____工程可研报告
编制部门：战略拓展部
编制日期： ___年___月___日
目录
** 工程可研报告 1 主责中心：战略运营中心 1
编制日期： 1 目录 1
前言（战略拓展部负责）
2
工程决策背景及摘要（战略拓展部负责）
2
一、外部环境 2 二、内部因素 2
第一部分：工程简况（战略拓展部负责） 3
第二部分：法律及政策性风险分析（战略拓展部
/ 成本经管部共同负责） 5
第三部分：市场分析（品牌营销部负责） 6
第四部分：规划设计分析（技术经管部负责） 7
第五部分：工程开发（战略拓展部
/工程经管部 /品牌营销部负责，简化版可略）8
第六部分：投资收益分析（预算部负责）9
第七部分：经管资源配置（人力资源部负责，简化版此项可略） 第八部分：综合分析与建议（战略拓展部负责）11
第十部分：在新城市开发需要补充的内容（战略拓展部负责） 附件： 13
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第九部分：竞拍和投标方式取得土地需要注意的问题（战略拓展部负责）
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前言（战略拓展部负责）
随着公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新工程的需求越来越
强烈。为了规范工程前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升公司竞争力，特制定可行
性报告内容指引。
工程决策背景及摘要（战略拓展部负责）
一、外部环境
1、城市发展规划与宗地的关系及对工程开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、
城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等。
2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，工程处
在 xx 区，要说明该区域的地位。
3、工程渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化
园、政府重点工程等。
二、内部因素
1、工程启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般
3— 5 年），在公司发展中
的地位（是否核心工程） 。
2、公司进入重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降
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低经营风险、扩大社会影响力的作用。
3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。
第一部分：工程简况（战略拓展部负责）
一、宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
附图 ：工程在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心
商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公 /商务 /政府的关系）。
二、宗地现状
1、 四至范围；
2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）
、池塘及高压线等对开发有
较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况
等，并说明对拆迁及工程开发进度的影响；
5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑
/结构等，地
上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素
分割土地；
7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图 ：平面地形图，标记四至范围及相关数据；
地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。
三、工程周边的社区配套 （简化版此项可略）
（一）周边 3000M 范围内的社区配套
1、 交通状况
（ 1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（ 2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
（ 3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工
程。
附图 ：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；
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2、 教育：大中小学及教育质量情况。
3、 医院等级和医疗水平
4、 大型购物中心、主要商业和菜市场
5、 文化、体育、娱乐设施
6、 公园
7、 银行
8、 邮局
9、 其他
附图 ：生活设施分布图，具体位置、距离。
（二）宗地周边 3000M 外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、工程周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
（简化版此项可略）
1、治安情况
2、空气状况
3、噪声情况
4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6、周边景观
7、风水情况
8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购
物中心 /超市的建设等。
9、其他
五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）
1、 道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）
。
2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、 通讯（有线电视、电话、网络） ：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图 ：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。
六、规划控制要点
1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
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2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
3、 综合容积率、住宅容积率
4、 建筑密度
5、 控高
6、 绿化率
7、 其他 七、土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地
价。
第二部分： 法律及政策性风险分析 （战略拓展部、成本经管部共同负责）
一、合作方式及条件
1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等
2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）
、建后分销售收入、建后分利润、
共同设立公司等。 除直接从政府批租土地外， 都要明确对方一定能够提供正规税务发票。 对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3、 付款进度及与拿地程序的配合
4、 其他合作的主要条件
5、 与合作方式相关的其它法律规定
二、土地法律性质评估
（一）现状
1、土地所有权归属
2、土地使用权归属
3、土地的用途
（二）规划
1、规划所有权归属
2、规划使用权归属
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