四 出让土地使用权 50 五通一平 2008.01.01 注：工业用地未考虑容积率的影响
(二)基准地价的表达方式
基准地价按其组成单元的不同可分为综合基准地价、分类基准地价、分区基准地价、路线基准地价、标准宗地基准地价等。按其成果表达方式的不同又可分为点状、线状和面状三种基准地价。其中面状表达方式包括有综合基准地价、分类基准地价和分区基准地价等(如图3.1)。
点状地价――标准宗地地价 基准地价成
线状基准地价――路线价 果表达方式 分类基准地价 面状基准地价
分区基准地价
图3.1 基准地价表达方式框图
1、级别基准地价
级别基准地价包括综合基准地价和分类基准地价，它是在土地综合定级或土地分类定级基础上，以土地级别为测算单元，利用土地级差收益和土地交易资料确定每个级别的基准地价及每个级别的商业、住宅、和工业用地的基准地价。其中土地综合定级是以综合土地级别为测算范围，利用商业用地土地级差收益确定每个级别的基准地价或地价幅度。分类基准地价的表达方式是以土地级别为基础，用某一地价或地价幅度表示某一类别用地的土地级别范围内的基准地价。级别基准地价以土地级别为控制，较好地反映了级间土地使用价值的差异及地价的变化趋势与规律，表达方式简明实用，所需样点资料较少。但级别价的控制范围过大，对于微观区位较敏感的商业用地来说，显得过于粗略。
2、分区基准地价
分区基准地价是一种区域性或区片状基准地价表达方式，其基础是地价分区，
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即把城市土地按照地价相近、用途相似而又相互毗连的原则分成若干个地价区，并以相应的地价值表达其基准地价。
3、路线价
基准地价的线状表达方式是路线价，即指用地条件相近的若干临街标准宗地地价的平均值。它主要反映各繁华街道上一定深度内的地价水平。标准宗地地价为基准地价的点状表达方式，指具有地段代表性的标准宗地，通过近期交易资料测算的地价，或在没有交易资料情况下，通过区域因素比较方法评估的地块价格。
综合考虑各类用地的特点及不同基准地价表达方式的优缺点，结合岳阳市城区地价的实际情况，本次基准地价成果更新商业用地采用区段价、区片价和级别价表示，住宅和工业用地采用级别价为主要表达方式。
第二节 基准地价更新评估
一、样点地价测算
不同交易类型样点地价测算方法不同。本次基准地价成果更新收集的样点类型主要包括房屋租赁、商品房出售、房屋买卖、土地出让、土地转让及征地拆迁共六种类型。除土地出让和土地转让样点可直接获取相应地价外，房屋租赁样点需用租金剥离法，房屋买卖和商品房出售样点需用剩余法，征地拆迁样点需用成本逼近法测定其地价。各类样点地价测算方法如下：
(一)房屋租赁样点
1、测算方法——租金剥离法的基本原理
所谓租金剥离法，就是把铺面租金构成因素中的地租分离出来，再用地租资本化法计算地价的方法。其计算公式是：
房地纯收益=房地租金(房地总收益)-维修费-折旧费-管理费-保险费-税金 房屋纯收益=房地纯收益×房屋还原利率 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 地价=土地纯收益÷土地还原利率 2、租金剥离法中有关参数的取值 ①还原利率。
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还原利率是将房地产的未来预期收益还原为价值的利率，其实质是一种投资收益率。岳阳市城区基准地价评估中市场交易的资料包括商业店面出租样点资料，样点地价主要通过租金剥离来计算，在采用收益还原法计算样点地价时，确定适当的还原利率将影响地价的整体水平，因此，还原利率的确定是非常关键的问题。土地还原利率与土块利用类型及区域繁华程度有关，但主要与用地类型有关。考虑到岳阳市的实际，土地还原利率的确定仅考虑不同用地类型的差异而不考虑级别间的差异。主要采用三种方法综合计算确定。
（一）安全利率加风险调整值法 还原利率=安全利率+风险调整值
以一年期存款利率作为安全利率，扣除利息税后按实际利率确定。 1、安全利率确定
考虑政府宏观货币政策，以连续五年的一年期平均定期存款利率扣除利息税作为安全利率。
存款利率表
表3-5 年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 一年期存款利率 1.98% 2.12% 2.25% 2.52% 4.14% 实际利率 1.584% 1.696% 1.800% 2.016% 2.232% 注：以一年期定期存款利率扣除利息税；2004年、2007年一年期定期存款利率取至2007年12月31日的平均利率。
根据近五年的一年期定期存款利率实际利率，取其平均数作为安全利率，结果为1.87%。
2、风险调整值
风险调整值根据根据经济发展和房地产市场等状况对其影响程度而确定。按照风险等级和本金安全以及土地增值影响，商业用地风险比率大于住宅用地风险，工业用地由于增值较大，风险最小。确定一级商业用地风险比率为4.7%，二～三级商业用地风险比率为4.15%，四～六级商业用地风险比率均为3.5%；一级住宅
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用地风险比率为3.5%，其余各级住宅用地风险比率均为3.0%，工业用地为2.5%。
由于土地本身不存在折旧，且一般还会增值，而房屋随着使用会逐年折旧，从理论上讲，投资房屋比投资土地风险大，故房屋还原利率应高于土地还原利率。按一般规律，房屋还原利率约高于土地还原利率2%。
3、还原利率的确定
还原利率确定表
表3-6 用地类型 一级 二～三级 四～六级 一级 住宅 用地 二～五级 工业用地 商业 用地 (二)租价比法
租价比法是采用市场上相同或相似不动产的租金纯收益与价格的比率。即以样点租金纯收益和售价之比的平均值作为土地还原利率。
在城区土地分级的基础上，选取各级别、各用途房屋出租和房屋近期买卖价格、房屋结构、房屋层次、面积等基本一致的样点计算平均租价比，经综合分析考虑各类型房地产的预期或期望报酬，得出综合还原利率。
根据交易样点地价与对应房屋结构的重置价格计算土地价格占房地产的平均比例，房屋价格占房地产的平均比例，根据还原利率计算公式确定。按照各用地样点房屋普遍的结构（砖混结构），按耐用年限50年计，年平均折旧率2%为房屋比土地的风险增加值，确定房屋还原利率，计算公式如下：
Ro＝L×RL+B×RB Ro——综合还原利率
L——土地价值占房地产价值的比率 RL——土地还原利率
B——房屋价值占房地产价值的比率 RB——房屋还原利率
安全利率 1.87% 1.87% 1.87% 1.87% 1.87% 1.87% 风险调整值 4.0% 3.8% 3.5% 3.5% 3.0% 2.5% 土地还原利率 房屋还原利率 5.87% 5.67% 5.37% 5.37% 4.87% 4.37% 7.87% 7.67% 7.37% 7.37% 6.87% 6.37% 27