国内物流地产市场现状
物流地产为何再次升温？
可以很明显地感受到，近来物流地产再次升温了。5月中旬，国内最大的房地产开发公司万科宣布跨入物流地产。5月29日，荷兰最大的养老金基金资产管理公司荷兰汇盈资产管理公司和中国的仓储开发和运营公司易商联合宣布，荷兰汇盈将向易商投资不超过6.5亿美元，获得易商约20%的股权，并和易商共同组建一家合资公司，在全国范围内开发、持有并运营标准化、现代化的物流地产。事实上，根据公开信息整理的数据显示，2013年5月至今，各路资金已经在物流地产上投入了超过250亿人民币：包括2013年菜鸟网络投资50亿人民币，2013年7月，嘉民集团增资5亿美元；2013年8月，凯雷投资、The Townsend Group联合投资上海宇培达2亿美元；2013年12月，阿里巴巴投资28.22亿元港币（其中18.57亿港币投向海尔电器旗下日日顺物流）于海尔集团；今年2月，国内某保险公司、中银集团投资有限公司联合HOPU基金投了23.5亿美元给普洛斯中国。普洛斯集团首席执行官梅志明表示，公司预计将在两年左右的时间里使用上述投资资金继续在中国扩张。
国内的物流地产为何再次升温？在安邦（ANBOUND）研究员看来，可以从以下几个角度分析：
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首先，从需求端来看，国内对现代化的仓储设施需求旺盛。目前，在技术的进步、经济的发展、市场需求的变化等多种因素影响下，国内的产业链环境正在发生着巨大的变化。尤其是在流通领域，互联网的应用正在迅速地重塑流通渠道。电商的快速发展不仅在冲击着传统零售业，也同时对物流提出了新的要求。电商物流的快速响应、小批量、多频次的需求特性，使之其对现代化的仓储设施有着巨大的需求。
其次，从供给端来看，国内现代化的仓储设施供应严重不足。据中国仓储协会估算，截至2012年年底，全国营业性通用仓库总体量达6.98亿平方米。但世邦魏理仕的统计显示，截至2013年年底，由12家主要的全国性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计仅约1300万平方米，占全国仓储设施总面积的比例甚微。这显然难以满足以电商为主导的零售行业高速发展所产生的需求。不仅如此，其上游环节——土地的供应更是稀缺。统计显示，2013年，全年全国国有建设用地供应总量73万公顷，比上年增长5.8%。其中，工矿仓储用地21万公顷，增长3.2%，低于国有建设用地供应增长幅度。而由于物流用地对地方财政的贡献度低，物流用地所占比重更是下滑明显。以上海为例，据世邦魏理仕统计，上海2013年全年物流用地出让仅5宗成交，土地总面积不足30公顷。2011－2013年的三年间，上海物
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流仓储用地出让面积分别为60万、40万和27万平方米，仅占工业用地出让面积的3%左右。
第三，严重的供不应求现状使得物流地产具备了良好的投资回报。数据显示，由于物流地产需求强劲，全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨，目前物流地产的净租赁回报率约为5%－6%，远高于商业地产约3%的平均回报水平。如果再加上因仓储土地供应稀缺所导致的土地增值部分，投资回报将会更高。
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