《深圳市城市更新办法实施细则》解读 一、出台背景
● 2009年8月,广东省“三旧”改造政策出台,实现“三旧”改造用地出让、完善历史用地手续等六大突破。
● 2009年12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行,成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章,形成我市城市更新政策体系的核心。
●明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。
● 2010年至今,市政府、市规划国土委相继出台一系列配套文件,形成了较为系统的城市更新政策体系,确立了“大力推进城中村和旧工业区改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造”的策略,规范了相关运作流程。
●《关于深入推进城市更新工作的意见》 ●《深圳市城市更新提速专项行动计划》 ●《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》 ●《城市更新单元规划审批操作规则》
●《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》 ●《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 ●《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》
●《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》
●……
●当前,城市更新工作仍然是市委、市政府高度重视的一项战略性工作。许勤市长在今年的政府工作报告中指出,“要以城市更新释放发展空间,推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”,对城市更新工作寄予重望。●今年1月21日,市政府以2012年1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。
二、主要原则及创新
●原则一:与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、广东省“三旧”改造政策、市政府《深圳市城市更新办法》及《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关文件保持衔接。
●原则二:从加强城市更新工作规范性和操作性的角度,对《更新办法》中已有的条文进行明确和细化,精简办事程序,规范操作流程,提高办事效率。
●原则三:针对实践中发现的新情况、新问题,对《更新办法》未规定事项作出补充规定,推动实际问题的解决。
●原则四:尊重各利益主体的合法权益,本着政府引导,市场运作的原则,在各参与方之间寻求利益平衡,促进和谐改造。
●创新一:保障公共利益,实现多方共赢。●将社会公益放在第一位,要求城市更新项目,尤其是拆除重建类项目通过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配建等多种方式承担社会责任,发挥城市更新对城市整体品质提升的积极作用。
●创新二:缩短工作时限,加强进度监管。●建立了项目推进的“倒逼”机制,一方面大幅缩短政府相关部门的审批时限;另一方面在土地及建筑物信息核查、规划编制、实施
主体确认等阶段,对市场主体提出了推进时限要求。
●创新三:强化公众参与,实现规范操作。●通过城市更新意愿征集、城市更新单元规划公示、已批准计划与规划的公告、征求利害关系人意见等多种形式,在各个环节实现城市更新的公众参与,保障权利人的知情权、参与权。
●创新四:坚持市场运作,强化政府引导。●根据项目类型选择最合理的推进模式,并明确政府相应的定位和管理深度。在坚持“市场运作”原则的基础上,对于单纯依靠市场力量难以有效推进的项目,适度加大政府组织实施的力度。
●创新五:明确部门分工,实现管理下沉。●市级层面主要负责牵头开展政策研究制定、整体统筹城市更新计划和规划,区级层面主要负责项目实施与监管。
三、主要内容
●《实施细则》在体例和内容上和《更新办法》基本保持了一致。(《更新办法》共7章
51 条,《实施细则》共6章77条。
●对综合整治、功能改变和拆除重建三类城市更新都进行了规范,分别细化了三种城市更新模式的适用范围、操作程序等内容。
(一工作体制
●市查违和城市更新工作领导小组负责领导全市城市更新工作,对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
●市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门,负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。其派出机构在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
●市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会及其相关职能部门,根据《更新办法》及《实施细则》规定履行城市更新管理相关职责。
(二全市城市更新专项规划
●主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划,定期组织编制全市城市更新专项规划,指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。