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技－表3 评估对象及比较案例价格影响因素评价表 类序影响因素 A B 交易情况 1 2 3 4 5 6 区域因素 7 8 9 物业座落 平均交易价格 (元/m) 交易情况 交易日期 商业设施程度 交通便捷度 公共服务设施程度 基础设施完备程度 自然环境 2北海市四川路交金海岸大道西北13405.4平方米土地 4476(元/m) 拍卖出让 2009年9月8日 一般 较优 优 优 一般 一般 一般 较优 较优 较劣 一般 70 2北海市银滩大道交广东路东北角26643.4平方米土地 5480(元/m) 拍卖出让 2009年9月8日 一般 较优 一般 优 一般 一般 一般 较优 较优 较优 一般 70 2C 委估宗地 北海市西南大道北北海市银海区侨港镇侧、云南路以西约港口东面，银滩四号101米7542.7平方路以南约200米 米土地 25171(元/m) 待估 拍卖出让 抵押贷款 2009年9月8日 2009年11月 较优 优 较优 优 优 一般 较优 一般 一般 较优 一般 一般 70 优 优 优 优 优 较优 优 优 较优 优 53.19 10 相邻区域开发程度 11 规划限制 12 批准用途 个 别 因 素 13 宗地面积 14 宗地形状 15 局部环境 16 土地剩余年限 17 容积率 2.8 4 3 3.5 技－表4 评估对象及比较案例价格影响因素修正说明表 类序影响因素 A B C 委估宗地 别 号 北海市西南大道北北海市四川路交金北海市银滩大道交北海市银海区侨港镇港侧、云南路以西约1 物业座落 海岸大道西北广东路东北角口东面，银滩四号路以南101米7542.7平方13405.4平方米土地 26643.4平方米土地 约200米 交米土地 易2224476(元/m) 5480(元/m) 5171(元/m) 待估 情2 平均交易价格 况 3 交易情况 拍卖出让，修正为+5 拍卖出让，修正为+5 拍卖出让，修正为+5 抵押贷款，修正为0 4 5 6 区7 域8 因素 9 10 11 12 个 别 因 素 13 14 15 16 17
交易日期 商业设施程度 交通便捷度 公共服务设施程度 基础设施完备程度 自然环境 相邻区域开发程度 规划限制 批准用途 宗地面积 宗地形状 局部环境 土地剩余年限 容积率 2009年9月，修正为0 2009年9月，修正为0 2009年9月，修正为0 2009年11月，修正为0 一般，修正为-5 较优，修正为-2 优，修正为0 优，修正为0 一般，修正为-10 一般，修正为-5 一般，修正为-2 较优，修正为-2 较优，修正为-2 较劣，修正为0 一般，修正为-5 70，修正为0.9866 2.8，修正为2.31084 一般，修正为-5 较优，修正为-2 一般，修正为-2 优，修正为0 一般，修正为-10 一般，修正为-5 一般，修正为-2 较优，修正为-2 较优，修正为-2 较优，修正为0 一般，修正为-5 70，修正为0.9866 4，修正为2.6612 较优，修正为-2 较优，修正为-2 优，修正为0 优，修正为0 一般，修正为-10 较优，修正为-2 一般，修正为-2 一般，修正为-5 较优，修正为-2 一般，修正为0 一般，修正为-5 3，修正为2.3772 优，修正为0 优，修正为0 优，修正为0 优，修正为0 优，修正为0 优，修正为0 较优，修正为0 优，修正为0 优，修正为0 较优，修正为0 优，修正为0 3.5，修正为2.528925 70，修正为0.9866 53.19，修正为0.9624 - 19 -
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技－表5 评估对象和比较案例价格影响因素评价分值表 类别 序号 影响因素 A B 北海市四川路交金北海市银滩大道交海岸大道西北广东路东北角1 物业座落 13405.4平方米土26643.4平方米土情地 地 222况 2 平均交易价格 (元/m) 4476(元/m) 5480(元/m) 3 4 5 6 区域因素 7 8 9 10 11 12 个 别 因 素 13 14 15 16 17 交易情况 交易日期 商业设施程度 交通便捷度 公共服务设施程度 基础设施完备程度 自然环境 相邻区域开发程度 规划限制 批准用途 宗地面积 宗地形状 局部环境 土地剩余年限 容积率 105 100 95 98 100 100 90 95 98 98 98 95 95 0.9866 2.31084 105 100 95 98 98 100 90 95 98 98 98 100 95 0.9866 2.6612 C 委估宗地 北海市西南大道北海市银海区侨港镇北侧、云南路以西港口东面，银滩四号约101米7542.7路以南约200米 平方米土地 25171(元/m) 待估 105 100 98 98 100 100 90 98 98 95 98 98 95 0.9866 2.3772 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 0.9624 2.528925 技－表6 比较案例价格影响因素修正系数表 类别 序号 影响因素 A 1 交易情况 2 3 4 5 6 7 区域因素 8 9 10 11 12 个 别 因 素 13 14 15 16 17 B C 北海市西南大道北侧、云南路以西约101米7542.7平方米土地 5171(元/m) 100/105 100/100 100/98 100/98 100/100 100/100 100/90 100/98 100/98 100/95 100/98 100/98 100/95 0.9624/0.9866 2.528925/2.3772 7103 2物业座落 平均交易价格 (元/m) 交易情况 交易日期 商业设施程度 交通便捷度 公共服务设施程度 基础设施完备程度 自然环境 相邻区域开发程度 规划限制 批准用途 宗地面积 宗地形状 局部环境 土地剩余年限 容积率 2北海市四川路交金海岸大道西北13405.4平方米土地 4476(元/m) 100/105 100/100 100/95 100/98 100/100 100/100 100/90 100/95 100/98 100/98 100/98 100/95 100/95 0.9624/0.9866 2.528925/2.31084 6730 2北海市银滩大道交广东路东北角26643.4平方米土地 5480(元/m) 100/105 100/100 100/95 100/98 100/98 100/100 100/90 100/95 100/98 100/98 100/98 100/100 100/95 0.9624/0.9866 2.528925/2.6612 6936 2修正后的价格 ⑷修正价格计算
根据技－表8的修正系数，计算各案例修正后的价格。
实例A修正后的价格：4476×100/105×100/95×100/98×100/90×100/95×100/98×100/98×100/98×100/95×100/95×0.9624/0.9866×
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2.528925/2.31084≈6730（元/平方米）
实例B修正后的价格：5480×100/105×100/95×100/98×100/98×100/90×100/95×100/98×100/98×100/98×100/95×0.9624/0.9866×2.528925/2.6612≈6936（元/平方米）
实例C修正后的价格：5171×100/105×100/98×100/98×100/90×100/98×100/98×100/95×100/98×100/98×100/95×0.9624/0.9866×2.528925/2.3772≈7103（元/平方米）
⑸比准价格的确定
经过分析，三个比较案例修正后的价格差距不大，经评估人员综合分析，决定采用简单算术平均法求取待估宗地的单位平均地价，即：
市场比较法测算结果=(6730+6936+7103)÷3=6923(元/平方米) 3、测算结果
通过以上试算，采用市场比较法法的测算的单位面积土地使用权价格为:6923元/平方米。
?用剩余法测算土地使用权价格
剩余法是在预计开发完成后不动产总价格的基础上，扣除预计的开发成本以确定待估土地价格的方法。
计算公式为： V=A-B-C
式中： V-待估宗地价格
A-开发完成后的土地总价格或房地产价格 B-整个开发项目的开发成本 C-开发商合理利润 ⑴确定最佳开发利用方式
委估土地面积为91533.8平方米, 建筑密度为22%，容积率为3.5，为商业、餐饮旅馆业、住宅用地。按此条件和委托方提供的设计方案，计划在委估土地上建1栋54层酒店及酒店式公寓用房（建筑面积为125200平方米,建筑高度为210米），叁栋40层住宅楼，叁栋50层住宅楼（住宅总建筑面积为195168.3平方米），总建筑面积为320368.3平方米，区内除建筑物外的空地用于布臵小区道路和绿化、公共活动场所等。整幢建筑物外墙涂高档外墙漆，安装有高档电梯，窗户为塑钢窗，入户门为高级防盗门楼梯等公用部分内墙刮内墙漆，瓷砖地面，铁栏杆木扶手；水、电、电视闭路线、网线安装到户；住宅用房户内精装修, 酒店及酒店式公寓用房按五星级酒店装修。
⑵确定开发完成后的房地产市场价格(A)
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技-表7 案例与委估宗地比较表 序号 北部湾壹号 委估宗地 土地面积 109203.26平方米 91533.8平方米 建设地址 茶亭路49号(位于北海市海城区,北海市银滩中区,银滩四号路以南约200米(位于北海市银海区,的北面,隔海景大道与大海相望). 北海市的南面,宗地南面和西面与海滩紧密相连). 规划容积率 3.5 3.5 建筑密度 17.85% 18.6% 绿化率 65% 38.6% 建筑高度 200米 210米(建成后将成为北海市第一高楼)
北部湾壹号效果图
据评估人员调查，北部湾壹号2009年10月28日推出的海怡阁、海悦阁均价9300元/平方米,通过比较修正确定委估宗地开发完成后的房地产的住宅用房最有可能的交易价格为9300元/平方米,酒店及酒店式公寓用房约是住宅用房的1.1倍（合10230元/平方米），则总价为：
A＝10230×125200+9300×195168.30=3095861190(元)≈309586.12(万元)
⑶确定开发周期
房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发(拆迁、场地平整、临时水电等)、勘察、设计、项目招标等，其工期根据项目的规模和难易程度确定；中期主要包括建筑安装工程建设(含设备的安装),其工期根据全国统一建筑安装工程工期定额确定建筑安装工程(含地
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基、基础的处理、设备及安装等)的施工工期；后期主要包括室外附属工程的建设(含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等)，后期工期结合建筑安装工程的施工工期确定。根据委估宗地的建设规模和实际情况，容积率3.5时的开发周期为4年；
⑷确定整个开发项目的开发成本（B）
开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。其中： ①购地税费
购地税费主要是指购地者通过向政府或市场购买取得土地使用权,由购地者承担的税费有变更登记手续费、交易服务费、土地转让价格调节基金和契税等, 变更登记手续费、交易服务费、土地转让价格调节基金由当地有关部门制定标准,契税根据北政发[2003]53号北海市实施《中华人民共和国契税暂行条例》细则，契税税率为3％，税基为土地成交价，根据评估对象的实际情况,购地税费为土地价格的4.3%,设土地价格为V,则：
购地税费=V×4.3%=0.043V ②建筑安装工程费
建筑安装工程费包括一般土建、水卫、电照、施工临时配套设施费等单位工程费用, 根据《北海工程造价信息》2009年公布的《北海市各类建筑工程成本费用情况表》的建安费用数据并结合前述最佳开发利用方式，确定其建安费用为3330元/平方米(含内装修)：
建筑安装工程费=320368.3×3330=1066826439(元)≈106682.64(万元);
③施工报建、规划报建及市政建设配套费
根据评估人员调查收集的北海市有关施工报建、规划报建的收费标准及北政办[2007]16号《北海市城市市政建设配套费征收办法》,从而得出委估对象的施工报建和规划报建及市政建设配套费为:工程造价的9%, 则：
③=②×9%＝106682.64×9%≈9601.44(万元) ④专业费用
专业费用包括勘察、设计费、建设监理费、造价咨询费。根据国家发展计划委员会和建设部以计价格(2002)10号文件, 2002年3月18日联合发布了《工程勘察设计收费管理规定》和修订后的《工程勘察收费标准》、《工程设计收费标准》及国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》、北海市有关造价咨询费的有关规定。根据北海市实际情况,专业费用按建安工程费的8%计取，则：④=②×８%=106682.64×８%≈8534.61(万元)
⑤小区内室外附属工程费用(含场地平整、室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等)：根据测算，房屋建成后达到住宅条件需投入开发费用为350元/平方米。⑤=91533.8×350=32036830(元) ≈3203.68(万元)
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