毛利率
税后利润
税后净利率
总投资回报率
四、工程资金预测
1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2、资金回款计划：各期销售回款计划。
3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月
平均额
第七部分：经管资源配置（人力资源部负责，
简化版此项可略）
五、机构设置：是否需要成立独立法人公司（工程公司）
；主要部门设置。
六、人力资源需求：启动工程对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业负责人） 七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训
等）。
第八部分：综合分析与建议 （战略拓展部负责）
一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政
配套、生活配套、是否符合时代一贯发展思路等方面论述。
二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政
配套、生活配套、是否符合时代一贯发展思路等方面论述。
三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、
宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、结论和建议
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。
第九部分：竞拍和投标方式取得土地需要注意的问题（战略拓展部负责）
（一）主要指标测算
1、 预测直接建造成本（不包括地价）
、售价
2、 投资收益分析（参考以下格式） ：
经济指标
A A+M A+2M
﹒﹒﹒
A+nM
楼面地价
完全成本
总投资
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
注： A 代表起拍价或投标底价，若没有底价
A 代表略低于可能最低中标价；
M 代表每次举 100 万元，变化
牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如
值不宜过大。
3、 根据需要，可增加如下测算：
销售净利率
R1
完全成本
最高楼面地价
最高总地价
R2
R3
﹒﹒﹒
注：R 代表可接受的销售净利率；
销售净利率还可以换成其他主要分析指标， 如投资回报率
等。
（二）竞争对手分析 （简化版此项可略）
1、主要背景，控股股东情况
2、总资产、净资产、净利润（每股利润）
3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本
4、操作水平，主要开发的工程
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5、参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。
（三）制定策略
1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。
2、销售净利率在
10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其
他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。 3、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。
（四）资金筹措
短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成
届时一定提供融资服务的协议。
第十部分： 在新城市开发需要补充的内容 （战略拓展部负责）
一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况
1、 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销
售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。
3、 各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区
域等。
4、 各行政区市场比较：
（ 1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平
均价格等。
（ 2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。
5、 当地城市近、中期规划发展方向描述
城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与工程开发和居民住宅密切相关方面。
6、 主要发展商情况：发展商时代、企业性质、开发水平；前
20 名发展商最近 3 年的开工
量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。
7、 热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征
8、 客户的购买偏好、购买关注的要素
9、 重点楼盘描述
二、需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）
附件：
1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。
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2、 按照成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程
成本测算可采用两种方法：
（ 1）从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本工程逐项分析计算。但要注意
在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。
（ 2）根据已做的类似工程的相关数据，并充分考虑该工程的特性，在此基础上估算。
上述两种方法在测算过程中， 不是一贯而终的， 不同的成本工程要运用最恰当、 最科学的方
法，两种方法可以交叉使用。 对可上可下的成本工程在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。
可参照下面表格：
成本估算表
总成本（万
成本工程
元）
单位成本 （元 /m）
2
参考工程 单位成本
说明
一、土地获得价款
1、政府地价及市政配套
2、合作款项
3、红线外市政配套
4、拆迁补偿费
二、开发前期准备费
1、勘察设计费
2、报批报建费
3、三通一平费
4、临时设施费
三、主体建筑工程费
1、基础工程
2、结构及粗装修
3、门、窗工程
4、公共部位精装修
5、室内精装修
6、室内水电气暖
7、室内设备及安装
8、室内智能化系统
四、红线内市政工程费
1、室外给排水系统
2、室外采暖系统
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3、室外燃气系统
4、室外高低压系统
5、室外消防系统
6、室外智能化系统
五、园林环境费
1、环境设计费
2、绿化建设费
3、建筑小品费
4、道路广场建造
5、围墙建造费
6、室外照明费
7、室外背景音乐
8、室外零星工程
六、公共配套设施费
1、游泳池
2、会所
3、幼儿园
4、学校
5、儿童游乐设施
6、商业设施
7、其他
七、开发间接费
1、工程经管费
2、营销费用
3、资本化利息
4、物业经管完善费
合计
说明：
1、成本估算应按本表明细工程分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类
2、参考工程可选择集团内外的工程，其规范为：①已竣工的工程；②具有最大可比性
3、 现金流量预测表
4、 欲签订的意向书和合同文本
5、 新城市开发的市场调研报告
6、
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