利率对房价影响的实证研究
目录
1.选题背景 ...........................................................................................................
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2.研究的目的和意义 ...........................................................................................
2.1 论文的研究目的 ........................................................................................ 5 2.1.1 实现房地产市场稳定高效的发展 .......................... 5 2.1.2 为国家宏观调控提供依据 ................................ 6 2.2 论文的研究意义 ........................................................................................ 6
3.利率对房价影响的国内外研究现状 ...............................................................
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3.1.国外的研究现状 ......................................................................................... 8 3.2 国内研究现状 ........................................................................................... 10 3.2.1 基于货币政策的利率对房价影响的研究现状 ............... 11
4.利率对房价影响的研究中存在的问题 .........................................................
12 13 145.研究的思路与方法 ......................................................................................... 参考文献： ........................................................................................................
利率对房价影响的实证研究
1.选题背景
我国的房地产市场，从 1998 年 12 月 31 日开始实行住房的市场化改革，自此房地 产改革进入全面深化和实质性运作阶段。房地产业是一个资金密集型产业，商业银行 不仅在很大程度上支持着房地产业的开发，同时也为广大的房屋购买者提供购房贷款。 尤其是在最近几年，房地产业的发展越来越狂热的情况下，银行资金更是成为支撑房 地产业的重要力量。在这样的经济背景下，作为调节资金供求杠杆的利率的不断调整
必定会给整个房地产市场带来一定的影响【1】。
利率(包括各种银行存贷款利率、中央银行再贴现率等)作为借贷资金的价格，是 调节经济的重要手段之一。利率在房地产经济系统中是一个外生变量，取决于经济系
统之外的因素【2】。利率具有很多的特殊性，与税收、价格、信贷等其他的经济杠杆 相比，利率杠杆具有间接性、有偿性、灵活性的特点。由于利率的杠杆作用比较灵活， 对经济的调节作用也比较强，因此更适用于市场经济的调节，在房价的经济波动中起 着特殊的传导作用。
利率政策的错误选择会对房地产市场产生巨大的影响。美国 2007 年以来爆发的次 级抵押贷款危机就是这方面的一个严重教训。美联储在 9·11 事件之后为振兴经济而 采取的低利率政策催生了美国房地产的泡沫，大量美国居民甚至是信用水平达不到标
准的次级贷款者使用贷款购房【3】。而 2006 年以来，随着美国房屋价格持续下跌及美 联储不断调高利率，导致贷款人的还款压力迅速增大，次级房贷违约率不断上升【4】。 进入 2007 年后，美国次级房贷市场的形势继续恶化，从而引发了影响全球经济发展的
次贷危机【5】。
而我国近年来为了调控宏观经济，不断地使用利率政策作为工具。2002 年 2 月 21 日，央行曾经下调贷款利率，一年期贷款利率自 5.85%下调至 5.31%。之后从 2004 年 10 月 29 日，一年期贷款利率再次上调至 5.58%，自此中国开始进入新的利率上调周期
【6】
。2007 年一年时间，为了贯彻从紧的货币政策，防止经济增长由偏快转为过热，
防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀，央行更是六次上调金融机构人民币存 贷款利率。直至 2008 年 9 月 16 日，为了应对经济形势的变化，解决当前经济运行中 存在的突出问题，保持国民经济平稳较快持续发展，中国人民银行决定下调人民币贷 款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率 0.27 个百分点，其他期限档次贷款基
准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整【7】。央行频繁的变动利率政策的 方向必然会对资金密集型的房地产行业产生巨大的影响【8】。
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利率对房价影响的实证研究
利率的变动对房地产行业的影响是方方面面的，比如对房地产行业主体——房地 产公司、开发商、购房消费者的影响；对房地产价格，对房地产行业中的投机者，对
整个国家居民生活模式的影响等【9】。
房地产具有消费品、投资品双重属性，同时具有明显的稀缺性，这决定了从长期 看房价必须以一定的幅度上涨，利率对长期社会最优，同时也是可持续的房价涨幅起
着决定性作用，政府应该维持房价的稳定上涨，必须注意涨幅的可持续性【10】。因此， 以我国现阶段的经济形势来看研究利率与房地产价格之间的关系有重要的意义，非常 值得研究。而且，21 世纪是城市的世纪，中国城市的飞速发展吸引着全世界的目光， 我国目前已经进入城市化加速时期，国际上有人将这一进程比喻为“急剧城市化的快
车道”
【11】
。从 20 世纪 90 年代开始，我国城市化就开始加速。在整个 90 年代，我
国城市人口占总人口的比例在以年均 1 个百分点的速度提高，这就意味着每年约有 1000 万的农村人口涌进城市，这给房地产业带来刚性需求，促进了房地产业的发展；
同时，房地产的发展带动前向和后向关联产业的发展，推进了城市化过程【12】。
我国实行的是有限弹性的固定利率制度,
中国人民银行根据市场走势决定利率涨
幅, 使得市场利率呈现间断变化, 但我国银行间拆借业务发展较快, 拆借利率市场化 程度高【13】。另外,1994 年汇率并轨以后, 我国实行以市场供求为基础的、有管理的 浮动汇率制度。为缓解人民币升值的压力, 2005 年 7 月 21 日起, 我国开始实行以
市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度【14】。
2.研究的目的和意义
2.1 论文的研究目的
2.1.1 实现房地产市场稳定高效的发展
本世纪初以美国为代表的全球股票市场互联网泡沫的崩溃，使得许多发达国家的政 府、央行和学界都十分担心因为股市的灾难，造成居民个人资产价值剧烈贬值，人们
的生活消费支出会大大萎缩，致使整个经济陷入沉重衰退而难以自拔[15]。正当美国和 欧洲各地很多学者开始争论为什么股市暴跌没有拖累居民消费支出时，美国联邦储备 委员会前主席格林斯潘提出，股市暴跌没有拖累消费，因为房价涨了，房地产价格急
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