对当前房地产调整性质的认识
2014-06-07 17:11:42.
今年以来，房地产市场迅速转冷，形成了快速下滑走势，1-4月份商品房销售面积同比下降6.9%。这次调整的性质明显地不同以往的几次调整，是经济发展新常态下的调整，是由房地产发展阶段转变引起的调整，是长期因素和短期因素叠加作用引起的调整，是长期上升过程中的一次较大级别调整。估计调整的幅度会较大，调整的时间会较长。
一、经济发展新常态下的调整
我国经济发展进入了新常态，经济发展速度将由高速转换至中高速，虽然目前在采取一些微刺激措施，货币政策也出现放松信号，但这些措施都是为稳增长服务，总量政策大幅放松的可能性很小，新常态的大前提不会变。经济增长是带动住房需求不断增加的主要动力，无论是改善需求、消费需求，还是拆迁引起的需求，都是由经济增长速度和居民收入水平决定的。随着经济增长速度的换挡，房地产业的发展也只能进入新常态，发展速度也只能换档，而不可能延续以往的高速增长。2013年，房地产业在连续调整2年后再次高速增长，但显然与新常态不吻合，因此高增长只能是昙花一现，狂欢过后是一片狼籍。房地产业进入新常态后，房价、地价的上涨动力将明显减弱，将由单边上涨转为有涨有跌，地区之间的差异则会更大，开发商、投资人和地方政府都需要重新适应，作出策略调整。若看不清这种变化，继续停留在原有的思维，最终就会被市场淘汰。
二、房地产发展阶段转变引起的调整
1998年的房改使我国房地产业驶入快车道，到目前为止的发展过程可分为三个明显不同阶段：第一阶段是1998年至2002年，房地产业超常规发展；第二阶段是2003年至2007年，房地产业依然发展很快，同时房价快速上升；第三阶段是2008年至现在，房地产业形成频繁剧烈波动。
第一阶段：1998年至2002年，超常规发展阶段。在1998年房改之前，住房需求被长期抑制，人们居住条件很差，远远落后于当时的生活水平。住房商品化使得住房需求到快速释放，带动了房地产业的超常规发展，房地产业发展速度远远超过经济增长速度和居民收入的增长速度。这一时期的国内生产总值年均增长7.7%，城镇居民人可支配收入年均增长8.2%，而商品房销售面积的年均增速却高达24.4%。由于土地供应充足，土地购置面积年均增长25.4%，因此房价比较稳定，商品房平均售价年均仅上涨2.4%。房改释放的住房需求占这一时期住房需求的主要部分，这部分需求与收入水平是否提高无关，而是为了使住房条件与其他生活水平相协调，会随时间推移而减少，持续时间不会超过10年。
第二阶段：2003年至2007年，房价快速上升阶段。房改释放的住房需求在这一时期趋于减少，经济发展速度加快成为推动房地产业发展的新动力，房地产业仍保持快速发展态势。这一时期的国内生产总值年均增长11.6%，增速比前一阶段加快3.9个百分点，城镇居民可支配收入年均增长12.5%，增速比前一阶段加快4.3个百分点，商品房销售面积年均增长18.1%，增速仅比前一阶段回落6.3个百分点。这一时期的土地供给增速明显减缓，土地购置面积年均仅增长5.1%，增速比前一时期大幅回落20多个百分点，造成地价攀升和商品房供给不足，再加上货币政策较为宽松，因此房价持续快速上升，商品房平均售价年均上涨10.6%。房价持续上涨导致了房地产投资热，参与房地产投资的人群迅速扩大，投资投机需求占住房需求的比重不断上升，成为推动这一时期房地产业快速发展的另一重要因素。
第三阶段：2008年至现在，频繁波动阶段。2008年，受国内经济紧缩和全球金融危机的影响，商品销售面积首次出现下降，降幅高达14.7%，虽然2009年在扩张性货币政策作用下再现高速增长，增速高达43.6%，但两年的平均增速只有10.7%，标志着房地产业高增长时代的结束。2011年，房地产市场又形成调整走势，商品房销售面积仅增长4.4%，2012 年增速降至1.8%；2013年房地产市场突然好转，商品房销售面积增长17.3%，但2014年再次转冷，1-4月份同比下降6.9%。在不到7年的时间内，房地产市场形成了三次调整和二次脉冲式增长，不仅波动频繁，并且波动幅度很大，大幅波动是前两个阶段从未出现过的。这一时期的土地供应进一步减少，大多数年份的土地购置面积低于2007年，高于2007年的仅有2010年和2011年。受此影响，房价仍延续前一阶段的刚性上涨态势，2008年至2013年的商品房平均售价年均上涨8.3%，但已无力单边上涨，2008年和2012年都出现过房价回落，有些城市还形成了大幅下跌。房价波动使得投资投机需求变得越来越不稳定，房价上涨时，投资投机需求脉冲式上升，而房价下跌时，投资投机需求由正转负，由需求变成供给，再加上前一阶段累积的投资投机规模已经很大，频繁剧烈波动也就不可避免。这一阶段的房地产业发展速度明显减缓，对房地产波动有一定影响。2008年至2013年，商品房销售面积年均增长9.1%，增速回落至10%以内。造成发展速度减缓的原因有：一是房改释放的住房需求已在前两个消耗完毕，2007年，城镇居民人均住房建筑面积达到30.1平方米，比1998年提高11.4平方米，已经可以满足基本生活需要，住房条件已与收入水平基本适应；二是经济发展速度趋于减缓，2008年至2013年的国内生产总值年均增长9%，增速比前一阶段回落2.6个百分点，对房地产业的拉动作用有所减弱；三是住房的投资投机规模已经很大，难以延续高速增长。
三、长期因素和短期因素叠加作用引起的调整
导致今年房地产市场迅速转冷的七大因素[1]分别是货币政策紧缩、银行普遍收紧个人购房贷款、拆迁引起的住房需求下降、自住性住房需求增速减缓、反腐力度加大、保障房建设力度加大和预期转变引起投资投机需求大幅回吐。房地产市场的未来走势在很大程
度上也将取决于这七大因素的变化。自住性住房需求增速减缓是趋势性的，保障房建设力度加大的影响也是长期的。反腐力度加大的影响是一次性的，最终会消失，但目前仍处在加大阶段。投资投机需求仅起加速作用，房价上涨时助涨，下跌时助跌。货币政策、购房贷款和拆迁引起的住房需求是有可能改变的短期因素。货币政策已有放松信号，虽然力度还有待观察，但经济发展新常态下的放松不能与以往相比，估计力度不会大。购房贷款既与货币政策有关，又与利率市场化有关。虽然央行已经对房贷进行口头干预，但利率市场化的改革取向不会变，而利率市场化必然会导致存贷款利率上升。2013年，在工业生产者出厂价格下跌情况下，规模以上工业企业的净资产收益依然高达17.5%，因此实体经济能承受的贷款利率是相当高的，2013年5月至2014年1月，全国网贷平均综合年化收益率高达24.66%，房贷很难与其竞争。拆迁引起的住房需求主要与市政建设规模有关，面临的问题是地方政府没有足够的融资渠道，限制融资平台贷款规模断了地方政府财路。虽然今年出台了《2014年地方政府债券自发自还试点办法》，但只能在限定的发债规模下进行，不是真正意义的地方政府可以自行发债，无法对融资平台贷款形成替补。随着房地产市场转冷，高度依赖于土地转让收入的地方财政将面临更多困难，市政建设规模将不得不进一步收缩，拆迁引起的住房需求也将进一步下降。
四、长期上升过程中的一次较大级别调整
住房是重要的生活必需品，是决定生活质量的关键因素，人们对住房的需求会随收入水平和生活水平的提高而增加。虽然我国经济发展进入了换挡期，经济增长速度有所回落，但仍将保持较快增长的态势，并且收入分配将更多地向个人倾斜，因此房地产业的长期上升趋势没有变。这时候发生的房地产业调整当然也只能是上升过程中的调整，而不可能是转势后的崩溃或系统性大跌。房地产崩溃对经济的冲击要远远大于股市，经济肯定会出大问题，因此政府一定会尽全力来避免。我国政府的调控能力很强，可用手段很多，适当放松货币政策并加大投资力度就可以收到很好效果。与此同时，房价过高也不是十分严重，上海易居房地产研究院发布的《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示，35个大中城市房价收入比均值为8.5，虽然明显高于公认的合理水平，但我国居民收入增长很快，只要3、4年房价不涨，该比值就会降回到比较合理的水平，并且我国居民的储蓄倾向很高，该比值略高一点也是可以的。尽管崩溃的可能性可以排除，但调整幅度会比较大，调整时间也会比较长，将是2000年以来的最大调整。与以往的几次调整相比，目前的调整压力更大，长达10多年的房价快速上涨引发了越来越大的投资投机规模，房价也比以前高了很多，因此需要更长时间对调整压力进行消化；调整面临的宏观环境较差，反腐力度加大，货币政策较紧，房贷利率上升，经济增速换档，这些因素都会加大调整幅度。
投资投机规模过大是造成我国房地频繁大幅波动的主要原因，而适度调整是消除过度投机的最好方法，不仅可以使调整压力有预释放，同时负面影响也较小，可使房地产业重新走上稳步发展、健康发展的大道。从调整时机看，晚调整不如早调整，越晚调整，包袱就会越沉重，调整的幅度就会越大。
(余根钱) 表1 我国商品房销售和价格变动情况
商品房销售面积
商品房平均售
增长率
价年涨幅(%)
35.2 19.5 28.0 20.3 19.6 25.8 13.4 15.7 ① 11.5 25.1 -14.7 43.6 10.6 4.4 1.8 17.3
3.3 -0.5 2.9 2.8 3.7 4.9 15.0 16.7 6.3 14.8 -1.7 23.2 7.5 6.5 8.1 7.7
绝对量(万平方
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
米)
12185 14557 18637 22412 26808 33718 38232 55486 61857 77355 65970 94755 104765 109367 111304 130551
(%)
①2005年及以后的商品房销售面积为包括期房，与以前
不可比。