嘉凯·中央城住宅清盘方案
Part1：住宅
一、剩余货量盘点
[表一：各楼栋房源剩余情况] 推售情况 楼栋号 产品 套数 剩余套数 销售率 剩余房源 合计 [表二：各户型剩余情况] 户型 面积（㎡） 剩余货量 均价 两房 2+1房 大三房 （62套未推） 四房 复式 1 超高层 140 56 60% 3 高层 40 4 90% 5 高层 41 7 85.4% 已推售 6 7 未推售 2（一单元） 2（二单元） 超高层 92 56 39% 超高层 62 62 0% 62 184套 小高层 小高层 39 0 100% 124 54 0 100% 84.57-88.45 94.2-98.32 130.65-132.7 41 3650 4 3850 107 3700 138-142.36 256-263.93 30 3700 2 3700 [表三：在售各楼栋销控表] 高层剩余房源一览表 1# 一单元 ㎡ ㎡ ㎡ 二单元 ㎡ ㎡ ㎡ 一单元 ㎡ ㎡ 2# 二单元(未推) ㎡ ㎡ ㎡ 3# 一单元 ㎡ ㎡ ㎡ 5# 一单元 ㎡ ㎡ 127.1185.3198.32132.7132140.5888.4594.2130.65130.65138.0884.57127.11142.3686.3797.183202 3203 3201 3202 3101 3102 3103 3101 3001 3001 3002 3003 3001 3002 2901 2902 2903 2901 2902 2901 2902 2903 2901 2902 2801 2802 2803 2801 2802 2801 2802 2803 2801 2802 2701 2702 2703 2701 2702 2701 2702 2703 2701 2702 2601 2602 2603 2601 2602 2601 2602 2603 2601 2602 2501 2502 2503 2501 2502 2501 2502 2503 2501 2502 2401 2402 2403 2401 2402 2401 2402 2403 2401 2402 2301 2302 2303 2301 2302 2301 2302 2303 2301 2302 2201 2202 2203 2201 2202 2201 2202 2203 2201 2202 2101 2102 2103 2101 2102 2101 2102 2103 2101 2102 2001 2002 2003 2001 2002 2001 2002 2003 2001 2002 1901 1902 1903 1901 1902 1901 1902 1903 1901 1902 1801 1802 1803 1801 1802 1801 1802 1803 1801 1802 1701 1702 1703 1701 1702 1701 1702 1703 1701 1702 1601 1602 1603 1601 1602 1601 1602 1603 1601 1602 1501 1502 1503 1501 1502 1501 1502 1503 1501 1502 1501 1502 1503 1502 1503 1401 1402 1403 1401 1402 1401 1402 1403 1401 1402 1401 1402 1403 1401 1402 1403 1301 1302 1303 1301 1302 1301 1302 1303 1301 1302 1301 1302 1303 1301 1302 1303 1201 1202 1203 1201 1202 1201 1202 1203 1201 1202 1201 1202 1203 1201 1202 1203 1101 1102 1103 1101 1102 1101 1102 1103 1101 1102 1101 1102 1103 1101 1102 1103 1001 1002 1003 1001 1002 1001 1002 1003 1001 1002 1001 1002 1003 1001 1002 1003 901 801 701 601 501 401 301 201 902 903 901 902 901 802 803 801 802 801 702 703 701 702 701 602 603 601 602 601 502 503 501 502 501 402 403 401 402 401 302 303 301 302 301 202 203 201 202 201 902 903 901 802 803 801 702 703 701 602 603 601 502 503 501 402 403 401 302 303 301 202 203 201 902 802 702 602 502 402 302 202 901 801 701 601 501 401 301 902 802 702 602 502 402 302 202 903 803 703 603 503 403 303 203 901 801 701 601 501 401 301 201 902 903 802 803 702 703 602 603 502 503 402 403 302 303 202 203 统计截止于2015-3-15
[分析]：
? 项目住宅整体销售达到60%共计284套，6#、7#楼已售罄，3#、5#楼剩余房源
较少，3#楼剩余1套四房，3套两房，都位于低楼层，5#楼剩余7套四房； ? 剩余房源主要集中在1#、2#楼，剩余户型集中在C1户型85-88㎡两房40套，均
价3650元/㎡，B户型130-132㎡大三房107套，D户型138-142㎡四房31套，均价3700元/㎡；
? 畅销户型C户型94-98㎡2+1房只剩余4套。
二、2015.1-3月竞品分析
NO 1 项目名称 公园一号三期 备案套数 108 成交均价 3650 营销活动 折后3500元/㎡起住进贤母园 2 3 4 5 6 7 8 九颂山河·博园 四季春晖 悠然家园 柴玺欣园 瑞景新城 领秀柴桑 嘉凯·中央城 江州华府 丽都·中央公馆 江南熙园 101 80 50 47（多层/小高） 42 39（含精装房） 36 27 19 17（多层/小高） 3322 3567 3571 3486 3581 3744 3743 3337 3312 3498 3288元/㎡入住双城中心 春节2、5#均价3388元/㎡ 小开盘 / 用买高层的价格买洋房 1、首付5万，入住精装房； 2、春节红包大派送 1、总价5万起买金铺； 2、首付6.7万买三房 29万购三房，2999元/㎡起 2888元/㎡低价来袭 总价优惠3万 9 10 11 [分析]：
? 2015年第一个季度，迎来春节传统销售旺季节点，各项目以价换量，抢占客户； ? 九颂山河·博园在14年底以低价3188元/㎡的均价入市，丽都·中央公馆紧跟其
后打出一口价2888元/㎡，元旦期间，缘壹·四季春晖借助新售楼部开放，将整体均价调整到3388元/㎡重新入市，与此同时，凯旋城三期更名江州华府，同时配合精装样板房开放，将整体销售均价下降到3400元/平米，春节各项目延续元旦活动； ? 12个重点竞品项目，第一季度共备案613套，按全年全县去化2000套住宅计算，
第一季度去化率占全年的30%；
? 同竞品相比，本案3743元/㎡的价格任然处于高位，第一季度备案36套，占据5.9%
的市场份额，市场占有率较少。
三、营销目标及目标下的问题
1、营销目标
? 销售周期：2015年4月1日-2015年5月31日（61天） ? 销售重点：主要促销130平米—140大户型，其余房源顺销 ? 销售套数：80套