聊城某房地开发公司商业办公楼建设项目
可行性研究报告
聊城市XX房地产开发〃商业办公楼建设项目 可行性研究报告 第一章总论 第一节项目基本情况 第二节可行性研究的依据及方法 第三节项目承办单位概况 第四节简要的研究结论 第五节主要经济技术指标 第二章项目建设的背景和必要性 第一节项目建设的背景 第二节项目建设的必要性 12第三章 项目地址及建设条件 14第一节 场址选择 14第二节 建设条件 14第四章 项目规划建设方案 19第一节 设计依据 19第二节 总体设计方案 19第三节 建筑设计方案 22第四节 结构设计方案 25第五节 给排水设计方案 26第六节 电气设计方案 29第七节 供热设计方案 34第八节 燃气供应设计方案 35第九节 管线综合布臵方案 35第五章 环境保护与消防 37第一节 环境保护 37第二节 消防 45第六章 节能分析 47第一节 用能标准和节能规范 47第二节 节能措施和节能效果分析 48聊城市XX 房地产开发〃商业办公楼建设项目 可行性研究报告 第七章 物业管理 51第八章 项目组织管理及进度计划 53第一节 项目组织管理 53第二节 项目实施进度计划 54第九章 项目招标方案 56第十章 投资测算及资金筹措 59第一节 投资估算 59第二节 资金筹措及使用计划 62第十一章 项目经济评价 64第一节 评价原则和方法 64第二节 财务分析 64第十二章 项目风险分析 68第十三章 结论 71附表 1、项目总投资估算表 2、建筑安装工程分项投资表 3、前期费用估算表 4、项目总投资与资金筹措表 5、固定资产折旧表 6、总成本费用估算表 7、营业收入和税金及附加估算表 8、利润和利润分配表 9、项目投资现金流量表 聊城市XX 房地产开发〃商业办公楼建设项目 可行性研究报告 第一章总论 第一节 项目基本情况 一、项目名称 聊城市XX 房地产开发〃商业办公楼建设项目 二、项目承办单位 1、单位名称：聊城市XX 房地产开发有限公司 2、法定代表人： 联系电话：四、项目地址 本项目位于聊城市城区西部，建设路南，站前街西，计划占 地4519 平方米，土地性质为商业办公用地，项目建设符合城市发 展总体规划的要求。 五、项目投资 项目计划总投资1931.2 万元人民币。 六、可行性研究报告编制单位 1、单位名称： 2、工程咨询资质证书编号： 3、资格等级： 4、发证单位： 聊城市XX房地产开发〃商业办公楼建设项目 可行性研究报告 第二节可行性研究的依据及方法 一、可行性研究报告的编制依据 1、相关法规、文件 （1）《中华人民共和国土地法》 （2）《中华人民共和国土地管理法》 （3）《办公建筑建筑设计规范》（JGJ67-2006） （4）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045） （5）其他有关法规、规章、技术标准、技术规范 2、相关规划 （1）《聊城市城市总体规划（2001－2020年）》（2004年） （2）《聊城市国民经济和社会发展“十二五”规划》 （3）项目区规划设计条件 3、其他 （1）当地自然、气象、水文地质、经济、社会等基础资料 （2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） （3）项目承办单位提供的其他有关基础资料、数据 （4）项目承办单位委托工程咨询单位编制本项目报告的咨询 委托合同 二、可行性研究的程序与方法 本项目研究的程序如下： 聊城市XX 房地产开发〃商业办公楼建设项目 可行性研究报告
本项目研究的方法主要运用了经济、社会、环境等三大理论板块以及规划理论板块，分析聊城市XX 房地产开发〃商业办公 楼建设项目，得出是否具备开发的可行性研究结论。 第三节 项目承办单位概况 一、项目承办单位 1、单位名称：聊城市XX 房地产开发有限公司 2、法定代表人：王新坡 3、注册资本：1000 万元 4、单位地址： 二、项目承办单位简介 聊城市 XX 房地产开发有限公司前身为聊城市鲁泉石化有限 公司，于2010 月变更为聊城市XX房地产开发有限公司，公 司主要从事房地产开发经营。目前公司注册资本金1000 万元，下 项目基本情况项目建设背景及必要性 项目建设条件、规划建设方案 环境保护和节能方案 项目组织机构及实施进度 投资估算经济效益评价 研究结论 第一章 第二章 第三、四章 第五、六章 第八、九章 第十一、十二章 第十四章 聊城市XX 房地产开发〃商业办公楼建设项目 可行性研究报告 个科室，公司现有员工19 人，具有大中专学历的有 15 月在聊城市昌华房地产开发有限公司任副总经理。2010 月至今在聊城市XX房地产开发有限公司任总经理。 公司遵循“以人才为根本、以市场为导向、以社会效益和经 济效益为中心”的发展宗旨，集合了一批多年从事房地产开发经 营的专业技术力量和致力于房地产事业的有志之士，发扬求真务 实、拼搏进取、无私奉献的创业精神。公司奉行信誉第一、质量 至上的经营方针，愿以自己的雄厚实力，良好的社会信誉、上乘 的建筑质量和优秀的物业管理为广大的客户服务。 第四节 简要的研究结论 一、项目概况 1、项目地址 本项目地址位于聊城市城区西部，东侧紧临站前街，西侧为 汽车装具市场，北侧为建设路（规划西延），项目计划占地 4519 平方米。项目规划区内地势平坦，周边无明显工业污染源，环境 质量较好，适宜商业办公建筑建设。 2、项目建设规模 本项目规划净用地面积4519 平方米，约合6.78 亩，其中建筑 占地面积871 平方米，道路广场占地面积2060 平方米，绿化占地 面积1588 平方米。项目计划新建商业办公楼1 栋，建筑面积10242 聊城市XX 房地产开发〃商业办公楼建设项目 可行性研究报告 平方米，地下车库面积1544 平方米；项目区规划容积率 2.3，绿 地率35%，建筑密度19.7%。 3、外部配套条件 本项目建设位于聊城市城区西部，建设路与站前街交汇处， 项目区周边道路、供水、供电、供暖、通讯等基础配套设施完善。 4、环境保护措施 本项目投入使用后仅有生活垃圾、生活污水和厨房油烟产生。 生活垃圾统一收集处理，由市政环卫部门处理；生活污水经化粪 池简单处理后，经城市市政管网进入污水处理厂最终处理；厨房 油烟废气采用家用油烟处理设备由专用排烟竖井排至屋顶高空排 放，对周边环境污染较小。 5、项目预计总投资 项目总投资1931.2 万元人民币，其中：土地费用200 万元， 工程费用1410.6 万元，前期费用228.8 万元，建设单位管理费18.4 万元，预备费49.7 万元，销售费用23.6 万元。 6、资金来源 项目总投资1931.2 万元，全部由项目承办单位自筹资金解决。 7、项目建设期 本项目计划建设期18 个月。2011 月着手项目前期工作，计划于2011 年10 月完成前期的设计、招标工作，2011 年11 月完成项目建设，投入使用。二、项目评价结论 本项目 XX 房地产开发商业办公楼项目选址位臵优越，毗邻 聊城市XX 房地产开发〃商业办公楼建设项目 可行性研究报告 香江光彩大市场、汽车装具市场，功能定位为商业、办公综合楼，能够为中小企业提供良好的商业办公环境，同时高品质商办楼的 建设有助于提升城市整体形象，改善周边城市面貌。项目经济评 价良好，社会效益显著。 本报告认为 XX 房地产开发〃商业办公楼建设项目的事实是 必要的，也是可行的。 第五节 主要经济技术指标 主要经济技术指标如下表 主要经济技术指标表 序号 项目总用地面积
平方米 4519 总建筑面积平方米 11786 其中：主楼平方米 10242 地下车库平方米 1544 容积率2.3 项目总投资万元 1931.2 土地费用万元 200.0 工程费用万元 1410.6 前期费用万元 228.8 建设单位管理费万元 18.4 预备费万元 49.7 销售费用万元 23.6 年均利润总额万元 328.1 17.0年均 33.0税前 财务净现值万元 1461 税前 聊城市XX 房地产开发〃商业办公楼建设项目 可行性研究报告 2.93税前 18聊城市XX 房地产开发〃商业办公楼建设项目 可行性研究报告 第二章项目建设的背景和必要性 第一节 项目建设的背景 本项目是商业办公楼建设项目，商业办公项目是在当前经济 发展、城市规划和建设中必要的房地产开发项目，能够促进当地 经济的发展和加快城市化进程，是社会、经济发展的必要。 一、聊城市社会经济发展现状 聊城市地处经济发达的山东省，居鲁西，临河南、河北，位 于华东、华北、华中三大行政区交界处。代表中国商业文明的京 杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九 铁路和连接祖国东西的胶济邯铁路及高速公路在此相交形成“黄 金大十字”。 聊城不仅起着辐射和带动鲁西经济发展的中心作用， 而且也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的 重要通道。聊城既可利用东部沿海的先进技术，还可利用东部省 份的丰富资源，是中国重要的交通枢纽、能源基地、内陆口岸和 辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。 聊城经济保持平稳较快发展，主要经济指标增幅高于全省平 均水平。2010 年全市生产总值达到 1606.5 亿元，是 2005 倍，年均增长14.6%，人均生产总值由2005年的1480 美元提高到 4192 美元；地方财政收入70.5 亿元，是2005 年的2.7 倍，年均 增长22%；社会消费品零售总额536.8 亿元，是2005 年的2.3 年均增长18.1%。各项存款余额1237亿元，贷款余额964 亿元， 分别是2005 年的2.34 2.32倍。全市城镇居民人均可支配收 聊城市XX 房地产开发〃商业办公楼建设项目 可行性研究报告 入达到17889 元，农民人均纯收入 6377 元，分别是 2005 倍、1.8倍，年均增长14.7%、13.1%。百人汽车拥有量由2005 的1.3辆提高到4.3 辆。经济发展迅速、百业俱兴。 聊城城乡面貌发生巨大变化。全市城市化水平由 2005 31.8%提高到37.5%。聊城城区“一城五区”框架初步形成，城市 功能显著增强，“江北水城〃运河古都”品牌影响力进一步提高。 各县（市）城区和小城镇面貌明显改观。农村“路、水、电、气、 医、学”建设进一步加强，新居建设和危房改造全面展开。 聊城改革开放迈出重大步伐。农村经济体制、国有企业、财 税体制、政府机构、事业单位改革有序推进，医药卫生体制改革 全面启动。“十一五”期间累计完成进出口总额115 亿美元，利用 外商直接投资5.1 亿美元，招商引资到位资金897.3 亿元。 二、当地的宏观经济分析 1、商业办公项目发展与宏观经济的关系 商业办公项目的发展与宏观经济的关系，是一个局部和整体 的关系。从宏观经济角度来看，整体经济的发展为商业办公项目 的发展奠定了比较坚实的基础。同时，宏观经济的发展水平和发 展速度也将促进或制约商业办公项目的发展。 2、经济因素分析 聊城市的宏观经济环境对当地的环境商业物业的前景有着重 要的影响，现实和未来的经济状况主导了本项目的定位方向。以 下通过部分主要的宏观经济指标分析，来探讨聊城市的经济发展 状况对未来商业发展的影响。 聊城市XX 房地产开发〃商业办公楼建设项目 可行性研究报告 10 据《2011 年聊城市政府工作报告》数据，2010 年，聊城市综 合实力迈上大的台阶。全市经济保持平稳较快发展，主要经济指 标增幅高于全省平均水平。2010 年全市生产总值达到 1606.5 倍，年均增长14.6%，人均生产总值由 2005 年的1480 美元提高到4192 美元；地方财政收入70.5 亿元，是2005 年的2.7 倍，