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2008年以来国家政策对房地产市场影响效果分析
作者：梁 姣
来源：《经济研究导刊》2010年第18期
摘要:2008年金融危机之后,国家对经济下滑的担心,使得房地产市场的政策发生了大转变,由金融危机前的紧缩性政策转变为危机之后的扩张性政策。这样大幅度的调整虽然在一定程度上对房地产市场造成了影响,但是都没能达到预期效果。造成这种状况的原因主要来自三方面,涉及人们的预期,制度的不完善,政策本身。 关键词:房地产市场;预期;土地财政;国家政策
中图分类号:F293.30文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)18-0138-02
据国家统计局测算,房地产行业在中国固定资产投资中所占比例已达1/5,上下游共涉及50多个行业。房地产在经济中占有重要地位。当2008年金融危机来临时,在出口不振、消费不足的背景下,如果房地产业出现大幅的震荡,中国经济迅速下滑的风险将加大。于是,政府加强了对房地产市场的调控。造成了2007年至今房地产市场政策的强烈反差。 一、2007—2009年房地产市场发展状况的统计
本文先从国房景气指数[2]这个综合指标出发,从整体上把握2007年至今房地产的走势。统计结果表明:在2007年11月,国房景气指数达到了近两年的最高点,之后便一路下滑,甚至下降到100以下,出现了衰退,在2009年3、4月份达到最低点,然后逐渐上升,在2009年8月,国房景气指数达到100,至今处于上升状态,房地产市场呈现繁荣景象。
房屋价格是对房地产市场供求关系的反应。统计2008年4月至2009年11月份的全国房屋销售价格指数,通过同比分析,我们发现2008年房屋价格整体上高于2007年,在2009年初,房屋的价格开始下降。在环比分析中,我们发现从2008年8月起房价逐月走低,直到2009年3月房价才逐渐回升。同时,我们注意到:二手房价格在2008年五六月出现了下降,之后反弹,并滞后新建住宅价格两个月开始出现价格的下调。由以上分析,可知房屋价格指数的变化趋势和我们观测到的国房景气指数变化趋势基本一致。
人们对房屋价格的变化会做出什么样的反应呢?我们将通过对房屋销售面积和闲置状况的统计分析,得出判断。2007年,全国商品住宅销售面积6.91亿平方米,同比增长24.7 %,比上年上升11.6个百分点;商品住房空置面积继续下降, 12月全国空置商品住房6 756万平方米,同比下降
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16.6%,降幅较上年加快8.6个百分点。2008年全国商品房销售面积6.2亿平方米,同比下降19.7%。其中,商品住宅销售面积下降20.3%;商品房销售额24 071亿元,同比下降19.5%。其中,商品住宅销售额下降20.1%。截至12月末,全国商品房空置面积1.64亿平方米,同比增长21.8%。其中,空置商品住宅9 069万平方米,同比增长32.3%,增幅提高9.4个百分点。2009年1-11月,全国商品房销售面积75 203万平方米,同比增长53.0%。其中,商品住宅销售面积增长54.4%。1—11月,商品房销售额35 987亿元,同比增长86.8%。其中,商品住宅销售额增长91.5%。
房地产市场的销售情况及住房闲置率在07年增长较快,在2008年的次贷危机之后,销售情况急剧恶化,使得2008年底销售面积同比下降19.7%,商品房闲置面积同比增长21.8%。在一系列政策措施的刺激之下,2009年的状况得到改善,对1—11月的统计表明,全国商品房销售同比增长53.0%,商品房销售额同比增长86.8%。
2007年,全国完成房地产开发投资25 280亿元,同比增长30.2%,比上年提高8.4个百分点。其中,商品住宅投资18 010亿元,同比增长32.1%,比上年提高6.8个百分点。2008年,全国完成房地产开发投资30 580亿元,同比增长20.9%,增幅比1—11月回落1.8个百分点。其中,商品住宅完成投资22 081亿元,同比增长22.6%,回落2.6个百分点,占房地产开发投资的比重为72.2%。2009年1—11月,全国完成房地产开发投资31 271亿元,同比增长17.8%,增幅比1—10月提高1.2个百分点,比去年同期回落4.9个百分点。其中,商品住宅完成投资22 369亿元,同比增长15.7%,比1—10月提高1.6个百分点,比去年同期回落9.5个百分点,占房地产开发投资的比重为71.5%。
从以上数据[3]可知,2007—2009年房地产市场的投资虽然在不断增加,但是2008年投资增速较2007年减缓了,2009年下半年,房地产的投资增速。 二、金融危机前后房地产市场政策汇总分析
通过总结2004年10月至2007年12月国家的对房地产市场的相关政策,从中能明显感受到国家对房地产市场的调控的力度。一方面体现在政策出台的频繁程度,另一方面表现在调控的幅度。从经济理论的角度出发,国家一系列的紧缩政策,将使得市场的需求下降,房价下低,房地产市场回归正常。可是从2007年的房经指数可知,房地产市场逆着国家的紧缩政策而上,房地产市场不断升温。为什么宏观政策失效了?这在于人们的预期发生了变化。在2004年下半年,开始对房地产市场进行调控时,市场遵循经济理论,出现了短暂的降温,可是不久后就回归了,而且不断升温,虽然国家出台了一系列紧缩政策,可是房价仍然只升不降。
在2008年9月次贷危机爆发后,为了降低次贷危机对房地产市场的冲击,在百日内国家多次采取扩张性货币政策和财政政策,主要体现在降低存贷利率,下调准备金率。一方面,意在降低人们的储蓄收入鼓励人们投资消费,另一方面,意在降低人们还款压力,刺激人们消费,同时降低了投资者的投资成本,促进投资。尤其是10月27日和11月1日的政策直接针对房地产。在不考虑其他因素的情况下,按照经济理论分析,国家在百日内实施的这一系列政策,将刺激房地产市场的
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投资和消费。但从之前的统计数据可知,国家政策没能达到预期的效果,2008年8月房价逐月走低,直到2009年3月房价逐渐回升,在2008年房屋销售情况恶化,房屋闲置面积增大。原因之一在于,连续的降息政策使购房者对进一步降息的期待心理加重,观望情绪可能不断上升。 三、政策实际效果与预期之间差距的探究
从以上两部分的分析可知,国家相关政策没能很好达到预期。本部分将探索相关原因。 第一,政策本身具有滞后效应。如,针对2005年房价上涨、投资快速增加出台的一系列政策措施,并没能抑制当时房地产市场上涨的趋势,反而加剧了金融危机时市场的衰退。第二,预期对人们的行为的影响。从2005年至今,国家对房地产市场的政策频繁变化,使得人们在政策发布前,人们或是已经预料到,或是觉得还会变化,在政策公开前已经完成了对经济行为的调整。从而,使得经济政策不能按政府的目标对经济造成影响。此外,人们普遍认为土地的供给缺乏弹性,未来人口和收入的增长,城市化的推荐必然扩大需求,由此认为未来的价格将会高于当前水平,在经济高涨、房地产繁荣时这种预期更为强烈。2004以来,房地产市场持续繁荣强化了这种预期,2008年的金融危机没能引起人们预期的根本性变化。第三,房地产市场的持续繁荣,使得它成为了人们保值增值的理想投资工具。近年来,房地产市场持续升温了,房价开始一轮又一轮的攀升。即使在次贷危机期间,房价也没出现大幅度下降。有限的投资渠道,使得人们理所当然将房地产视为保值增值的唯一工具,进而推动房价的不断上升,房地产出现持续的繁荣。第四,政府对房地产市场的频繁举措,促进了寡头垄断房地产市场的形成,政府对于房地产市场干预不断增强,使得追求利润最大化的房地产企业,通常采用联合重组的方式来增强与政府之间的市场谈判力量。基于此,政府的参与导致了房地产市场寡头垄断市场结构的形成,进而推高了房地产市场。第五,政府喜好短期行为。房地产业的发展能够在短期内拉动当地GDP和税收的增长,从而显示自己的政绩。追求短期效果的政府倾向于促进房地产市场的繁荣。第六,“土地财政”的存在,近年来,拍卖土地的收入已成为重要的财政来源,这使得政府不断推高地价,以获得丰厚的财政收入。土地价格的上涨最终引起房地产成本的上升。
从以上分析可知,房价高居不下的原因是多方面的,但可以归纳为三个方面:政策本身、消费行为中的预期、政府制度的不完善。为了使得中国房地产市场回归,我们应该针对各个原因采取相应的措施:对于政策本身的缺陷,我们应尽能通过和其他政策的结合使用,尽可能缩短其滞后时间;针对预期,我们需要通过增加政府的可信度、政策措施的稳定度来实现;通过对某些不合理体制的改革,降低政府行为对市场经济的影响。
参考文献:
[1]乔海曙,陈志强.负利率对房地产市场扩张效应研究[J].统计研究,2009,(1):64-70.