素有“韩国夏威夷”之称的济州岛,自2010年实行房地产投资移民制度以来,凭借旖旎绚丽的自然风光和优越的地理位置,吸引了众多外国的投资移民。表面上看,投资济州岛既能增值又能移民,看起来很美,美丽的背后是否有不为人知的陷阱?济州岛的投资移民到底靠谱不? 为一探究竟, 齐鲁晚报记者前往韩国济州岛探访投资移民的是与非。
一 现场探秘——
三四百万买房成半个韩国人？
“济州岛精装海景现房, 1套别墅全家移民!”“土地永久产权、无移民监、无需资金证明、全球166国免签,资产全球配置 保值增值 国际名校”……近日,记者收到了一条短信。短信内容是否属实? 济州岛买房移民是否靠谱? 带着这些问题,记者来到了韩国济州岛。 “济州岛现在成了‘中国岛’,中国客人,有钱!”韩国济州岛城邑民俗村负责游客接待的金大娘竖起大拇指,操着口音浓重的普通话感慨道。济州岛,这个曾经为韩国“乡下”的海岛,近年来正逐渐成为投资热点。尤其是“买房五年拿绿卡”的移民政策,吸引了大批中国人在这里圈地买房。
>> 初探访——“绿卡公寓”卖得火,京沪购房者居多
飞机抵达济州岛,安检后首先映入外来者眼帘的,就是“汉拿山小镇”的大幅广告。“绿地济州半山海景别墅,首次海外交房”,“开拓,幸福彼岸的蓝图”等硕大的汉字广告语,迅速捕获到了目标人群的关注。在机场另一侧,另一个主打海外投资者的楼盘“麒麟山庄”的大型广告同样抢眼。来到济州最繁华的地段,“济州投资咨询”“济州与您共享”类似的广告语同样很醒目地悬在高楼上。
在济州岛兼职自由行导游的中国留学生小曾,三个月前领略了一把中国太太买房的大手笔。今年6月,小曾接待来自沈阳的一家三口到济州岛度假,其中男士独自在酒店休息,他则陪同女士和两三岁大的儿子出去兜风。途中,女客人当场拍板,连正在酒店睡觉的丈夫都没有告知一声,就掏出信用卡买下了一套面积为130多平方米的公寓,总计363万人民币,每平米约折合人民币27000元。
记者了解到,在当地买房的主要是北京、上海及周边地区的居民。开发商也曾在山东对韩国项目进行宣传,但山东人显然更看好北美市场,出手谨慎,不像北京、上海人,房子还没盖起来,钱就掏出来交上了。“以二环一套公寓的价格,在韩国买个别墅,值!”不少中国客人这样认为。
“现在购买韩国指定房产,不仅可以收获韩国绿卡,5年之后转卖出去,还可以赚到房产增值部分的收益,收获全家韩国永久居留权,等于买房赚钱同时,白送一张绿卡!”以上这番话,几乎所有有意在济州岛投资买房的人都耳熟能详。
除了宜居的环境,最吸引中国买房者的当数“绿卡移民”和“增值潜力”两张王牌。最关键的是,如今济州岛的房价还没有中国北上广部分地区高。除了独栋别墅和商业投资等高投入地产项目,投资者只要花三四百万人民币,就可以购下一套面积在一百多平方米的公寓,房价平均一平方米不到三万,投资移民门槛可以说相当低。
>> 房源紧——韩国收紧移民政策, 投资门槛越来越高
韩国政府已经开始收紧投资移民政策,以前是买一套房全家移民拿绿卡,如今只有父母和未婚子女可以获得,子女五年内还不能结婚。“济州岛目前很需要投资,所以投资移民门槛很低,但是从新加坡等其他国家看,投资移民的门槛都会越来越高的。所以我建议你赶快下手,再不买就迟了。”与如火如荼的旅游业比,济州岛的房地产仍处于上升期。
这个说法得到证实。韩国《首尔新闻》6月21日报道称,济州岛今后将大幅提高外国人通过购买房地产获得永居权的条件。济州特别自治道已经向韩国中央政府提议,准备在济州实施“永居权总量制”,将移民总数控制在济州岛人口总数的1%,约6000人左右。元喜龙的职务交接委员会6月20日对外宣布,以后外国人要获得济州岛永久居留权,除了购买5亿韩元(约合50万美元)以上的房地产外,还必须另外购买5亿韩元的“济州地方开发债券”,以“改善”济州岛的投资移民制度。这一系列的措施主要是为了防止中国开发商“圈地”在当地造“中国城”,合理控制济州岛的外来购房人士。
而对于房产升值空间,韩国首尔特别市某总经理说,中国人在济州岛开发的房子是本地房子价格的2-3倍,确实炒高了济州岛的房价。但是奉宗根提醒,目前升值空间良好的济州岛房产已经让中国人炒的价格很高,而且只有中国人之间能相互买卖,风险还是很高的,将来一旦投资形势发生转变,会引来不小的麻烦。
>> 须谨慎——移民只是“半个韩公民” “166国免签”是误读 在济州岛买房是否可以办理全家移民手续?
9月11日,记者致电韩国济州特别自治道,咨询投资移民的政策。济州特别自治道的政府人员给记者传来一份文件:从2014年9月12日起,在韩国所有房产投资移民制度适用地区,外国投资者可投资购买共管式独立产权公寓(以下简称“公寓”)。
韩国文化体育观光部12日也表示,观光振兴法执行令部分修正案通过了国会批准,将从12日起执行。修正案为了吸引外资进入房产投资移民制度适用地区,放宽了对外国投资者购买休养地公寓的限制。
韩国政府属下非盈利贸易促进机构——大韩贸易投资振兴公社青岛代表处张次长在接受记者采访时表示,2010年,济州岛颁布了投资移民政策,对投资购买济州岛等指定地区的休
闲娱乐设施的外国人,将给予永久居住权。其中,在济州岛内购买休闲停留设施(休养型度假公寓等)花费5亿韩元(约合50万美元)以上,并在保有该不动产设施5年后,就可以获得永久居住权。
在此期间,投资者虽无需经常住在韩国,但首次签发的签证到期时一定要到韩国更新。投资者的同行家属在其获得永久居住权之后可以申请绿卡。
尽管在济州岛买房就可移民此事不虚,但采访过程中,开发商在推广宣传中的一些说法却也不乏水分。例如对“全家移民”和“全球166国免签”,就产生了不同说法。
对韩国移民业务非常熟悉的百通鑫源株式会社于飞(化名)说,“全球166国免签”是开发商的宣传噱头,事实并非如此。“永久居住权是移民的一种。韩国济州岛的永久居住权就是韩国绿卡,绿卡持有者并非加入韩国国籍,仍是中国国籍,不能享受韩国的政治权利,只能享受韩国国民待遇,如医疗、教育等。签证属外交范畴,与选举权、被选举权等同属政治权利,这是开发商误读。”
这个说法得到国内不少专家的认同。山东大学房地产研究中心主任李铁岗在接受记者采访时说,政治权利赋予的社会行为,是最高形式的公民待遇,而医疗、教育等属于经济行为范畴,相当于国人用钱买来了医疗、教育的待遇,这是半个公民的待遇。
二 投资隐忧——
韩国课税繁多 炒房恐怕不行
据韩国媒体报道,在济州实施投资移民法后,截至今年上半年,共有1020人通过投资获得或正在获得济州当地永居权。在投资热潮的背后,又有哪些隐忧值得注意?移民济州岛是否真的很美?政策又是否会出现变化?
隐忧1——本想养老却成“空穴老人”
9月6日,记者在济州岛“汉拿山小镇”看到,偌大的小区内十分安静,路面整洁,但来往几乎看不到行人,只有一楼的部分车库里停放着挂韩国本地车牌的汽车。公寓东侧一片裸露的土地准备盖物业楼。
“因为一期交房才三个月,二期9月底才交房,目前小区里有大约三四十家入住,其中二十多家都是送孩子来济州岛上国际学校的妈妈。”绿地的工作人员于伟告诉记者,其他业主则是不定期来济州岛度假的。
来自上海的张红薇正是最早入住的一批业主之一。平时她和丈夫在上海工作,儿子今年8月刚刚入读位于该岛的北伦敦教会国际学院七年级,平时寄宿在学校。正值中秋放假,她特地飞来济州岛陪儿子过节,9月11日就要返回上海。“我觉得这边很好哇,刚开始人少,以后人就多了。”
张红薇告诉记者,儿子的教育是她操心的头等大事。“北伦敦一年住校27万,在上海,同样的国际学校不住校就要24万,算算还是这边学费便宜。”
不过,铺天盖地的中文宣传,让前来购房的中国居民忽略了语言障碍。“一位中国老人被儿子接来济州岛颐养天年,结果因为语言不通,成了孤岛的‘空穴老人’,一见到我们这些中国留学生就不停地聊天。”韩国济州大学的曾成说。
隐忧2——海外购房最怕政策的不确定性
山东康桥(淄博)律师事务所张学文律师曾在韩国留学。他介绍说,韩国不动产课税繁多,在购买登记期间必须缴纳取得税、附加税等税种,在持有不动产期间,每年还需要缴纳财产税、教育税,此外还有遗产税等等。换言之,如果以国内炒房的思维去韩国炒房投资,可能行不通。