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三、名词解释：（每题5分） 1、房地产
房地产是由土地与建筑物两个因素所构成的统一体，在这个统一体中，土 地是主物、是建筑物存在的基础，建筑物是从物、依附于土地。 2、房地产法
房地产法是调整房地产开发、交易、交易及物业管理和房地产管理 关系的法律规范的总称。 3、房地产物业管理关系
物业管理关系是指物业服务企业与业主之间在物业管理过程中形 成的社会关系。 4、房地产管理关系
房地产管理关系就是人民政府及房地产管理部门与法人、公民或其他 社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。
5、房地产法律关系
房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易、物业管理 房地产管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系，如房地产交易 法律关系、房地产租赁法律关系、经济适用住房管理法律关系等。 四、问答题：（每题7分） 1、我国房地产的概念及调整对象
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权 益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。
调整房地产关系的法律规范是房地产法，房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。
2、简述房地产法律关系的特征
除具有法律关系的一般特征外还具有自身的特征： （一）房地产法律关系性质的多重性 （二）房地产法律关系主体的广泛性 （三）房地产法律关系客体的特殊性
（四）房地产法律关系产生、变更、消灭的严格程序性 3、简述房地产法律关系内容
房地产法律关系的内容是指房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务。
（1）房地产管理职权、职责：房地产管理主体依照规定或国家授权所享有的对房地产开发、交易活动进行管理的职责权限。（2）房地产民事权利：房地产法律关系的平等主体之间依法享有的权利。（3）房地产法律义务：房地产法律关系主体依据法律规定和合同约定在房地产活动中必须为一定行为或不为一定行为，以满足权利主体的要求
4、简述国家建设征收土地的法律特征
1.征收主体的唯一性 2.征收土地标的的特殊性 3.征收土地行为的强制性 4.征收土地行为的补偿性 五、论述题：（每题11分）
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1、谈谈如何完善我国土地征收法律制度
土地征用和土地征收两者都属于通过运用国家强制力而对公民的土地权利进行限制的形式，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。
在我国2004年最新通过的宪法修正案里，区分了“土地征收”和“土地征用”两个概念。宪法第10条第3款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”宪法修正案区分土地征收与土地征用具有重要的理论意义和实践意义。从理论上看，宪法修正案对土地征收与土地征用的区分使我国的立法更规范和严谨，而且为我国的土地法和物权法进一步具体规范土地征收和土地征用制度奠定了宪法基础。从实践上看，不是所有的公共建设都需要进行转移土地所有权的土地征收，一些临时性的项目可能只需取得土地使用权即可满足需要，土地征用是为了填补这方面的制度空白，这样更有利于被征用人权利的保护。 改革我国土地征用制度的建议： 1、明确规定土地征用的具体适用条件应该在立法中规定能够进行土地征收的具体情况；2、增加保护被征收人的相关程序；增加听证会制度；3、加强对土地被征用后利用情况的监督；加强对被征用土地利用情况的监督；被征地农民与土地征用之间存在的密切联系，我认为被征地农民有对被征用土地使用情况及土地行政主管部门履行职责的监督权，当存在土地征而不用等情况农民可以向土地行政主管部门检举、揭发，当土地行政主管部门工作人员违法行政时农民可以通过行政救济的途经使其被侵害的权利得到补救。
三、名词解释：（每题5分） 1、房地产法律关系主体
是指在房地产法律关系中依法享有权利（或行使职权）和承担义务（或负有职责）的国家房地产管理机关、房地产开发经营公司、公民及其他法人或社会组织。
2、房地产法律关系内容
是指房地产法律关系主体享有的权利（或职权）和承担的义务（或职权）。 3、房地产法律关系客体
是指房地产法律关系主体之权利义务共同指向的对象。 4、房地产法律关系事实
是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。 5、国家建设征收土地法
国家运用其行政权力把农民集体十地转为国家所有的行为。 四、问答题：（每题7分） 1、土地使用权出让的法律特征
答：（1）财产性：是指出让的土地使用权是一种财产。 （2）平等性：是指出让主体的法律地位平等。 （3）期限性：是指土地使用权出让有年限限制。 （4）出让人的单一性和受让人的广泛性。 2、土地使用权出让与转让的关系
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答：（1）出让与转让的联系：土地使用权出让作为土地使用权转移的一种形式，它与土地使用权转让行为相同，都是一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让另一方当事人；土地使用权出让与转让行为均不影响国家对出让、转让的土地的所有权。
（2）出让与转让的区别：a、行为的性质不同；b、法律关系的主体不同；c、出让金与转让费的构成及反映的关系不同。
3、土地使用权出让合同的特点
答：（1）遵守国家法律、法规和政策的原则。 （2）符合土地利用总体规划和城市规划要求的原则。 （3）坚持平等、自愿、有偿的原则。 4、房地产开发的特点
答：（1）房地产开发是多部门协作活动。 （2）房地产开发投资大。 （3）房地产开发周期长。 五、论述题：（每题11分）
土地使用权出让合同双方当事人的权利义务 答：（一）出让人的主要权利 （1）解除合同 （2）要求违约赔偿权 （3）请求行政处分权
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：
土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
（4）收取土地使用权出让金的权利
（5）收回土地使用权的权利即在合同期限届满时收回或在特殊情况下，根据公共利益的需要，依法提前收回土地使用权。
（二）出让人的主要义务 （1）依照合同提供出让土地
（2）向土地使用者提供有关资料和文件；主要包括土地位置、周围环境、建筑容积率、密度等规划要求；环保、园林绿化、卫生防疫、交通和消防、以及土层的深度、地表下的管线设施、土地的物理结构等材料。
（3）保证土地使用人取得的权利和义务 三、名词解释：（每题5分） 1、土地使用权出让