龙岗三和村旧改项目前期研究报告
一、 项目概况
三和村旧改项目位于深圳市龙岗区龙岗街道。龙岗街道办紧靠龙岗区委、区政府所在地——中心城，辖区面积64.12平方公里，人口近30万。该街道办有新生、龙岗、南联、南约、龙东、同乐、盛平、龙岗、平南九个社区居委会，项目正处在龙岗街道办龙东社区，与龙岗中心城之间隔深惠公路。
三和村
三和村宏观位置图
1
三和村实景图
三和村总占地面积为17.06万平方米，总建筑面积为25.72万平方米，容积率约为1.5。由于农村缺乏相应规划，因此，拆迁面积还包括村红线外1.28万平方米建筑，合计拆迁面积为27万平方米。此外，由于政府规划八仙岭公园占用三和村部分土地，因此，该村还有一部分补偿面积约为10万平方米，土地平整，位于八仙岭脚下，依山旁水，正对即将开盘发售的一城峰景项目。
政府补偿用地10万平米
2
三和村临近龙岗立交，紧邻深惠公路，深汕公路和惠盐高速公路，背靠八仙岭，龙岗河也流经此地，交通便捷，地理位置得天独厚。因此，龙岗街道办办事处、龙岗会堂、邮电局、天虹商场、龙岗中心小学等都汇集于此。三和二村已经纳入深圳市城中村旧改5年计划中，提出要对该村进行局部拆迁与综合整治相结合的方案，改造面积为4.41万平米。
龙岗街道办事处三和村区位图
目前规划建设中的地铁三号线双龙站也处在项目所在地。该站为龙兴街与深惠路的交汇处，临近深惠高速公路与深汕公路分岔口，为3号线终点站，也是预留与东北方向城际线的换乘站。 该站的建成不仅使得深圳特区内与龙岗直接相连，而且也是与惠州、东莞等地的换乘站，交通重要地位非常突出。
3
地铁3号线规划图
二、 项目区位优势分析
从传统意义上看，龙岗地产划分为几个相对独立的组团。首先是罗湖的“后花园”——布吉，其开发时间最早，是“关内上班，关外居住”的首选片区；其次是在老城区发展遇到瓶颈之后，布吉逐步向坂雪岗拓展，形成一个独立的新兴市场；第三，横岗片区在地铁3号线及深惠路改造的利好支撑下，它将成为一个新的市场热点；第四则为大龙城片区（包括龙岗中心城、龙岗及坪山、坪地）。 本项目正式处在大龙城片区。
相比较其他片区，龙城片区积累了跨跃式发展的最初动力，花半里、罗马公园、东方御花园、锦绣东方等使龙岗地产升级，招商·依
4
山郡、水岸新都、中央悦城、中信·栖湖及御林弥补了该区域在超高端物业上的空缺。龙岗中心城拥有大量的土地资源，具有深圳其它片区无可比拟的优势，这将大大增加它在整个深圳房地产市场中的地位。
从大区位来看，大龙城片区的迅速崛起将突破行政的限制，带动并实现深、莞、惠三市的产业整合及经济一体化。作为“珠三角”三个最为活跃的经济体，在地缘上拥有得天独厚的优势，通过区域合作实现资源的优势互补。大龙城片区作为深圳东部的中心有无可比拟的地缘优势，它也将成为名符其实的城际中心，进而发挥核心枢纽的作用。
另一方面，奥体新城及会展中心选址龙岗对于其知名度的提高将有极大的促进，龙岗将成为一个新的体育与文化中心，它的效应将相似于北京奥运村。地铁3号线及预留与惠州的接驳为它提供了交通上的核心优势。
三、 项目周边竞争力分析
随着大龙城片区的迅速发展，佳兆业，中信等知名企业相继进驻，成功开发的楼盘有水岸新都、中信·栖湖等，房地产开发已具备一定规模。尤其是龙岗中心城的辐射作用，使得该片区政府办公、学校、医院等基础设施配套完备，又有八仙岭公园优美风景，已经聚集了一批高档商业、酒店等知名企业进驻，成为众多商家争抢之地。
目前周围项目二手房均价为7000元/平米，新开盘住宅均价为1万元左右。由于2008年众商家纷纷调整战略采取理性定价的策略，
5