蒁房地产销售人员须知的知识点
1.1.
1.2. 腿房屋与土地
蒆房屋属于不动产，是附着于土地之上的。由于我国的土地分别属于不
同的所有者，所以住房能否出售、购买就与土地属于哪个所有者有直接关系了。我们在了解如何购买住房、欲购买的房屋是否能够用于出售、购房后能否一定取得所有权这样一些问题之前，应当首先了解我国的土地所有权制度。
蚀A. 国家所有的土与集体所有的土地
薈目前，我国的土地只有两面三刀类所有者：一类是国家所有，另一类
是集体所有。国家所有的土地，其所有权人具有唯一性，而集体所有的土地，则分别属于众多的不同的集体。属于国家所有的土地是：城市的土地、农村和城市郊区中由法律规定属于国家所有的土地。属于集体所有的土地是：农村和城市郊区的土地、宅基地、自留地、自留山。对于集体所有的土地，国家可以依法征用。
蚇B.两种土地所有权与商品房的出售
芅在两种土地所有权中，只有属于国家所有的土地才能被依法用于商品
房的开发经营。属于集体所有的土地是不能被用于商品房开发经营的。当然，集体所有的土地被国家依法征用后，还是可以用于商品房开发的。
螀国家所有的土地被用于商品房的开发经营是有条件的，即开发商必须
向国家支付土地使用出让金，才能从国家取得该片土地在一定期限内的使用权。目前，我国从事住宅开发的单位，可以通过两种途径从国家取得土地的使用许可权：一是行政划拨，二是有偿；转让。两种途径的主要区别在于，取得土地使用权是有偿还是无偿的。房地产开发商用于商品房开发的土地都必须是有偿的，即必须是向国家交付了土地使用权出让金的土地。否则，建设单位对在该土地上建造的房屋不能取得所有权，而购房者即使支付了房价款，也不能取得所有权。 1.3.
1.4. 罿八种国家限制买卖的房屋
莈违法或者违章建筑；房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未
明确的；学校、寺庙、庵堂等教育、宗教建筑；著名建筑物或者文物古迹等须加以保护的房屋；由于国家建设需要，征用或者确定为拆迁范围内的房屋；单位不得擅自购买城市私房；出租人、共有权人、出典人的
房屋可以出售，在同等条件下，承租人、共有权人、承典人有优先购买权；出卖享有国家或者单位补贴廉价购买或建造的房屋。 1.5.
1.6. 羄四种不应购买的房屋
肄在集体所有的土地上兴建的房屋。有的地区比如北京市禁止利用集体
所有土地进行土地和商品房屋的开发经营活动。房地产开发商只有取得了国有土地权才可以按规定开发经营土地和商品房。如果开发商没有取得有效的国有土地使用证，购房者就不应考虑买其出售的房屋。
莀非房地产开发商建设销售的房屋。只有批准有房地产开发资格、领取
营业执照的房地产开发商，才可以开发建设和销售商品房。
袆只有使用权的房屋。有的地区，对明知其建设的房屋不能买卖，无法
办理合法房地产买卖手续，非法倒卖公房使用权的行为，将严厉查处。因此，这种只有使用权的房屋也不应购买。
肆房屋产权受到限制的房屋，也不能购买。这包括经人民法院和仲裁机
构裁定限制产权转移以入房屋已经设定抵押的情形等。