城投公司转型 投、高投、水投、水务）市级土地储备职能、履行土地储备任务。两大土地循环系统的推出使城投平台能够有效利用土地获得融资同时通过土地开发实现价值增值：“储地—融资—建设”循环，从优化资源配臵入手，借助土地收益权向银行融资，增强投资集团的实力，同时通过银行贷款保证重大项目的推进；“储地—整治—出让”循环，保证投资公司自身投融资能力。把储备的土地经过认真规划、整治并完善基础设施配套后，适时分批挂牌出让，用收回的土地增值收益，去补偿基础设施建设的投资，并偿还相关的银行贷款。
两种循环方式相辅相成，互相推进。前者通过向银行出让土地收益权的方式融资，增加了公司的可使用现金的同时加快了资金的周转速度，而后者更具有可持续性，通过生地平整，开发成熟地之后挂牌，提高了公司实际的资产价值，而转让之后所得的增值收益能够弥补基建所需的资金缺口，偿还应付的债务，缩短了资金的周转周期。
2.经营城市理念城市经营是指像经营企业一样把城市的资源、资产资本化进行经营。重庆模式利用这种理念将城市资产（土地、基础设施、生态环境、服务产业等）通过城投平台这个载体资本化，达到“盘活存量、吸引增量”和“以城建城、以城兴城”的成效。通过贯彻以“时间换空间”不仅提高了资金的周转效率同时，大规模的扩大了城市基础设施建设的规模及建造能力。
以重庆市水利投资（集团）有限公司（水投）为例，政府将供水特许经营权赋予水投集团，使水投集团获得向接受公司供水服务的用户直接收取水费的权利。充足的水费收入提供了充足的现金流以支持集团日常经营
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城投公司转型 及扩大固定资产投资的规模，实现“以水养水”的运作方式。
3.“三三”法为了建立融资平台的风险防范意识，提高经营能力与效率，保证平台的可持续发展，政府实施了“三三”法。
“三不政策”：第一、地方财政不得为投资集团做各种形式的融资担保避免发生财政债务风险。第二、各投资平台间不能相互提供债务担保，以避免风险在城投平台间的传递，放大金融风险。第三、各平台的专项资金不得互相拆借，规避了债务风险的内部传导及系统性风险的形成。
“三个平衡”：第一、净资产与负债的平衡，保证相对安全的杠杆率，即争取把资产负债率控制在60%左右。第二、集团现金流的平衡。合理有效地运用现金，实现现金流的良性运转，提高资金的使用效率，缩短资金周转周期。第三、投资与来源要平衡。投资集团在接受政府部门下达的具体投资建设任务时，必须要有明确的相应资金注入或有通过特定的盈利模式回收投资的途径，避免出现大的融资困难或信用危机。
“三权分立”：基建项目的立项与推进的过程中，各部门享有不同的权利，部门间权利制衡避免了腐败现象的发生，具体权利划分为：主管部门拥有项目的审批权，国有部门对资产拥有监督权而投资部门主管项目的建设与实施。
二、从“八大投”到“五大投” （一）“八大投”缘何转型“五大投”？
“八大投”转为“五大投”这一概念首次公开是原重庆市市长黄奇帆在2012年上半年的重庆市经济工作会议上提出的。曾经推动重庆经济发展，为重庆市基础设施建设做出重要贡献的“八大投”面临瘦身，计划转
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城投公司转型 型成为地产、城投、交通开投、高速、水务等五大城投平台。“八大投”转型的原因主要有以下几个方面：
1.规范地方政府债务的内在要求纵览2010年以来的政策文件特别是十八届三中全会以来的重大政策，对于地方政府的投融资模式和平台转型有一个基本前提：从财政可持续角度规范地方政府债务和投融资方式的顶层设计。从政府债务规范的角度，对于平台的诉求自然是解决政府投资中无法完全市场化的部分；从企业制度规范的角度，平台首先要建立规范的现代企业制度。在目前的政策框架下，显然要推动平台现代企业化的进程，以达到规范化融资和实体化运营的目的。2010年以后，各部委出台了一系列文件规范融资平台公司的债务约束和转型。
2.土地储备政策影响2012年11月，国土资源部等四部委出台?关于加强土地储备与融资管理的通知?（国土资发?2012?162号），要求对全国的土地储备机构进行“名录式”管理，统一由国土资源部备案，同时要求规范储备机构融资规模，实行融资规模控制卡。重庆市级储备机构仅有重庆市地产集团和重庆两江新区土地储备整治中心纳入土地储备机构名录，重庆城投土储中心与重庆市其他市级储备机构目前均未能进入国土资源部土地储备机构名录。因此，未被列入名录的土储中心不得通过银行开展土地储备项目融资等经营活动，无法开展新增储备土地相关业务。
3.国企改革及国资结构调整国企改革是八大投转型的重要原因，重庆新一轮国资改革的任务，就是要推动绝大多数国企发展成为混合所有制企业并积极上市、组建国有资本投资运营公司、优化国有资本布局、完善现代企业制度和完善国有资产监管体系等。在2014年4月重庆市政府发布的
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城投公司转型 ?中共重庆市委重庆市人民政府关于进一步深化国资国企改革的意见?中已明确提出利用现有国有企业股权或资产，改组一批国有资本投资公司，强化产业集聚和资源整合，探索改组或组建国有资本投资公司、运营公司。此外，国资结构调整也是重庆市推进的重要目标，截止到2011年底，重庆国有资产达到1.5万亿元，40%是八大投，30%是金融、30%是工商企业，而今后国有资产要进一步调整结构，工商及服务业、地方金融、城市基础设施三大板块的格局要按照4：3：3布局，这也就意味着占据国资重要地位的“八大投”要减小规模。
4.民营经济的发展需求发展非公经济，扶持小微企业已成为重庆市未来发展的重要发展方向，在?2015年重庆市政府工作报告?中指出要鼓励非公有制企业参与国有企业改革，鼓励有条件的民营企业建立现代企业制度。依托创业基地和孵化器，引导民营经济集群发展，推动大中小微企业协作配套、联动发展。然而规模巨大的“八大投”涉及了城市建设的方方面面，这一定程度会挤占民营经济，因此，国有投融资平台有必要淡出一些领域。
5.债务规模庞大十多年间，“八大投”为城市建设作出了巨大贡献，自身也得到了快速的发展，规模极速扩张，这也带来了债务规模的不断膨胀。在建立“八大投”之初政府曾提出“三不政策”，要求地方融资平台债务不能超过60%，但是2014年有4家投资平台资产负债率超过60%，其中交旅更是达到了83.28%，除去开投，其余几家也都超过了50%，可见巨额的债务压力也是城投谋求转型的原因之一。
此外，2014年9月，国务院发布?关于加强地方政府性债务管理的意
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城投公司转型 见?（国发?2014?43号）提出加强政府或有债务监管，剥离融资平台公司政府融资职能，融资平台公司不得新增政府债务。
（二）重庆“八大投”转型方式
1.升级为投资运营公司国资改革意见中指出要将国有企业打造成资本投资公司。未来将重庆地产集团和重庆渝富集团组建成两个类似新加坡淡马锡的投资公司，而两家公司计划朝“没有债务，专注资本金投资”的方向转型，一旦转型为投资类公司，两家企业的具体职能为股权投资和战略投资者，其在投资领域上就有了很强的灵活性。渝富集团已经开始对工业、科技、能源等实体产业和金融领域进行战略投资，先后投资设立和参股多家企业，公司未来还计划开展以盈利为目的的财务性投资，匹配长短期投资，平衡现金流，主动选择一些发展潜力好、投资收益高的短期项目，强化企业效益。
2.业务转型升级或平台关闭有些投资平台所专注领域的投资需求已经消失，因此投资平台可以转型成为实体产业。例如，建投集团与煤炭燃气集团整合，更名为能源集团，转型为能源产业类集团。随着2005年电力市场化发展，它不再承担基础设施建设营运的职责，转身为工商企业，专注煤炭、电力、燃气等领域的经营发展，专做能源产业，使它完全市场化，完成了从基建城投平台转为实体产业公司的转变。
而另一个例子便是重庆交旅（原重庆市高等级公路投资有限公司），由于费改税，重庆7000多千米的二级公路不再收费，公司便不再从事高等级公路建设工作，市政府将旅游产业划拨给重庆旅游投资集团，专门从事旅游产业的投资开发。
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