房地产投资是指以盈利为目的，用于形成不动产为目的的投资。它包括两种基本类型：一种是房地产开发投资，主要指房地产企业用于房地产开发的投资；另一种是房地产交易投资，指为了获取租金或增值收益而购置房地产的投资。
十二、详细可行性研究要解决什么问题 详细可行性研究报告是投资者作出投资决策的主要依旧。它必须全面研究并详细回答六个方面的问题，即说明六个“W”：Why、What、Where、When、Who、How。详细可行性研究对投资估算的误差要求在±10%以内，所需时间和经费随项目的大小及复杂程度有所不同，时间少则几个月，多则几年，经费占项目总投资的%－3%。 十三、产业投资的运动过程包括哪几个阶段，各阶段之间关系如何 产业投资必须按其内在的时序，经历一定的阶段。这些阶段环环相扣，前一阶段为下个阶段创造条件，而下个阶段必须在前一阶段的基础上进行。一般而论，产业投资要经过三个阶段： 1、投资前期
（1）可行性研究：①机会可行性研究 ②初步可行性研究 ③详细可行性研究 （2）资金筹措：企业的资金来源可分为内部资金和外部资金。
①内部资金指企业所有者提供的资金和企业通过生产经营活动所取得资金，主要包括：股东出资、累计折旧、资本公积、盈余公积、出售资产等；
②外部资金指向企业以外单位筹措的资金，包括向银行借款、发行债券、商业信用资金等。
③筹资方式不同，必然影响到融资的成本、投资项目建成后的所有权、经营管理方式以及收益的分配形式。 2、投资期
投资期是投资的实施阶段，其主要任务是通过编制设计委托书、委托设计、委托施工和竣工验收等活动，形成具有生产能力的固定资产。 3、投资回收期：投资回流阶段。 4、关系：
①投资是一项极其复杂的经济活动，需要依次经过投资前期、投资期和投资回收三个大的阶段。要想获得投资的成功，必须做好各阶段每个环节的工作。 ②在这三个阶段中，投资前期工作尤为重要。
③投资运动三个阶段各个环节的时序不能任意跳跃，更不能颠倒，但可适当交叉。 十四、决定市场空隙大小的基本因素有哪些 1、产品需求增长的主要制约因素
①消费偏好 ②收入水平 ③产品间的关联 ④产品生命周期 ⑤价格水平 ⑥消费者的预期心理状态⑦耐用消费品的更新需求
2、产品市场供给增长的主要制约因素
①现有资产存量的利用状态 ②产品的进入壁垒 ③企业的技术水平及融资能力 ④在建投资项目及投资建设期 ⑤产品供给的价格弹性 ⑥宏观经济政策 ⑦原材料供应状况以及价格 ⑧投资机会及投资盈利情况 ⑨潜在进入企业1退出壁垒 的预期心理状态 ⑩资产存量的调整成本 1○
3、企业市场竞争力的主要决定因素
企业产品的竞争能力是企业竞争能力的集中体现，从产品研究开发、投资、生产、产品营销到产品更新换代的每一个环节，甚至企业的每一项经济活动，都有可能影响到企业产品的竞争能力。 十五、市场预测的基本方法有哪些 1、非数量预测方法
（1）非数量预测方法是在数据资料掌握不多的情况下，运用经验、知识和判断能力，将定性的资料尽可能转换成定量的估计值，从而预测未来市场情况的一种方法。
（2）非数量预测方法对资料的要求不高，简便易行，节省时间，应用广泛，但受预测人主观因素的影响大，预测结果的精确度较差。
（3）非数量预测方法主要有专家判断法和调查预测法两种 。
①专家预测法指利用专家的专业知识和经验做预测，分为个别估计法、小组讨论法和德尔菲法三种。
②调查预测法是利用邮寄问卷、直接访问或电话访问等形式收集顾客、经销商等与市场有关者对未来市场供求趋势的判断或其各自的购买或经销计划，然后根据调查的结果进行推测和判断，它包括：顾客意愿调查法；销售人员意见调查法 2、数量预测法
数量预测法是指主要依靠数据资料，通用数学模型或数理统计方法，来预测市场发展趋势和数量关系的方法。包括：
（1）历史引伸法
①简单移动平均法 ②加权移动平均法 ③指数平滑法 ④平均增长量法 ⑤平均增长率法 （2）回归分析法
①一元回归分析 ②多元回归分析 十六、试简要说明投资与储蓄的关系
答：投资和储蓄有意愿量与实现量之分。依据定义，实现储蓄是一定时期国民收入用于消费后的剩余额，而投资实现量即包括固定资产形成额，又包括存货形成额。在统计上，有一定数额的储蓄就必然有一定数额的投资，而不论投资用于固定资产的形成，还是用于存货的形成，不论这种存货的增加是经济的，还是不经济的。因而一定年份的实现储蓄与该年的投资实现额始终是相等的。但是，意愿投资并不必然与意愿储蓄相等。当意愿投资小于意愿储蓄时，社会上投资不足，就会导致存货的非经济增加。相反，当意愿投资大于意愿储蓄时，或者投资意愿无法实现，或者挤占意愿消费进行强制储蓄。在现实生活中，投资和储蓄受不同因素影响和制约，因而也就产生了投资不足和投资过度的可能性。研究投资总量问题，需要分别研究投资与储蓄各自不同的制约因素。意愿投资和意愿储蓄亦即对投资的需求和投资供给。为了便于与宏观经济学对总需求及总供给的分析，以及货币需求与供给的分析统一起来，又可称为投资需求与投资供给。 十七、说明投资乘数理论的局限性 答：投资乘数效应，是在一系列假定条件下的理论值。在现实经济生活中，由于受多种因素的制约，投资乘数的实际作用比其理论值低得多。而且，投资乘数作为一种有用的分析工具，其本身也是有局限的。比如，它虽反映
投资的变化如何引起国民收入的变化，却不反映国民收入的增减变化如何引起投资的变化。再如，投资增加使国民收入增加后，新增收入分解为消费和储蓄，其中储蓄用于何处，投资乘数理论是不予考虑的。还有，新增消费需求必定刺激消费品生产的扩大，而当消费品生产能力达到饱和点时，势必要有一部分新增储蓄转化为消费品生产部门的投资，可投资乘数理论也不反映这一过程。在运用投资乘数理论分析现实问题时，必须综合考虑这些因素。
十八、货币时间价值两种表示方式
相对数 绝对数。相对数指标指两个相互联系的指标数值之比，反映现象发展程度，结构强度比例关系。绝对数指在一定时间空间地点条件下经济现象等。
十九、总投资与净投资的关系，投资不能为负数的看法
总投资等于重置投资与净投资。总投资增加净投资不一定增加，净增加总增加，资本存量增加。如果在一个年度内投入的资本品的价值不足弥补资本消耗净投资就为负数。