限购政策下各种房屋买卖纠纷探讨
北京中银贺小虎律师
各地房屋限购细则相继出台，目前可以告一段落。近来频繁接到新政后房屋买卖纠纷的咨询电话，便借这个周末对相关问题做个整理。
纠纷类型：
1、 新政前与开发商签订认购协议，尚未签订正式的房屋买卖合同； 2、 新政前已签订正式的房屋买卖合同，但未办理网签备案；
3、 新政前签订了房屋买卖合同，办理了网签，新政后无法办理按揭贷款； 4、 未取得房本前，签订三方协议，新政后不具备购房资格。 纠纷分析及处理建议：
一、新政前与开发商签订认购协议，尚未签订正式的房屋买卖合同；
认购协议的签订存在两种情况，一种是在开发商未取得销售许可的情况下签订的，一种是在取得预售许可的情况签订的。
《商品房买卖合同解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。
《商品房买卖合同解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备<商品房销售管理办法>第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定接受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
在开发商未取得预售许可的情况下，购房人不应急于通过诉讼解决，尤其是在希望交易继续进行的情况下。对该问题的解决方式一般是通过“维权”途径。
二、新政前已签订正式的房屋买卖合同，但未办理网签备案。 具备房屋买卖合同主要内容的认购协议也可以被认定为房屋买卖合同。
房屋买卖合同签订后，未办理网签前，新政导致不具备购房资格，无法网签是一件苦恼的事。
这种情况下，法院是支持解除合同的。
最高院的意见《2015年全国民事审判工作会议纪要》
房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。
在二手房买卖中，买方可能会选择解除买卖合同。在一手房交易市场，买房者并不希望选择这种方式，房价已经涨了很多，现在放弃就意味着损失！好在这并不是一个人的事，大家往往会通过寻求政府的承诺来协调解决。
三、新政前签订了房屋买卖合同，办理了网签，新政后无法办理按揭贷款。
办理了网签，意味着合同是可以履行的。但在这时，如果你发现新政让你不得不提高首付，甚至导致银行不予批贷的，你可能被迫解除交易。
这种情况下，最高院也做了表态。
最高院的意见《2015年全国民事审判工作会议纪要》 关于限贷的问题
房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。
《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）
关于限贷的问题
对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。
对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。
这时大家要留意。无论是商品房买卖还是二手房买卖，买卖合同双方往往在合同中会有这样的约定:“如因买受人自身或银行以及政策等非出卖人原因导致不能批准贷款或实际贷款金额达不到约定的额度，买受人应在购销合同签署之日起30日内付清或补足房款差额。”
在合同明确约定，无法取得贷款，买方应自行补足的情况下，买方要提出解除合同，极有可能要承担违约责任，这种情况下建议聘请律师来处理。
四、未取得房本前，签订三方协议，新政后不具备购房资格。
基于之前房市的大涨，投机盛行。出现卖方在未取得房本的情况下与买方、中介公司签订三方协议，甚至做了公证。
这类合同可以看作是种附履行条件的合同，卖方对房屋享有实质上的处分权，房屋买卖合同系合同双方真实意思表示。签订房屋买卖合同时，卖方未领取权属证书，属于我国城市房地产管理法所规定的不得转让情形。但房地产管理法的相关规定一般认为属于管理性强制性规定，而不属于决定合同效力的效力性强制性规定，故双方签订的房屋买卖合同并不违反强制性法律规定，应当认定为有效合同。
在新政下，买方不具备购房资格的情况下，三方协议是否可以解除？
一般，等到卖方房本下来时，如买方还不具备购房资格，买方可以解除合同。问题是，