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房地产业发展与居民消费的关系分析
作者：孙冰
来源：《商业时代》2012年第26期
内容摘要：本文通过应用相关分析工具对我国房地产行业的发展指标与我国居民消费模式之间关系的分析，通过分析结果得出结论：基于我国居民消费模式的角度，房地产行业的销售价格的上涨对居民消费的影响并不显著，而房地产市场的发展可以有效促进农村地区居民消费水平的提升和消费结构的升级，并且不同类型的房屋开发对居民的消费模式的影响方式不存在较为显著的差异，从而为我国房地产调控政策的制定过程中所需要考虑的居民消费领域的影响机制提供科学的参考。
关键词：房地产 相关分析 消费
目前我国监管部门正试图以宏观调控来控制房价，从而促进社会的和谐发展和人民生活水平的有效提高。然而房地产作为国民经济的一个重要的支柱性产业，其健康发展关系到我国国民经济的可持续发展和我国财政收入的提高。本文试图排除抑制房价这一较为主观的宏观调控目标，客观单纯地以房地产产业的发展和我国国民居民消费水平、消费结构之间的关联性的研究来分析我国房地产产业的发展对我国居民消费模式的影响，从而为我国房地产产业调控提供一个较为客观的观察视角。
房地产产业发展对居民消费的影响模式分析
我国房地产的建筑面积、完工面积和销售面积一直保持较高的增长率，如图1所示。 然而随着国际金融危机过后我国经济发展环境的恶化，加上我国政府为了抑制房价所进行的宏观调控政策，我国房地产业的发展正处于一个较不稳定并且存在下滑可能的关键阶段，房地产业未来的发展前景较不乐观，如图2所示。
房地产行业的发展对我国国民的居民财富的提高及其消费模式的转变具有较大的影响，其影响模式有：
（一）财富预期消费刺激模式
由于目前我国房地产市场的蓬勃发展，拥有房产的居民可以预见未来自身所拥有房产的价值，从而为自身的财务增长设定一个较为积极的预期。同时由于居民对于自身房产增值的信心的存在，这将会使居民在消费过程中判定自身的抗风险能力随着房产的增值而有所提高，即居民可以较为大胆地消费，因为其个人财富会随着房产的增值而有所增长，所以这种房地产经济的发展引致的财富增长积极预期可以刺激消费者进行更为大胆的消费，从而促进我国居民消费的增长，即财务预期消费刺激模式。
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（二）投资增值消费刺激模式
由于目前我国存在大量先富起来的居民利用房地产市场的增长和房价的大幅提升进行投机操作，例如各种名目的炒房团组织等，这些依靠投资性房屋购买行为来实现自身资产增值的居民的消费水平和消费决策往往受到这种投机性操作所能给其带来的收益水平的影响。 我国房地产经济的高速发展，特别是房屋完工销售面积的快速提升都是促进居民投资性房地产操作行为的一个重要影响因子，由于房地产增值作用的产生，居民因为手中持有的交易性、投资性房地产的增值而获得的资产超越无风险水平的收益，从而可以获得更多的可支配资金和财富，这种投资增值作用也是房地产行业刺激我国居民消费的一种主要模式。 （三）预算约束消费抑制模式
在大多数民众的消费规划中，通过按揭分期付款、长期积累资金等方式来抑制自身消费以积累足够的买房资金从而购买房屋已经成为阻碍我国居民消费，尤其是中底层居民消费水平提升的一个重大障碍，因而在我国，房地产经济对居民消费的预算约束消费抑制作用也是一个十分明显的影响模式。
综上所述，在我国房地产行业的发展过程中，由于其财富预期消费刺激作用、投资增值消费刺激作用和预算约束消费抑制作用的共同存在，使得我国房地产行业对于我国居民消费水平、消费结构和消费模式的影响方式和影响途径存在较大的内在复杂性。 房地产产业发展与居民消费的相关关系实证分析
本文意图通过对我国房地产产业发展的各个综合指数和主要产业发展指标同我国居民消费的关键表征变量之间的相关性实证分析，来发掘我国房地产产业发展对于我国居民消费结构和消费模式变化的影响模式。
（一） 样本自变量选取与研究假设分析
本文为了分析房地产产业发展对居民消费的影响模式，分房地产产业指标和居民消费模式指标对研究的因变量和自变量进行选取。
在自变量方面，涉及房地产产业发展的指标主要有：
1.住宅开发投资完成额、办公楼开发投资完成额、商业营业用房开发投资完成额。当房地产行业的住宅投资开发完成额高速上升时，可以预见由于住宅供给的增长可以一定程度减少普通居民的购房成本，但同时也可能刺激市场上的投机需求的释放。房地产行业办公楼开发投资的数额反映的是经济的发展状况，越多的办公楼开发显示国内经济的发展越有可能处于良好的发展阶段，因而居民收入水平可能因此得到较大提升。而商业营业用房的投资直接关系到居民消费场所的建设和完善，从而为居民消费提供更多的选择。
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2.90平方米以下住房开发投资完成额、经济适用房开发投资完成额、别墅、高档公寓开发投资完成额。房地产产业的住房建设中不同类型的房屋的建设投资完成额度可以有效地反映在不同的细分市场上的房屋供给水平。在经济适用房领域的开发投资的提升可能可以引起中低收入水平消费者的消费需求的释放，而在别墅、高档公寓的开发完成额的增长可能预示着高收入水平人士的消费和投资需求十分旺盛，从而侧面反映该类别人员的消费实力，进而可能存在这部分人员的高消费模式对居民整体消费水平的推动和影响。
3.房地产土地购置费、房地产开发投资资金来源—国内贷款、房地产施工面积。房地产的开发投资资金中来自国内贷款的金额是反映我国金融体系中放贷水平的一个重要标志，同时由于房地产开发资金的贷款额可能会对金融系统内的贷款资源的分配产生影响进而影响居民消费模式，而房地产土地购置费反映了房地产经济发展对地方政府和中央政府财政收入的贡献，由此可以借助政府的二次分配来影响居民的消费模式。最后，房地产的施工面积反映了房地产行业在建工程的规模，而在房地产建设过程中所需要消耗的人力资源、原材料和相关设备的使用可以给社会相关从业人员和行业带来稳定的收入，从而影响到该群体的消费水平。
4.房地产销售价格指数、二手房销售价格指数。房地产的销售价格指数反映了我国房价的变化，通过对该指数的分析可以表征我国房地产交易市场上由房价水平引起的消费模式的改变，而二手房的消费价格指数则可以表征投机性房屋交易市场上的投资交易价格变化对居民消费模式的影响。
（二）样本因变量设计及数据准备
而在本文研究的因变量方面，对于居民的消费水平和消费模式，本文选取以下指标来分析我国居民消费结构的变化：
城镇、农村居民可支配收入—通过城镇居民和农村地区居民的可支配收入的变化来反映房地产行业的发展对我国农村地区和城镇地区居民收入水平的影响。 社会消费品零售总额—反映我国居民消费需求总量。
城镇、农村居民恩格尔系数—分析房地产行业的发展和居民消费模式之间的关系。 综上，本文以季度作为时间跨度，选取2006-2011年的我国宏观研究数据对以上因变量和自变量进行相关分析从而了解我国房地产产业发展对我国居民消费的影响，数据主要来自国研网的宏观经济和行业研究数据库。 （三）样本数据相关性实证结果分析
本文通过分析房地产行业的发展指标和居民消费相关变量之间的相关变量和相关关系来了解不同的房地产发展变量对居民消费产生的影响，如表1所示。