关于房地产开发项目环境影响评价的初步探讨
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随着我国人民生活水平的日益提高，人们不仅对住宅质量要求提高，对小区居住环境、办公楼环境也力求环境优雅、景观优美；或者对酒店宾馆的服务项目、档次要求也越来越高。在此时机大大促进房地产行业的兴起，同时环境保护管理部门也对房地产行业开发建设项目的环境影响评价提出越来越明确的要求。
房地产开发项目环境影响评价是指对房屋建设过程（施工期）及房屋建设后居住、使用过程（运行期）对环境产生的物理性、化学性或生物性的作用及其造成的环境变化和对人类健康及福利可能造成的影响进行系统分析和评估，并提出减少这些影响的对策措施。 1 房地产开发项目主要环境影响
房地产建设项目对环境影响的主要方面分为房屋建设的施工期和房屋建设后居住使用的运行期两方面的影响。房地产开发建设项目的类型包括住宅、写字楼、酒店、公寓、商业、金融等建筑工程。虽然不同类型的房地产开发建设项目的使用功能不同，但是对于环境的影响都是存在的。因此对于房地产开发建设项目必须综合考虑自身及周围环境的各方面因素，认真做好项目的环境影响评价工作。 由于房地产开发项目周围环境、建设规模、建设内容等方面存在较大的差异，相应的住宅小区建设项目的环评也不应该千篇一律，而应在全面完成环评导则和国家环保总局253号文等要求的内容基础上，根据本项目特点，重点突出污水处理及中水回用、供暖情况、施工期的环境保护、创建生态环保模范小区、小区绿化、原址土地利用状况、商业网点建设要求和总量控制等内容。技术评估的过程中要考虑到以下要点。 1.1项目概况
在进行房地产开发项目环境影响分析、报告书（表）编写、环境
对房地产开发项目的环境影响评价中需要对项目的概况进行介绍，其中包括项目所建的主体工程和附属工程内容、占地面积、建筑面积、建筑高度、建筑密度、居住人口数、交通出入口的方向等。 明确项目自然环境和社会环境状况，其中包括项目原址利用情况、周围的居民区及企事业单位分布情况、水源地、文物保护单位情况、项目所在区域的环境质量状况等。环评中给出项目所在区域的大
气、地表水、地下水、噪声环境质量现状。调查建设项目周围企事业单位情况，明确其与建设项目的距离，企业污染状况等。
公用工程项目包括给水、排水、供热、供气、电力、通讯、道路交通等内容。在进行环境影响评价过程中，要给出给水来源及水质情况；排水管网及排水去向，根据城市总体规划、环境保护要求、当地自然情况和废水受纳水体功能，确定项目排水的水质，对于大中型项目应考虑中水回用问题；供热工程的来源，项目本身是否修建锅炉房；居民供气、供电的来源，周围的道路交通情况等。 1.2环境影响问题及污染防治分析 1.2.1废气污染
房地产开发项目的废气污染物主要来源于采暖供热供汽锅炉的燃料燃烧废气、地下停车库集中排放的汽车尾气及餐饮产生的烹调油烟等。环境影响评价中要明确项目锅炉的位置、吨位、型号、除尘脱硫设备及去除率、烟囱高度、燃煤的煤质、废气的达标情况；还要说明餐饮油烟的净化装置型号、去除率；地下停车场风机位置、排风口的朝向、排风方式等。对这些污染源进行环境影响分析，并提出相应的污染防治措施。
1.2.2废水污染
房地产开发项目的废水污染源主要来至项目施工期的施工废水，运营期洗浴、冲厕、餐饮等生活污水。根据房地产建设项目性质，特点做相应的用排水平衡分析，明确建设项目污水量及排污去向。确定项目运营期污水处理方案，污水经化粪池处理后排入城市污水处理厂，其排放水质要求满足污水处理厂入水水质要求；建设项目选址不设有完善的市政排水管网的，不能将污水排入城市污水处理厂，项目应建设污水处理站，依据建设项目性质、规模，确定中水回用处理方案。污水处理及中水回用设施应在项目建设过程中同时设计、同时施工、同时运行。
1.2.3噪声污染
房地产开发项目的噪声污染主要来至空调、冷却塔、风机、水泵、换热站等设备的噪声及社会噪声。确定建设项目施工期噪声对环境保护目标产生影响的防治措施。提出公建配套设备噪声的防治措施，采用合理布局、吸声、消音、减振等方法减小噪声对居民的影响。为避免公建设施建成后，使用功能改变而产生扰民现象，环境影响评价中需明确项目商业网点数量、规模、位置、用途等情况，限制商业网点
的使用范围。
1.2.4固体废物污染
房地产开发项目的固体废物主要是居民的生活垃圾，根据工程分析确定施工期和运营期固体废物的种类。采用类比分析法或统计法估算固体废物产生量，明确固体废物排放去向。确定运营期生活垃圾、锅炉房产生废渣、污水处理产生污泥处理方案。 1.2.5生态影响
房地产开发项目在建设前，应明确项目建设过程中破坏绿地、农田及砍伐树木情况，提出生态补偿措施。建设项目绿化面积及绿化率应满足城市绿化条例规定的要求，在考虑绿化面积、绿化率、植物种类、单位面积乔木数、立体绿化的同时，还应注意绿化布置的功能性(实用、经济)，水体、树木等的亲和性，植物的多样性等，达到景观、生态、吸尘、降噪的作用。 1.2.6项目公众参与
公众参与是指社会群众、社会组织、单位或个人作为主体,在其权利、义务范围内有目的的社会行动。环境影响评价中的公众参与是项目方或者环评工作组同公众之间的一种双向交流。其目的使项目能够被公众充分认同,并在项目实施过程中不对公众利益构成危害或威胁,以取得经济效益、社会效益、环境效益的协调统一。
房地产开发项目在环境影响评价过程中需要落实公众参与内容，可采用填调查表、专家咨询、座谈会、听证会等方式进行调查。根据调查结果分析公众对项目的态度、意见、建议和要求。 1.2.7外环境因素的影响
房地产开发项目不是独立存在的，而是与周围的其他功能区存在必然的联系。房地产开发项目环境影响评价不但要评价他们对外环境的影响，还要评价周围环境对它们建设的适宜条件和制约因素，并提出相应的防护措施。外环境因素主要有：交通噪声；微波发射塔、高压线、变电站等电磁污染；周围的工业污染源等，在评价过程中要作出具体的环境影响分析，并提出相应的污染防治措施。 2 房地产开发项目污染防治主要措施 2.1施工期 2.1.1扬尘
2.1.1.1建筑施工场地必须设置统一的围档，拆迁施工现场应根据实际情况设置临时围栏。高层或多层建筑清理施工垃圾，必须搭设
封闭式临时专用垃圾道或采用容器吊运，严禁随意凌空抛撒。施工垃圾应及时清运，适量洒水，减少扬尘。
2.1.1.2施工现场残土、沙料等易生尘物料必须采取覆盖防尘网（布）或喷洒覆盖剂等有效措施，并要经常进行洒水保湿。水泥和其它易飞扬的细颗粒散体材料，应安排在库内存放或严密遮盖。清运残土、沙土及垃圾等的装载高度不得超过车辆护栏，并采取苫布全覆盖措施。
2.1.1.3施工现场应结合设计中的永久道路布置施工道路。施工道路的基层做法按设计要求执行，面层可分别采用礁渣、细石、沥青或混凝土，以减少道路扬尘。施工车辆出入现场必须采取冲洗轮胎等措施，防止车辆带泥沙出现场。
2.1.1.4在居民稠密区、风景区、疗养区及文物保护地区的施工现场，应制定洒水降尘制度，配备洒水设备及指定专人负责。在易产生扬尘的季节，要洒水降尘。
2.1.1.5混凝土搅拌，不应在工地进行混凝土搅拌操作，由专业厂家提供商品混凝土。市区内施工项目混凝土进车、卸料、浇注应加强管理，做到文明生产。料斗应封闭，不能有泄料口。落地残料应一车一清，不能形成堆积现象，车体轮胎应人工清理干净后再离开工地。
2.1.2噪声应严禁夜间（22∶00～6∶00期间）自由作业，对锯、电刨等高噪声设备，应合理布局，并对其进行屏蔽，加设隔声罩、隔声墙，作临时的隔声、消声和减振等综合治理，或远离居民区，异地加工。
2.2运行期 2.2.1噪声
2.2.1.1设备选型。对于产噪设备如泵类、电机等应在购买时就选择低噪类型的设备，以减少运转时的噪声强度。
2.2.1.2设备安装。产噪设备如电机及泵类应安装在室内，并对基础采取减震措施，电梯设备间应单独设置于电梯房内，室内采取必要的减震消声措施。
2.2.1.3.合理布局。根据沈阳市环境保护局和沈阳市城乡建设委员会《关于加强对房地产项目水泵房及换热站等基础设施环境管理的通知》中有关规定，合理设计布置水泵房、换热站等噪声、振动源的位置，“应尽量避免设在主体建筑之下”。
2.3.1.4减振消声措施。水泵房、换热站位于地下，选择低噪声设在水泵出水处安装避振喉，设备间棚顶加设一定厚度的岩棉、苯板及玻璃纤维隔音层以起到吸声降噪的目的，并定期对设备进行检修维护，采用上述措施设备噪声可降低20～25dB，再经墙体隔声及距离衰减后，其噪声及振动不会对周围环境及居民造成明显的影响。箱式变电站运转过程中产生一定程度噪声，且为24h运转，为避免夜间影响邻近居民休息产生扰民问题，应采取有效措施加以控制。首先箱式变电站选址应尽可能远离居民楼，并且与居民楼之间以绿化带隔开；变电箱内附吸声材料，箱壁间接触处加胶片等减振垫。
2.2.1.5公众参与。为了避免住宅小区内地下设备间噪声振动扰民造成居民告状问题的发生，开发商应尊重消费者的知情权，在其购买房屋前先让其了解风机间、水泵房、换热站等配套设施在小区内的分布情况，以及上述设施与其所选建筑及所在楼层的关系。 2.2.2废水
房地产项目运行后产生的废水排放水质污染程度不高。废水可排入化粪池后进入城市排水管网最终入城市污水处理厂。对化粪池建设要着重防渗防漏。
对于酒店宾馆及人口集中的大型居住区，欲将污水资源化，可建立中水回用系统。选择中水处理工艺时，要选用操作灵活性大、便于自动控制、管理简单、受水质、水量及水温影响较小的处理工艺为宜。
3 绿色房地产评价
随着居民对居住环境质量要求的不断提高，以及考虑生态平衡、资源的有效利用，对房地产建设项目的规划、设计、施工、运营和维护等多方面进行衡量改进，积极创建生态环保模范小区，根据房地产建设项目的性质和特点，应着手研究制定绿色房地产的生态量化指标及其评价体系，用绿色房地产评价标准确定项目绿色房地产水平。 评价标准的内容应包括选址和规划、交通状况、园区绿化、清洁能源利用、水环境、大气环境、声环境、日照条件、材料与资源的利用等多个方面，为沈阳市房地产建设项目提供绿色化水平评价提出主要考评指标。 4 结论
房地产开发项目环境影响评价起步较晚，且其与工业项目不同，很多方面需要进一步探讨。在编写报告中除按国家环境影响评价导则