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⑥不可预见费
不可预见费用为开发过程中因突发事件而支付的费用，一般为总建筑费和专业费之和的2%～5%。根据委估对象的实际情况按建安工程费和专业费的3%计,则：不可预见费=（②+④）×3%=(106682.64+8534.61)×3%≈3456.52(万元)
⑦建造房屋的总开发成本 建造总成本=②+③+④+⑤+⑥
=106682.64+9601.44+8534.61+3203.68+3456.52=131478.89(万元) ⑧管理费用
管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济活动以及房地产开发提供各种服务而发生的费用。主要包括故管理人员工资及附加费、办公费用、差旅费、固定资产使用费、业务招待费等。一般为建筑总成本用的2%—5%。根据评估对象的实际情况,管理费用按建造总成本的3%,则：
管理费用=⑦×3%=131478.89×3%≈3944.37(万元) ⑨销售税费
销售税费指房地产进入市场流通领域中发生的销售费用和应交纳的销售税金及附加等。销售费用主要包括市场推广费、销售代理费和销售手续费。根据计价格[1995]971号《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》记载：房屋买卖代理收费按成交价格的0.5%—2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不能超过成交价格的3%。北海市的楼盘大部分为独家代理，代理费按成交价格的3%收取。根据评估对象的实际情况，销售费用按成交价格的3%计算。根据北海市房产交易中心的《北海市房产交易缴纳的税费一览表》记载：营业税(5%)、城市维护建设税(营业税的7%)、教育费附加(营业税的3%)、地方教育费附加(营业税的1%)、防洪保安费（1‰），总税率为成交价格的5.56%。则销售税费为成交价格的8.56%。
销售税费=A×8.56%
=309586.12×8.56%=26500.57(万元) ⑩投资利息
根据委估宗地的建设规模和房地产开发周期,容积率3.5时的开发建设期取4年。假设地价款、购地税费一次性投入，建造总成本、管理费用均匀投入。目前央行三-五年期贷款基准利率为5.76%,则：
投资利息=(V+①)×[(1+5.76%)开发建设期-1] +(⑦+⑧)×[(1+5.76%)开发建设期
/2-1]
=(V+0.043V)×[(1+5.76%)4-1] +(131478.89+3944.37)×[(1+5.76%)4/2-1] = 0.2619V+16050.06
整个开发项目的开发成本：B=①+⑦+⑧+⑨+⑩
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= 0.043V +131478.89+3944.37+26500.57+0.2619V +16050.06 =0.3049V+177973.89 ⑸开发商合理利润(C)
根据评估人员调查，北海市房地产开发企业的开发类似规模小区的利润约为房地产售价的15%，则:开发商合理利润C=A×15%=309586.12×15%=46437.92(万元)
⑹计算地价
根据以上的分析和确定的参数，利用公式V=A-B-C计算规划设计条件的地价。
V =A-B-C=309586.12-(0.3049V+177973.89)-46437.92 V=65272.67(万元)
土地总面积为91533.8平方米，因此确定单价为： 65272.67×10000÷91533.8≈7131元/平方米 ⑺测算结果
通过以上试算，采用剩余法的测算的单位面积土地使用权价格为:7131元/平方米。
四、地价的确定 1、地价确定的方法
根据以上评估过程, 采用市场比较法测算的土地单价:6923元/平方米,采用剩余法测算的土地单价为:7131元/平方米,两结果相差较小。经分析认为：市场比较法是依据替代原理，将委估宗地与类似宗地近期交易价格进行对照比较，并通过对各个影响交易价格因素的差别情况进行修正，最后得出委估宗地的价格的估价方法，目前土地市场发展较成熟，交易案例充分，因此采用此方法评估能很好地反映市场价格水平，因此我们认为这种方法的选用是合适可行的，方法的使用及测算过程是合理的，测算结果是可信的；而剩余法估价是从开发商的角度分析,测算其所能支付的最高土地购买价格,其关键在于是否根据合法原则和最有效使用原则正确确定土地最佳利用方式,剩余法中采用了估价时点的房地产价格参数和建筑物重臵成本参数,所以测算出的结果相对来说能较客观反映市场价格,我们认为剩余法的选用是可行的,测算过程是合理的,测算的地价结果也是可信的。
经过前述分析,我们决定采用简单算术平均法确定委估宗地的最终评估结果,则:
土地使用权单价＝(6923+7131)÷2=7027(元/m2)
土地使用权评估总价：7027×91533.8＝643208012.6(元) ≈64320.80(万元)
2、法定优先受偿款分析
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押
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担保的债权数额,以及其他法定优先受偿款。
本报告评估的土地价格是委估土地在满足价格定义情况下的土地使用权市场价格，由于评估目的是为委托方确定抵押贷款额度提供参考依据，根据《房地产抵押估价指导意见》的规定,我们已对优先于本次抵押贷款受偿的款额进行了询问,没有发现委托人在委估对象上设定已抵押担保的他项权利而存在的债权数额。但是,假设在评估基准日抵押权实现,委估对象进行拍卖变现,优先于抵押债权清偿顺序支付主要包括营业税、土地增值税、契税、交易费、手续费、评估费等费用。根据有关规定并参考一般的交易案例情况,以上各项费用约占交易总价（本次取评估总价）的9％，即：
64320.80×9％≈5788.87(万元) 则优先受偿款为：5788.87万元。 3、估价结果
在本项估价土地价格界定的范围内，我们采用适宜科学的方法测算得到估价对象在估价基准日2009年11月2日的土地使用权市场价格评估结果为：
宗地面积：91533.8平方米
土地使用权单价：7027元/平方米 土地使用权总价：64320.80万元
大写：人民币陆亿肆仟叁佰贰拾万零捌仟元整
备注：假设在评估基准日抵押权实现时，权属变更产生的各种费用合计约5788.87万元，该费用为假设在基准日抵押权实现时的法定优先受偿款；是否将其上述优先受偿款从土地评估价中扣除，由报告使用者按当地有关部门的规定确定。
五、变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。
1、估价对象的合法用途为商业、餐饮旅馆业、住宅用地,土地面适中，且统一规划，独立使用性不强,不宜分割使用、转让,除非当事人协商一致并处理好相邻权、地役权及基础设施的使用权利,达到各自独立使用条件。
2、假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时,因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响,最可能实现的价格一般比公开市场价格要低,与评估的市场价格的差异程度大约在10%- 30%。
3、处臵地产时,其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处臵方式和营销策略等因素有关。一般说来,以拍卖方式处臵地产时,变现时间较短,但变现价格一般较低,变现成本较高,要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。
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第四部分 附 件
一、《土地使用权价格评估委托书》“桂公大评报地字[2009](南宁)第1178号”；
二、《企业法人营业执照》“注册号:450500200023862号”; 三、《国有土地使用证》“北国用(2007)第B00647号”； 四、《国有土地使用权出让合同》“北国土合(2007)39号”; 五、《关于中国法学(北海)国际交流中心项目用地规划设计要点的复函》“北规函[2009]281号”；
六、《关于中国法学(北海)国际交流中心项目用地规划设计方案的请示》“北规发[2009]93号”；
七、委估对象实景照片; 八、宗地位臵示意图；
九、估价机构、估价人员资格证书。 （以上均为复印件）
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