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项目总论------------------------03市场研究------------------------08项目开发方案------------------16投资估算与融资方案---------25财务分析------------------------32不确定分析---------------------34敏感性分析---------------------36风险与对策简评---------------37附表------------------------------39 参考文献------------------------46- 1 -
摘要
本设计首先对近年来南昌市的宏观经济和朝阳洲房地产市场的基本情
况做了详细的调查分析，主要包括经济发展水平、区域楼市竞争情况等；然后经过严密的思考和资料的整合，运用专业的财务分析方法对该项目的盈利能力、抗风险能力进行了分析测算得出了相应的结论，并提出了合理的建议。同时，关注了当前国家宏观政策的调控大背景，以及在这种形势下如何选择符合市场规律的、具有高回报率的投资方案。通过对该项目的经济、社会和环境效益的分析，得出建设项目的社会效益与市场前景是很可观的。同时从项目的经济效益评价指标显示可知，其具有行业基准收益率的内部收益率。
此设计是根据DABJ2012032号地块的实际情况和南昌房地现在产市场状况编制的，作为2012-2013学期工程经济学课程设计。内容主要包括封面、摘要、目录、正文、附录、主要参考资料等六部分，其中表格和周围楼盘情况是根据自己调查分析得到的真实数据，格式和文字类的内容主要是根据课程设计要求从网上和老师给的资料结合自己课程设计需要修改和摘录的。本次课程设计过程中我发挥了前所未有的认真态度，确确实实的学到了不少东西，了解到了中国现在房地场市场的一些实际情况，对专业兴趣增加了不少。当然，此次课程设计中也碰到了很多困难，很多地方都无从下手，最后都是通过问老师问同学才解决的，在此特别要感谢你们对我的帮助。同时我也喜欢这种授课方式，在教完基本知识后让我们做这种课程设计，这种方式会让我们更主动的学习，能够学到更多的东西。
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第一部分：项目总论
1.项目概况
（1）项目名称： “鹏程朝阳”
（2）建设地点:南昌市朝阳新城云锦路以南、丹桂路以东、雷池路以北。 （3）规划用途：居住用地
（4）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务
（5）工程概况：“鹏程朝阳”项目占地152.542亩，约101695平方米，总建筑面积258959平方米，计算容积率建筑面积为203390平方米，建筑占地面积为25424平方米，容积率2.0，绿化率35%，建筑密度21.3%,总户数约为2223户,总停车位5960个（其中机动车位1630个，非机动车位4446个）:其中商铺建筑面积为7120平方米，高层住宅建筑面积为121000平方米，多层住宅建筑面积为73715平方米，会所建筑面积为500平方米，社区用房建筑面积为200平方米，物业用房建筑面积为150平方米，幼儿园建筑面积为400平方米，垃圾收集站建筑面积为220平方米，公厕建筑面积为85平方米，地下停车库建筑面积为55569平方米。本项目的建设符合这一地块的功能定位和发展趋势，迎合了地区对住宅设施的需求，本项目建成后作为朝阳区域的新亮点，具有良好的市场。根据周边地区及南昌市商品房售价情况及发展趋势，本项目预测价格为高层7000元/平方米，多层9000元/平方米,商铺价格为13000元/平方米，地下停车位价格为30万元/个。 注：小车位占地面积30㎡/个共48900㎡，非机动车占地面积1.5㎡/个共6669㎡。江西规定，新建居住区商业网点的配建面积不得低于总建筑面积的3.5%。
2.投资分析研究的范围
本研究工作的范围主要是住宅市场分析及营销、建设规模及功能、住宅及商 业工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
3.研究结论及建议
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本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较小的商品房，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
4.项目投资分析可行性研究参考文献：
（1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《南昌市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》
（9）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）； （10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》； （11）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》 (12) 《南昌市建设项目停车配建指标》
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5.主要经济技术指标
表1：“鹏程朝阳”项目主要规划设计技术指标
序号 1 2 3 4 5 6 项目名称 总占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 建筑密度 高层户型 单位 平方米 平方米 指标 1016695 203390 2.0 40 21.3 A户型80平方米（两房一厅一卫） B户型125平方米（三房两厅两卫） C户型80平方米（两房一厅一卫） D户型125平方米（三房两厅一卫） % % 平方米/户 平方米/户 7 多层户型 平方米/户 8 9 10
商铺面积 总户数 车位数(地下) 平方米 户 个 7120 2223 1630
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