.. 房地产估价案例分析
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一、市场比较法---＊＊大厦办公用房
1．房地产位置状况
本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况
委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况
委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算
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（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择：
通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表
实例 A B C 项目名称 新**国际大厦 **联合大厦 **证券大厦 地址 **南路360号 **东路139号 **南路528号 标价 $2,800 $2,800 $3,000 B.比较因素条件表 比较因素条件表
物业名称 因素情况 名 称 坐落位置 所处地区 建筑用途 单价 交易日期 商业繁华度 交通条件 区域自然条件 因社会环境 素 地区性不动产销售状况 环境卫生及景观 市政设施 个 建筑结构 别部位 公共服务设施 待估对象 ＊＊银行大厦 ＊＊＊路＊＊号 **新区金融区 办公楼 待估 2004年6月30日 可比实例A 新**国际大厦 **南路360号 **新区金融区 办公楼 22,480 2004年8月 可比实例B **联合大厦 **东路139号 **新区金融区 办公楼 22,480 2004年7月 可比实例C **证券大厦 **南路528号 **新区金融区 办公楼 24,090 2004年7月 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 有地铁和多条公交线路 有地铁和多条公交有地铁和多条公交线有地铁和多条公交线路 路 线路 金融区内，公共服务金融区内，公共服务金融区内，公共服务金融区内，公共服设施齐全。 设施齐全。 设施齐全。 务设施齐全。 优 优 优 好 七通一平 钢混 整幢 优 优 优 好 七通一平 钢混 整幢 优 优 优 好 七通一平 钢混 整幢 优 优 优 好 七通一平 钢混 整幢 .. ..