WORD格式
WORD格式.分享
的高售价会令未来的租金回报率相对降低，这意味利润较低的行业无法承受业主 希望达到的租金水平。这就造就金街自身存在不可调和的矛盾。
设计硬伤
万达从一开始，就没有将金街作为万达广场整体的一部分来进行业态分布规划和 设计，万达金街不过是万达现金流的工具，它是依附在万达广场身边的路边店。 作为一个全业态的“万达广场”，几乎没有预留一部分业态空间给商场周边的金 街，导致其生存空间狭小。
-------------分割线
逆流而上，创造金街奇迹的郑州中原万达
2010年8月3日，郑州中原万达广场举行了隆重的奠基仪式。这也是万达集团 在郑州开发的首个万达广场项目。
当时，万达集团董事长王健林曾表示，万达商业地产携强大的商业号召力，招商 在前、建设在后，郑州中原万达广场开工之前已基本完成包括8家主力店、10 余家次主力店及一批精品商家等主要招商工作，项目建成之日将是万达广场开业 之时。
精品.资料
Z专业资料整理
WORD格式
WORD格式.分享
约15个月之后，郑州中原万达广场室内步行街正式建成并开业；随后，万达金 街也相继开始运营。
从2012年年底至今，短短10个月时间，中原万达金街出租率已达96%，开业70%， 其他尚未营业的店铺也已在装修、筹备阶段。如此速度，相信也只有万达能够创 造。
当然，只有高出租率还不够，足够的人流量才是财富的根本保证。据悉，目前郑 州中原万达广场的日均客流量达8万余人，真正成为郑州西区的商业中心。
作为万达最具投资价值的产品，中原万达金街在规划之初，就已将流动性、便利 性等因素考虑在内。如今，在中原万达金街，已经开始出现“一铺难求”的局面。
【代表商家】
NO.1姐弟俩土豆粉
在建店之初，姐弟俩土豆粉的老板就对中原万达金街上的这家店“委以重任”。 由于万达是全国性品牌开发商，因此，姐弟俩土豆粉这个创办于2000年的河南 本土餐饮品牌，希望能够通过万达这个“跳板”，实现全国性的发展。
精品.资料
Z专业资料整理
WORD格式
WORD格式.分享
因此，在郑州中原万达金街上的这家店，是姐弟俩土豆粉装修档次最高的一家店 面。虽然该店在2013年8月份才开业，但其业绩已排到了郑州所有姐弟俩土豆 粉店面的前五名。
NO.2彼酷哩巫山烤全鱼
彼酷喱巫山烤鱼是源于重庆的一道传统美食，其在中原万达金街上的店面，是该 餐饮品牌在郑州开设的第三家分店，于2013年8月4日正式开门营业。
这家店虽然才刚刚开业一个月，但业绩已经与前两家老店持平。“在开业当天就 有很多顾客排队，装修尚未结束的时候人气就很旺。”该店店长说道。
“相比其他店铺，这里的养店期很短，几乎直接就跨过去了，而大部分餐饮店通 常要经过1~6个月的养店期。这除了我们的菜品口味丰富，比较适合消费者外， 与万达科学、高效的管理分不开。”该店长表示，万达商管公司的管理都很细致， 每天都会对各家店铺的卫生、经营状况进行分析，鼓励优者、帮助差者。并通过 举行各种大型室外活动来吸引人气，这对店面旺场非常有利。
NO.3刘诗昆钢琴艺术中心
位于中原万达金街上的这家刘诗昆钢琴艺术中心，店面不是很大，有200多平方 米，于2013年7月底开始营业。
精品.资料
Z专业资料整理
WORD格式
WORD格式.分享
该中心负责人说，目前招生情况还可以，计划用3年时间将投入全部收回来。这 个店，突破200个学生就可实现良性运转，从目前的经营情况看，预计1年以后 可实现收支平衡，进而赢利。
在其看来，万达作为一家知名的全国性地产开发商，其影响力与口碑得到了大多 数消费者的认同。因此，人气才可以在这么短的时间就得以聚集。
---------分割线
关于
商铺投资
郑州商业观察提示大家
目前市场上的商铺投资产品可选择面较广，鱼目混珠的情况比较严重，尤其是售 后包租的一些产品层出不穷，在国内多个城市，这种售后返租模式曾被广泛运用 在商业地产的营销上，这类均有不同商业楼盘打出每年8%或12%的高回报率吸引 投资者。
其实，开发商在进行“售后返租”的时候，往往会提升其产品的价格，正所谓“羊 毛出在羊身上”。比如，一个本来市场价只值2万元/平米的商铺，开发商将售 价提高到4万元/平米，并承诺10年包租，年收益8%。假设10年内商铺本身既 不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽 然承租收益为80%（每年8%×10年），共收到租金3.2万元/平米。但投资者如
精品.资料
Z专业资料整理
WORD格式
WORD格式.分享
果此时将商铺售出，只能卖到2万元/平米，实际房产收益为50%，卖出后亏了 一半，因此投资在每平米商铺上的实际年收益率也只有：（3.2万元-2万元）/4 万元/10年=3%，远不及开发商称的8%的年收益率（即使考虑到商铺本身的升值， 但是结合投资者利息税费，以及当年房产商标高价格等综合因素，最终的年收益 率也没有开发商号称的8%那么高）。
除了回报率问题，其他方面也存在一些潜在风险。如买铺返租，大部分都是以 8%做基准来算的高额返租的方式，例如某市一处商业项目，在业主们收到3个月 的“返租回报”后，该项目因资金链断裂而成烂尾楼，返租租约成了一纸空文。
高额返租具有巨大的市场风险，按照一般投资规律，商铺的投资回报应比目前银 行的信贷利率高，这是一个参照系数，但回报越高风险越大。
精品.资料
Z专业资料整理