3、规划的用途
三、取得土地使用权程序评估
1、 取得土地使用权的程序
2、 取得土地使用权需要的工作日
3、 取得商品房用地土地使用权所需条件
4、 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）
四、土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）
1、土地性质变更的程序和理由
2、土地性质变更的政策支持或障碍
3、土地性质变更需要的工作日
五、政策性风险评估
城市规划限制或更改、 突发性政策等政府因素导致工程中断开发、
报批报建流程无法完成、
工程开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。 六、总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明
显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条
款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第三部分：市场分析（品牌营销部负责）
一、区域住宅市场成长状况
（简化版此项可略）
1、区域住宅市场简述
形成时间
各档次住宅区域内分布状况
购买人群变化
2、区域住宅市场各项指标成长状况（近
开工量 /竣工量 销售量 /供需比
3-5 年）
平均售价
3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
二、区域内供应产品特征 （简化版此项可略）
1、各档次产品供应状况
2、各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
平均售价
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开发规模
产品形式
平均消化率
平均容积率
物业在区域内分布特征
3、区域内表现最好个案状况
附图 ：工程周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图
片。
4、未来 2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
5、分析：本案在区域市场内的机会点
6、结论：
区域市场在整体市场的地位及发展态势
本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式
本案在区域内开发市场潜力
本案在开发中的营销焦点问题
三、区域市场目标客层研究
1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围
（建立在本区域参照工程的经验研究及全市的
趋势特征上）
2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品的偏好、购买方式和主要的关注点、
诉求点。
四、目标市场定位及产品定位
1、市场定位
2、目标人群特征 /来源区域 /行业特点
3、产品建议
第四部分：规划设计分析（技术经管部负责）
一、初步规划设计思路
1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。
2、 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不
同类型产品的比例。
3、 节能和环保型建筑材料选用的考虑。
4、 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。
5、 如果是大型、超大型工程，对营造大社区概念的考虑。
二、规划设计的可行性分析
7/15
1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出
的产品是什么类型和特性， 是否符合前面提及的规划设计概念和时代所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能
性。
2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质
状况、较深的沟壑（小峡谷） 、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环
境、空气情况、危险源、 “风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入
口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络） 、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。 如：交通状况（与是否开通业主班车有关） 、商业
设施（大型购物中心） 、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设
施对自身配套建设规模和面积作出判断。
7、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产
品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。
第五部分： 工程开发（战略拓展部、 工程经管部、品牌营销部共同负责，简化版此项可略）
一、土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略
等角度对土地升值潜力做出初步评估。
二、立即开发与作为土地储备优缺点分析
三、工程计划（工程总监负责） ：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市
场和片区市场的占有率。
四、销售计划（品牌营销部负责） ：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，
销售计划实现的可行性分析。
8/15
第六部分：投资收益分析（预算部负责）
一、成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，工程总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：
项
目 投资总额（万元） 单位成本（元 /m2）
土地成本
前期工程费
基础设施费
建安工程费
配套费用
开发间接费
直接建造成本小计
营销费用
经管费用
总
计
二、税务分析
1、 营业税及附加
2、 所得税
3、 土地增值税
上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，工程本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。
三、经济效益分析
1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等
2、工程利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：
经济指标
单位数值（元 /m2）
工程总金额（万元）
销售收入
直接成本
总投资
毛利率
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税前利润
税后利润
销售净利率
投资回报率
3、工程开发各期的利润体现
经济指标
2
20XX 年
上半年 下半年
﹒﹒﹒
上半年 下半年
20XX年
上半年 下半年
合 计
结算面积（ m）
2
单位利润 ( 元 /m ) 利润(万元)
4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。
（ 1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）
一定百分比来比较，如：
经济指标
预测成本×
90%
预测成本
预测成本×
110%
预测成本×
120%
总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率
（ 2）售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）
一定百分比来比较，如：
经济指标
预测售价×
90%
预测售价 预测售价×
110%
预测售价×
120%
营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率
（ 3）容积率变动各项指标的变化
主要指标
容积率 1 容积率 2 容积率 3 容积率 4 容积率 5
多高层比
营业额
总投资
10/15