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《不动产登记暂行条例》对登记实务的影响（六）
作者：陈亚菁
来源：《中国房地产·综合版》2015年第11期
不动产登记信息不但是政府管理的重要信息，也是权利人极为重要的财产权信息，它兼具了信息的公用和私密性质，因此，《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）专章予以规定“登记信息共享与保护”。因其公用性，所以要提供给相关单位共享，让行政资源得到便捷化、节约化利用；但又有私密性，需要加强保护。如何平衡共享和保护关系，《条例》给予了较为明确的规定，这些规定将对不动产登记实务中的各环节，即申请、受理、审查、登簿管理、利用等产生较大的影响。
一、因信息关联性程度大小不同，与相关单位的共享要求也不同
《条例》第二十四、二十五条给出信息共享的不同要求。依照第二十四条，不动产登记信息必须和住房建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息共享，而且必须实时共享。作出这样的规定是非常有必要的，因为原来房屋、农村土地承包经营权、林权、海域等登记是分别归口上述几个管理机关，其各自的登记与前置的审批、交易管理均由同一个单位主管，都在同一个信息平台操作，不仅不会产生审批与登记或交易与登记前后不同环节的脱离，而且能有效防范交易或登记的风险。例如，原来房管局所主管的交易和登记两个信息子系统建立了良好的关联关系，已经在登记信息系统中办理过抵押登记的房屋不可能在交易信息系统中再被销售。同理，在交易系统中已售房屋也不可能被开发商再在登记系统中办理抵押登记。如今，不动产登记职能除土地外全部从原主管单位剥离出来，从而使审批、交易等职能与登记分别归属于不同管理部门，则在前后关联业务衔接上必须有赖于信息系统的实时共享，如果不能做到实时，则依然存在交易与登记各自的风险。依照第二十五条，不动产登记信息应当与公安、民政、金融等一些部门加强互通共享，这里就不需要实时共享，因为与这些部门的共享仅是为了方便查询信息，为相互之间的业务服务。当前不动产登记量不断增多，信息价值越来越大，在公安户口管理、民政民生救助、财政收取非税性收入、金融抵押贷款等一系列行政管理、商事管理过程中，都需要查询不动产登记信息。所以，根据这些相关部门不同业务的需要，不动产登记信息要建立与不同部门的共享接口，方便这些部门的远程查询。
同时，在不动产登记中，登记机构也需要查询与登记有关的上述部门的信息，如申请主体的身份信息，婚姻关系信息（有时需要），公司设立、变更或注销信息等。与上述单位建立信息共享机制后，也就能方便获悉登记所需要的信息，对各方的工作都会带来便利。 二、因不动产登记信息具有私密性，对内对外都要采取保密措施
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由于不动产登记信息的利用越来越广泛，有些地方曾因不动产登记信息的泄露发生过较严重的社会负面影响，加强登记信息的保护也成为登记机构的共识。为加强信息的保密性，《条例》第二十六条对共享单位和登记机构内部工作人员作出了应当保密之要求。根据该规定，登记机构要对内部工作人员的信息查询权限依其工作岗位性质予以细分和限定，从管理角度强化信息保护意识，对于因工作需要能够查询所有不动产登记信息的人员要作出特别的保密规定，以防非工作原因而泄露信息。信息共享单位与登记机构要本着对对方负责的态度遵守双方所签保密协议要求，不得未经允许擅自对外提供共享单位的信息。
此外，根据《条例》第二十八条规定，依法可以查询的单位和个人所获不动产登记信息只能用于提出查询申请时的查询目的，不能用于其他目的。这是对外信息获取者的保密要求。为防止信息泄露，更好地保护权利人的私密信息不受侵犯，《条例》在“法律责任”一章中明确了信息泄露者应承担的法律责任。
三、信息共享后申请会更简化，登记审查会更方便
与登记信息共享的审批、交易管理单位所制作的审批文件或产生的经备案的交易合同等都是不动产登记所需收取的申请材料，信息共享后，登记机构可方便地调取这些本该由申请人提交的材料。同时，与登记信息共享的还有公安、民政、工商、税务等单位，因而与登记有关的身份主体信息、纳税情况、有些情况下需要的婚姻状况等也可以方便地从这些共享单位的系统中查知，申请人也就不需要复印由这些部门制作的证件或证明。由此以来，一方面，申请人可以少提交很多材料，节省费用，比如经房管部门颁发预售许可证的，在房屋初始登记时就不需提交该证的复印件给登记机构了，房屋网签合同在房管信息系统中能查获的，在房屋转移登记时也不必提交合同全文了（只需提供有当事人签章的一页）；另一方面，登记机构也可少收取很多材料，方便了移交和资料整理。更为重要的是，可以大大提高申请材料的真实性，登记机构通过共享系统核对证件或证明可以方便查知申请人提交的材料是否属实。在没有共享信息之前，不同部门出具的证明往往真伪难辩，对于存有疑点的书证，登记机构要通过信函、电话等方式加以验证，费力费时。
四、信息共享后利用率提高，对登记簿准确性要求更高
信息共享后，不动产登记信息将在登簿后即为各共享单位所查询，登记信息的公示性和公信力都要进一步提高才能满足各种需求，否则容易发生误导后果。因此，登记簿信息不得随意修改，如有更正事项应依法定程序办理更正登记。以前土地、房屋等登记机构总是以发证与否作为是否可以修改登记簿的标准，这种做法有违《物权法》的规定，也是《条例》所不允许的。为提高登记簿信息的准确性，一方面，受理、审查程序都要严谨细致；另一方面，在登簿前要加强检查。
总之，行政信息建立共享机制是法规要求，也是社会发展趋势，但其共享的步伐快慢还取决于各自信息系统的完善性、应用的广泛性、数据的完整性，但愿各单位都能形成合力、依法加快推进系统的共享进程！
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陈品禄/责任编辑