谈房地产估价人员应具备怎样的素质
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(江苏省常州建设高等职业技术学校管理工程系，江苏常州 213016)
摘 要：随着市场经济的发展，人们的住房需求日益强烈房价非理性飙升正在深刻影响着广大群众的生活住房消费的支出在百姓消费总支出里占很大比例，房地产价格评估关系到百姓的切身利益，房地产估价人员的素质好坏对保障百姓利益至关重要。本文首先阐述了房地产估价人员应该具备的素质，然后分析了目前房地产人员存在的问题，最后提供了提高房地产估价人员素质的对策建议。
关键词：房地产；估价人员；素质
改革开放后，随着城镇国有土地有偿使用、房屋商品化的推进和社会经济的飞速发展，房地产业也得到了长足发展，由此产生的房地产税收、房地产抵押贷款、房屋拆迁、房地产转让和租赁、房地产拍卖和处置等业务，对房地产估价产生了广泛的需求。
进入21世纪，随着经济发展的不断深入，房地产估价服务领域和内容的更加多元化，并购、资产重组、公司上市、投资分析与咨询、政府项目决策分析等方面估价业务的拓展，对房地产估价师执业素质提出了更高的要求。在当前估价师队伍中，具有较为扎实专业理论基础、技术能力和较为丰富实践经验的估价师，作为市场拓展和行业建设的骨干力量发挥着重要作用，但人数相对较少，且知识技能与新形势要求还存在不同程度的差距；而从行业整体平均执业水平来看，则差距更大。尽快提高估价师队伍的知识和技能水平，实现估价师队伍质的飞跃，是新时期的要求，也是房地产估价行业发展的历史性要求。
房地产估价是市场经济小可或缺的重要组成部分，随着社会经济的发展，特别的房地产市场的发展，已越来越离不开房地产估价服务。2000年国家实行中介机构脱钩改制，将房地产估价机构推向社会，面对日益激烈的行业竞争，为了机构的“生存”，为了行业市场的拓宽，不免会受经济利益的驱使，出现恶意低估、收受回扣、低毁其他房地产估价机构或房地产估价师，发放虚假、误导性或夸大的宣传等等。而房地产估价作为一种提供意见、具有社会公信力、实行有偿
服务、承担相关法律责任的职业和行为。其技术性很强，估价结果的客观合理与否关系单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，因此，要想成为一名格的房地产估价人员，在实际工作中应遵守独立、客观、公正的原则、持证上岗外，还应具备如下基本素质:
一、谈房地产估价人员应具备怎样的素质 1.具备一定的政策和法律常识
首先，房地产价格具有很强的政策性和法制性，房地产价格评估本身就是一项制度，这就决定了估价人员必须懂政策，通法律。其次，由于房地产经营活动的多样性，如房地产交易、转让、拆迁、分割、税收、抵押、拍卖等，这些活动所涉及对其估价对象的权益价值的评估并小是委托人或房地产估价人员可以随意假定的，必须有其法律、法规或政策等依据进行。第三，估价人员的估价行为小仅受到相关法律、法规的制约，而且其结果又要承担相关的法律责任。因此，只有通晓与房地产有关的政策、法规，只有通晓行业法规，才能依法判定估价对象的权利类型及归属，以及使用、处分等权利，正确评估出估价对象合法的权益价值，更好地为社会服务。
2.要具备一定的房地产估价相关知识 1.具备经济理论知识
首先，房地产价格是整个商品价格的一部分，同时，它与国民经济的各部门(行业)的价格有着紧密的联系，又受其相互影响、相互制约。所以估价人员必须具备一定的经济理论知识，才得社会经济运行的基本理论，知晓财政、金融、会计、房地产经营与管理方面的相关知识，才能把握影响房地产价格变化的各种因素，将其准确量化，分别分析、测算它们对房地产价格的影响，并从中找出归属于房地产本身的那一部分贡献价值，以确定房地产客观的价值。同时透过市场供需变化对房地产的影响，来预测未来房地产市场的发展，更好地做好房地产市场背景分析及市场变现能力分析。
2.具备建筑领域知识
房地产估价中对房屋建筑构造、新旧成数等的评定和成本法中房地产价格的各项构成的判定等，都需要一定的建筑工程知识。尤其，近几年来在房屋建筑领域中新材料、新技术、新设计、新工艺的应用，只有懂得建筑方面的知识，才能
对房屋的各种构造进行技术上、价值上的鉴定。
3.要熟悉掌握各种估价方法
房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。而每种方法都有各自适用的估价对象、所需要具备的条件及估价的操作步骤。对于某一确定的待估房地产来说，正确选择估价方法，能使搜集估价所需资料和实地查看估价对象等工作有的放矢，可以避免小必要的无效劳动，可以合理安排人力、物力和财力，合理安排估价作业步骤和时问进度安排，尽早的完成估价任务。同时用多种小同的估价方法进行估价，可以互相验证估价结果正确性，使估价结果更加客观合理。
4.要具备丰富的估价实践经验
房地产估价小能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变，小是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。只有具有丰富的实践经验，才能做出准确合理的判断。首先，准确地运用各种估价方法离小开估价人员的经验。如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系数的确定；运用收益还原法涉及到租金或净收益、出租率的确定以及资本化率的选取等；运用成本法估价时，成新度或折旧额的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所做出的主观判断。其次，准确、完整地了解和掌握估价对象离小开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征，同类房地产之问受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况；附近的景观、建筑密度；装饰、装修以及附带的某些特殊设备等对价值的影响也依赖于丰富的实践经验。
5.要具备良好的职业道德
市场经济，诚信为本，作为房地产中介服务行为，诚信对房地产估价尤为重要。而房地产估价涉及标的的价值量大，服务对象广泛，特别是随着房地产金融业务的小断发展和房屋拆迁估价业务的拓展，房地产估价结果直接关系金融风险的防范，关系到公众利益。因此，估价人员在从事房地产价格评估时小仅要考虑到国家的经济利益小受损害，而且还要照顾消费者的经济承受水平；小仅要促进房地产经济的发展，还要有利于各种房地产纠纷的解决，客观反映房地产价值是房地产估价人员的责任，而诚实信用是保障房地产估价活动客观公正的基础。若估价人员一味的规避估价风险，滥用估价的假设和限制也就违背小诚实信用原
则，估价也就失去了公信力。在这方面国家也加大了对估价房地产中介服务行业信用档案的监管，2002年9月建设部开通了中国房地产估价信用档案，建立健全了一级资质房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案，各省房地产行政主管部门也陆续建立了二、三级资质房地产估价机构的信用档案建立了信用档案。通过网上公示制度，为社会公众投诉房地产估价领域违法违纪行为提供途经，促进诚信制度的建立。条件，无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制等也就违背小诚实信用原则，估价也就失去了公信力。在这方面国家也加大了对估价房地产中介服务行业信用档案的监管，2002年9月建设部开通了中国房地产估价信用档案，建立健全了一级资质房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案，各省房地产行政主管部门也陆续建立了二、三级资质房地产估价机构的信用档案建立了信用档案。通过网上公示制度，为社会公众投诉房地产估价领域违法违纪行为提供途经，促进诚信制度的建立。
良好的职业道德是保证和提高估价工作质量的生命线。估价师依靠房地产的资料和市场信息，运用所掌握的专业知识与技能，以中问人的身份深入现场进行综合分析、估算、判定，待估房地产的价值。其结果小可能象数学中的绝对值，而只是估计值，甚至是一个价值范围。这里既有交易双方对待估房地产所持的态度的影响；也存在工作水平的问题，但估价师的主观因素往往起着很大的影响。因此，作为估价人员在与委托人有亲属或直接利益关系时，应主动回避；感到自己专业能力所限而难以胜任对某房地产进行估价时，小应接受该项估价委托；对委托人的商业秘密应当保守等。只有具有良好的职业道德，才能评估出合理、公平、实用的房地产价值，保障估价利害关系人的合法权益，维持房地产的市场秩序。
6.要具有一定的语言文字表达能力
估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，而语言文字又贯穿于估价报告的始末，是其外在质量好坏的重要表现。首先，用语及词义方而:1、应力求准确，如估价对象描述必须清楚，小能漏项，小能用“基本”、“大约”等含混小清、模棱两可词义小准确的词语；2、小可带有较强烈的感情色彩，如在介绍市场背景分析、区域因素分析时小能用等带有较强烈的感情色彩的词语。3、应简练、标准，对估价中所涉及的如估价的假设和限制条件、估价目的
及价值定义和最高最佳使用分析等内容及所选择可比实例、各项数据来源和参数的选择等资料的说明都应用简洁的文字进行高度概括。其次，在语句方面要句子完整、搭配得当、逻辑严密、前后一致。因此，估价人员只有具有一定的语言文字能力，按照房地产估价报告写作的具体文字要求去做，才能撰写出合格的估价报告。
二、房地产估价人员存在的问题分析
1.房地产估价队伍的整体素质、估价质量及水平还有待于进一步提高，实际估价工作中不规范的问题比较突出，估价规范标准各异，同样一宗房地产在不同部门评估，评估价格却相去甚远。
2.房地产估价师人员数量分布不均匀，大城市、中心城市房地产估价师人员数量较集中，中、小城市特别是县城房地产估价师数量较少、甚至没有，只有少数估价员在不规范地从事房地产估价工作；
3.真止在房地产估价机构的从业人员，房地产估价师数量较少，相当一部分估价师，在房地产管理部门、房地产开发企业等非估价机构工作，有的甚至从未从事过房地产估价工作。这就造成房地产估价师队伍中实际从业的估价师人员是有其数而无其实，我国现行房地产估价人员队伍中，不少人具有双重身份，他们采取挂靠或兼职形式，在估价机构任职，但同时又是主管部门的管理人员，他们提供的估价报告书出于自身利益的考虑，抑或过代或过局。
4.各估价机构脱构改制后，机关及事业单位的工作人员一律不得到估价机构兼职、挂职，将导致机关、事业单位里具有房地产执业资格的人员无法注册成为房地产估价师，或虽然己经注册成为估价师的人员不再从事房地产估价工作，估价机构的实际估价师数量减少，影响了估价机构的估价技术水平和业务能力。
5.尽管我国己建立了估价人员的执业资格认证制度，但是这种认证制度(注册房地产估价师执业资格考试)只强调估价人员必须具备的理论知识及常识，而对估价人员的职业道德、个人修养等方而的规定及监督却较为薄弱。估价人员的专业知识、实务经验、职业道德和修养参差不齐，而估价人员的职业道德、修养对保证实施估价的公止性是极重要的。
6.在我国，目前房地产估价行业的风险管理制度尚不够完善，理论上讲，估价机构和估价人员必须对其提供的估价报告书承担行政、民事及至刑事责任，但