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对我国推行以房养老的探讨及建议
作者：连江
来源：《时代经贸》2012年第02期
目前我国有60岁以上老年人1.78亿，养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。近年逐渐兴起“以房养老”，“ 以房养老”的表现形式主要有：一是子女养老，房产由子女继承；二是抚养人养老，房产由抚养人继承；三是租出大房再租入小房，用房租差价款养老；四是将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；五是售出大房，换购小房，用差价款养老；六是将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；七是将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。第一种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行；中间的几种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性（自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性）；最后一种形式为金融机构承揽的反向抵押贷款养老，属于金融机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务，也就是通常意义上的“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，它是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。下面就从通常意义上说的“以房养老”浅谈一下中国推行以房养老。
一、基本情况
（一）我国以房养老的模式
2003年，中国房地产开发集团理事长孟晓苏将“以房养老”这一理念介绍到了国内。随后的几年时间里，“以房养老”在南京、上海、北京（中信银行）等地都曾进行过试点。
南京模式：南京汤山“温泉留园”，此前已在国内首个公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。 上海模式：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。
北京（中信银行）模式：中信银行向中老年人发放借记卡，该卡除了结算功能之外，还增加了一些功能来应对老年人的特殊需求，比如医疗方面的预约挂号、贵宾导诊，房产方面的养老按揭等。具体到“以房养老”业务，只要满足五个条件就可以办理“养老按揭”。一是申请此项业务的老年人需要年满55周岁，老年人可以单独申请或者和自己年满18岁的法定赡养人一起
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申请贷款用于养老；二是申请人需要提供房产的相关材料，经过专业公司评估后，最多可以获得不超过评估值60%的贷款，贷款也必须用于养老；三是申请人还需要提交拥有第二套住房的材料，也就是说申请“以房养老”业务的老人和子女至少需要拥有两套住房；四是目前这种“以房养老”按揭最长的时限是10年，这种养老金的付款方式是每个月支付一笔，单月的贷款总额不超过2万元；五是申请业务的老人只需按月偿还利息或部分本金，利率为市场基本利率，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。
以上三种模式，南京、上海因各种原因未能坚持下来。2011年，中信银行总行推出“养老按揭”，使得“以房养老”进入了可操作层面。 （二）国外以房养老模式
美国：虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人。有三种形式：一是联邦政府保险的倒按揭贷款，大约90%的倒按揭贷款属于此种类型；二是由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款；三是专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款机构与住户同享住房增值收益，但放贷机构要求保留住房资产的25%至30%作为偿还贷款的保证，有利于住户对住房增值部分的收益。
加拿大：超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房屋产权人不变，可一直住到逝世，后人处理房产时折还贷款。 日本：老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。
英国：有不少老年人把自己的养老地点选择在西班牙、南非等国家。这些国家物价低，英国老人把本国住宅出售后，可在物价便宜的国家享受到比本国更好的生活和服务。 新加坡：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处置，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。
二、我国以房养老与国外以房养老的区别 （一）以房养老中的抵押物存在差异
在欧美，买卖房地产其实是在买卖土地，土地上的房子不过是土地的附加值，因此，以房养老中所指的房其实是土地；而在我国买卖的是房子本身，而土地只是租用的，因此，以房养
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老中所指的房其实是房子本身。而房子本身和汽车、电脑、电视等其他商品一样，一买到手，就会不断地折旧，同时不断地折价，真正值钱的只是下面的土地，但却不是抵押物。 （二）以房养老中抵押物期限存在差异
由于我国土地权归国家所有，土地的真正所有者是国家，是中国政府，从而，土地的使用是“有偿使用”，是有绝对的使用年限限制。因此中国的房地产物业是有使用年限的，而这个所谓的年限实际上房地产所占用的土地的使用年限。在欧美，物业所在的土地属于购房者永远所有，因此欧美的房地产物业是没有使用年限的。 （三）金融机构所承担的风险不同
我国现有房屋产权70年的规定，对于抵押房产的老人来说，可能会面临着产权到期，人活着“钱”花光了的问题，对于金融机构来说，将承担着比较旧的房子到70年“大限”、获取的收益或许不足以支付养老金的风险。另外，房地产市场变数不可控，以及70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将可能是一个巨大的未知风险。而欧美的以房养老业务在期满后，银行会收回房产（土地），承担的风险主要是市场变数。 （四）以房养老主体观念不同
传统的养老观念根深蒂固也让公众很难从心理上接受“以房养老”的新型养老形势。大部分中国老人更愿意把财产留给子孙，而不愿意交给银行这样的金融机构。很多老年人也认为，如果需要用房子养活自己，不仅自己内心会有挫败感，在外也会觉得自己和孩子都无颜面。此外，专家指出，在“以房养老”问题上中外不同之处还在于，美国等国家的倒按揭之所以流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在“以房养老”和“留房给子女但交大笔税金”之间很容易作出选择。
三、中国推行以房养老存在的障碍 （一）法律和制度滞后
我国没有明确的“以房养老”的相关法律法规，很难推行“以房养老”。虽然老年人权益保障法中有明确规定，老年人有权依法处分自己财产的权利，但遇有子女或亲属不愿迁出住房时，老年人的权利很难得到维护。这种情况下，“以房养老”就难进行下去。再拿房地产评估来说，由于我国房地产评估起步较晚，房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。
（二）传统养老观念转变缓慢