下限 4、计算统计量X2

(fi?npi)2X2=?

npii?1k 41

5、查标准的X2k-1,0.05值;

6、判断:若X2<X2k-1,0.05 ,则抽样总体为正态分布;若X2>X2k-1,0.05 ,则抽样总体为非正态分布。

(三)精度检验

数据精度检验是从总体中剔除异常值,确定保留数据。当样本总体分布属正态分布时,可用t检验法,而对非正态分布函数类型,采用均值—方差法。

当分布类型检验确定为正态分布函数,t检验的步骤为:

1、将同一土地级别内同用途或同一地价区段同用途的各样点,按由小到大的顺序排列,得到数列Xn,且X1<X2<……Xn

2、对X1、Xn进行异常数据检验 A.检验X1,先计算出统计量t1 t1=

X2?n?X1n? Sn?11其中X2-n=

n?1?Xk?2knk

1S2-n=

n?2?(Xk?2n?X)

对于给定的显著水平&(0.05)和自由度V=n-2,若t 1>t (a,v) 则判定X1为异常值,若t 1≤t (a-v) 则X1不为异常值,保留。

检验Xn未被判定为异常值时, t n=

Xn?X1?(n?1)S1?(n?1)n× n?11式中:X1-(n-1)=

n?11S1-(n-1)=

n?2?Xk?1n?1k

?[Xk?1n?1k?X1?(n?1)]2

当t n>t (a-v)则判定Xn为异常值;当t n≤t (a,v) 则不是异常值; B.当X1被判定为异常值时,

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t n=

Xn?X2?(n?1)S2?(n?1)×n?1 n?21式中:X2-(n-1)=

n?2?Xk?2n?1k

1S2-(n-1)=

n?3?[Xk?2n?1k?X2?(n?1)]2

若t n>t (a-v=n-3)则判定Xn为异常值; 若t n≤t (a,v=n-3) 则不是异常值;

C.如果X1、X n都已被检验判定为异常数据,则还须对数列内侧数X2、X n-1分别作检验,直至两侧数据不被判定为异常值为止,检验方法同上。

若总体分布被检验确定为非正态型分布,则用均值—方差法检验,步骤如下: ①将同一土地级内同用途或同一地价区段同用途的各样点,按由小到大的排列,得数列X n :

X 1≤X2≤……≤Xn

②计算数列X n的样本均值X和标准差S; ③确定剔除的标准:X±2S;

④判定X1、X n是否超过标准,如超过标准,则为须剔除的异常值; ⑤重新计算样本总体的X和S,按同样方法剔除异常值,直到所有样本都在规定的精度范围内。

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