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碧桂园老年公寓项目商业计划书
张红
2011—5—29
引言：
《人口老龄化》顾名思义，老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。我国已成为人口老龄化国家。 新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。
老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。
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索引：
第一部分：基本情况
一、内容概要 二、公司概况
第二部分：养老模式现状及发展趋势 一、 养老模式现状
二、养老模式发展趋势
第三部分：项目市场背景与市场环境分析 一、项目市场背景 （一）政策依据 （二）政治保障
二、项目市场环境分析
（一）我国已步入老龄化社会阶段 （二）老年公寓面对的社会现状及特点 （三）老年公寓市场需求不断增长 三、老年公寓发展趋势
四、北京地区老年公寓市场分析 第四部分：项目规划与经营 一、项目改造要求及特征 二、组织管理及模式 三、经营服务模式 四、销售规划
第五部分：项目投资成本预算 第六部分：项目投资方案 第七部分：项目经济分析
一，年运营成本分析 二，收入估算
三，养老公寓年利润估算 四，赢亏平衡分析 五，敏感性因素分析 第八部分、风险与控制 第九部分、阶段目标 第十部分、总结
（附件一：老年人建筑设计规范标准
附件二：老年公寓税收及补贴性政策文件）
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