土 地 估 价 技 术 报 告
项目名称：广西富禄地置业有限公司所拥有且用于抵押贷款的
座落于北海市银海区侨港镇港口东面、银滩四号路以南约200米的一宗面积为91533.8平方米的国有出让商业、餐饮旅馆业、住宅用地的土地使用权市场价格评估（北海市）
受托估价单位：广西公大土地评估有限公司
土地估价报告编号：桂公大评报地(估)字[2009](南宁)第1178号
土地估价技术报告编号：桂公大评报地(技)字[2009](南宁)第1178号 提交估价报告日期：2009年11月6日
关键词：北海市
抵押贷款 土地使用权
市场价格
广西公大土地评估有限公司 2009年
广西公大土地评估有限公司
目 录
第一部分 总 述 ............................. 1 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 ..... 6 第三部分 第四部分
土地估价 ..........................附 件 ............................11 27 广西公大土地评估有限公司
第一部分 总 述
一、项目名称
广西富禄地臵业有限公司所拥有且用于抵押贷款的座落于北海市银海区侨港镇港口东面、银滩四号路以南约200米的一宗面积为91533.8平方米的国有出让商业、餐饮旅馆业、住宅用地的土地使用权市场价格评估。 二、委托估价方
1、委托方：广西富禄地臵业有限公司
2、单位地址：北海市北海大道西16号海富大厦第23层E号 3、法定代表人：宁哲斌 4、联系人:王丽菊
5、联系电话：13807898266
6、委托估价方与土地使用者关系：委托估价方为土地使用者 三、受托估价方
1、受托估价机构：广西公大土地评估有限公司
2、机构地址：南宁市金洲路嘉湖巷6号佳和大厦7楼 3、资质级别：全国范围内土地估价机构
全国A级资信等级估价机构
4、资格证书号：A200945002
5、资质有效期：2009年7月1日至2010年6月30日 6、法定代表人：武绍会
7、联系电话：0771－5537151 8、联系人：王光强 四、估价目的
为委托方向金融机构申请抵押贷款确定抵押贷款额度提供委估对象土地的使用权市场价格参考。 五、估价依据
1、行为依据
《土地使用权价格评估委托书》桂公大评报地字[2009](南宁)第1178号。
2、法律法规依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》[根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正]；
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》[第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理
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广西公大土地评估有限公司
法〉的决定》]；
(3)《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)；
(4)广西壮族自治区实施《中华人民共和国土地管理法》办法(2001年9月20日)。
3、产权依据
《国有土地使用证》“北国用(2007)第B00647号”。 4、价格及其它依据
(1)广西壮族自治区实施《中华人民共和国土地管理法》办法(2001年7月29日);
(2) 估价人员实地勘察资料;
(3) 估价人员收集的北海市样点地价资料;
(4)《北海市基准地价修订基本成果及应用说明》；
(5)《全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》； (6)《北海工程造价信息》。 六、估价基准日
2009年11月2日。 七、估价日期
2009年11月3日至2009年11月6日。 八、地价定义
本报告的土地使用权价格是指委估对象土地于基准日2009年11月2日及在以下条件下的国有出让用地的土地使用权市场价格：
①委估土地为政府出让土地，土地的批准用途、实际用途均为商业、餐饮旅馆业、住宅用地，规划容积率为3.5，其中商业、餐饮旅馆业用地批准使用年限为40年（终止日期至2033年1月9日止），住宅用地的批准使用年限为70年（终止日期至2063年1月9日止），土地使用权人为广西富禄地臵业有限责任公司。本次估价的目的是为土地使用权人办理土地使用权抵押贷款手续提供价格参考，因此，估价设定委估土地使用权为广西富禄地臵业有限责任公司所拥有的国有出让商业、餐饮旅馆业、住宅用地的土地使用权，其剩余使用年限分别设定为商业、餐饮旅馆业用地为23.19年、住宅用地为53.19年，其容积率为3.5。
②委估对象土地在估价基准日的实际开发程度为宗地红线外达到“五通”（通路、给水、排水、通电、邮电），宗地红线内平整的空地。由于估价目的是为委托方办理土地使用权抵押贷款手续提供价格参考，因此估价设定土地的开发程度为宗地红线外达到“五通”（通路、给水、排水、通电、邮电），宗地红线内为场地平整。 九、估价结果
在本项估价土地价格界定的范围内，我们采用适宜科学的方法测算得到估价对象在估价基准日2009年11月2日的土地使用权市场价格评估结果
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广西公大土地评估有限公司
为：
宗地面积：91533.8平方米
土地使用权单价：7027元/平方米 土地使用权总价：64320.80万元
大写：人民币陆亿肆仟叁佰贰拾万零捌仟元整
备注：假设在评估基准日抵押权实现时，权属变更产生的各种费用合计约5788.87万元，该费用为假设在基准日抵押权实现时的法定优先受偿款；是否将其上述优先受偿款从土地评估价中扣除，由报告使用者按当地有关部门的规定确定。 十、需特殊说明的事项
1、本项估价的前提条件和假设条件 ⑴估价依据的可靠性
①产权依据：本次委估宗地的权属、范围、面积等数据以《国有土地使用证》“北国用(2007)第B00647号”为依据。
②法律法规依据：以权威部门颁发的《中华人民共和国土地管理法》[根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正]、《中华人民共和国城市房地产管理法》[第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》]、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)、广西壮族自治区实施《中华人民共和国土地管理法》办法(2001年9月20日)为依据。
③取价依据以《北海市基准地价修订基本成果及应用说明》、《全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》、《北海工程造价信息》、估价人员实地勘察资料、 估价人员收集的北海市样点地价资料为依据；
⑵市场的客观性
在估价基准日房地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。 ⑶地价内涵
本报告的土地使用权价格是指委估对象土地于基准日2009年11月2日及在以下条件下的国有出让用地的土地使用权市场价格：
①委估土地为政府出让土地，土地的批准用途、实际用途均为商业、餐饮旅馆业、住宅用地，规划容积率为3.5，其中商业、餐饮旅馆业用地批准使用年限为40年（终止日期至2033年1月9日止），住宅用地的批准使用年限为70年（终止日期至2063年1月9日止），土地使用权人为广西富禄地臵业有限责任公司。本次估价的目的是为土地使用权人办理土地使用权抵押贷款手续提供价格参考，因此，估价设定委估土地使用权为广西富禄地臵业有限责任公司所拥有的国有出让商业、餐饮旅馆业、住宅用地的土地使用权，其剩余使用年限分别设定为商业、餐饮旅馆业用地为23.19年、住宅用地为53.19年，其容积率为3.5。
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