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编者按
亲爱的读者朋友：
房地产开发公司的项目发展部主要工作是负责制订项目前期报建计划，实施项目立项、规划意见书、审定设计方案、建设用地规划许可证、土地证、各类专业报批、拆迁证、工程规划许可证、开工证、销售证、产权证等系列证照的组织申报取得工作，这就要求相关工作人员熟知房地产开发的相关政策、开发流程、及报审报建各项手续的审批程序 。如何从纷繁复杂的工作中理出头绪、合理安排报建流程？如何为报建工作准备相关文件以便快速有效的取得相关证照？我们依据国家和地方现行法律、法规之规定，根据多年报建工作经验，对整个流程进行了简单的梳理，希望可以对从事报建工作的人员提供一点帮助。
作者以房地产公司通常的综合业务部、项目发展部、规划设计部、成本预算部、工程管理部、财务管理部、营销策划部的组织结构书写本书。但各公司的叫法不尽相同，如： 项目发展部（亦称前期部、开发部、项目报建部等） 规划设计部（亦称设计部、设计研发中心、设计管理中心等） 成本预算部（亦称运营部、合约预算部、合同管理部、工程造价部） 工程管理部（亦称工程部、工程项目管理部等） 财务管理部（亦称财务部、财务科等）
营销策划部（亦称销售部、营销中心、策划销售部等） 综合业务部（亦称行政部、行政管理部、档案用印管理部等）
由于我国幅员辽阔，各地行政部门的设置和名称有所差异，各地针对全国统一的法律法规也相继出台了适合当地执行的细则，报建流程也有所差异，所以具体执行时还请读者按照当地的实际情况来执行，本书的流程为适合各地的的操作。书写的繁杂了一些仅为您提供在报建过程中解决问题的思路，为您起到参考借签的作用。
出版者 2008年8月
第一章 土地审批事项
如何通过拍卖方式取得“国有土地使用权” 承办部门：项目发展部 协作部门：综合业务部 财务管理部 营销策划部 序 号 流 程 拍卖单位：市国土资源局 操作时间：约25个工作日 要 点 备 注 1、所有拟拍卖土地的“建设用地规划设计条件”由市规划院拟定。 1、从市国土资源局网站、政府机关报发布的相关公告了解。 2、与政府相关部门，如市规划院、市土地测绘院、市土地储备中心、市规划局的相关工作人员保持沟通，及时掌握优良项目信息。 2、拍卖文件所附宗地图由市土地测绘院编制。 3、拍卖文件所附“选址意见书”先期由市土地储备中心到市规划局办理。 4、开发区土地的拍卖先期由开发区土地储备中心整理、委托规划院拟定“建设用地规划设计条件”。 01 收集信息 02 索取拍卖文件 在掌握拍卖信息后，如有意向，应到市国土资源局报建窗口索取拍卖文件。 拍卖文件内容包括： 1、国有土地使用权拍卖出让公告 2、国有土地使用权拍卖须知 3、国有土地使用条件 4、规划设计条件 5、宗地图 6、国有土地使用权拍卖出让方案 7、竞买申请书（样本） 8、竞买资格确认书（样本） 9、授权委托书（样本） 10、成交确认书（样本） 11、国有土地使用权出让合同（样本） 房地产开发前期手续报建流程
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第一章 土地审批事项
03 现场踏勘
与营销策划部联合勘查意向地块，勘察内容：
1、项目周边生活配套情况 2、人文环境 3、交通情况
4、周边楼盘销售情况（包括产品定位、定价、成交量等） 5、项目目标人群 6、市政设施配套情况
7、地上物拆迁情况、场地平整程度
如对土地现状有异议，可到市国土资源局土地利用处提出。
04 编制可研
编制可研，内容应包括： 1、工程位置
2、市政、生活设施配套现状 3、区域市场调查
4、可建设住宅、商业用房及应建人防工程的规模
可研经审定后，进行下一步
5、产品定位、匹配的工程设计
操作。
风格
6、工程建设周期 7、地块开发成本分析 8、项目利润预期 9、房屋销售预测
10、确定可接受的最高竞拍价。
05 竞买资料准备
需提交要件：
1、经公证的企业工商营业执照 2、经公证的房地产开发资质证书
3、竞买申请书（详见附件1） 4、经公证的法定代表人身份证明
5、经公证的代理人身份证明及授权委托书（详见附件2） 6、竞买保证金收据 7、银行资信证明
1、竞买履约保证金应汇入市国土资源局指定账户。竞买成功，履约保证金可抵作土地出让金，竞买失败，履约保证金可在拍卖结束5日内获退回。
2、银行资信证明应满足拍卖须知的规定金额。 3、如非拍卖所在地区法人，公证应由法人所在地公证处出具。
房地产开发前期手续报建流程
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第一章 土地审批事项
持完备资料到市国土资源局报建窗口申报，资料齐全，正式受理，给予开具投标[竞买]资格确认书；如具有以下情形之一的，作为无效申请退回，市国土资源局不作解释。
应通过了解其他竞买申请
1、申请文件在申请截至时间后
人的情况，初步制定竞买策
收到的
略。
2、申请文件不齐备或不符合规定的
3、申请文件字迹不清，无法辨认的
4、申请人不具备资格的 5、未缴纳履约保证金的 拍卖程序如下： 1、宣布拍卖开始 2、宣布拍卖规则
3、公布拍卖起拍价、每次加价幅度 4、叫 价 5、竞买成功
6、与市国土资源局签订《国有土地使用权成交确认书》
1、竞买成功后，即时签订《国有土地使用权成交确认书》，成交确认书中约定签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点，通常在十日内签订。
2、成交价即为该幅土地的出让总价款，包含出让金、征地补偿费用。
06 资料申报
07 竞 拍
08 合同签订
签订《国有土地使用权出让合同》
合同注明出让事项（地块编号、用地面积、出让总价款、交付时间等），约定双方权利、义务（包括土地交接标准）。 如在规定期限内不能支付成交价款，市国土资源局将取消竞得资格，没收保证金，开具违约金（相当于成交价款总额的20%）缴纳通知单。
按交接标准，核验地上物拆迁情况、土地平整程度、地块范围内原有市政设施、树木、人防工程有无损毁。
09 缴 款
在合同签订15日内，足额缴纳成交价款
10 土地交接
在土地成交价款缴纳后，双方进行土地交接。
房地产开发前期手续报建流程
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