2490元/平方米（5.18亿元/20.8万平方米）。
6 投资价值分析
6.1
项目现金流预测
青年城项目现金流量表 (单位：万元)
序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 3 4 费用名称 资金来源 销售收入 自有资金 合作资金 资金运用 开发建设投资 销售税金及附加(5.55%) 所得税(预3.25%) 土地增值税(预1%) 支付合作方优先权费 归还合作方本金 盈余资金 累计盈余资金 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 合计 25,000 37,000 63,000 33,600 16,800 175,400 10,000 25,000 28,000 33,600 16,800 113,400 15,000 12,000 27,000 35,000 73,000 35,000 25,030 19,450 25,744 22,805 37,159 130,188 24,000 17,000 18,000 14,000 555 1,388 1,554 1,865 932 6,294 325 813 910 1,092 546 3,686 150 250 280 336 168 1,184 5,000 5,513 513 11,025 35,000 35,000
- 30 17,550 37,256 10,795 - 20,359 45,212 - 30 17,520 54,776 65,571 45,212 注：开发建设投资项不含税费、财务与管理费用。
阳光国际项目现金流量表 (单位：万元)
序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 3 4 费用名称 资金来源 销售收入 自有资金 合作资金 资金运用 开发建设投资 销售税金及附加(5.55%) 所得税(预3.25%) 土地增值税(预1%) 支付合作方优先权费 归还合作方本金 盈余资金 累计盈余资金 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 合计 12,000 12,000 12,000 12,000 - 8,000 8,000 10,000 10,000 - 2,000 33,000 13,764 10,000 999 585 180 2,000 40,000 40,000 11,983 5,700 2,220 1,300 400 2,363 25,200 25,200 118,200 83,200 18,000 15,000 20,000 15,000 17,775 1,340 820 252 363 65,521 4,559 2,705 832 4,725 15,000
37,700 15,000 - - 2,000 19,236 28,018 7,426 52,679 17,236 45,254 52,679 注：开发建设投资项不含税费、财务与管理费用。
6.2 股权价值分析
项目组采用折现卓达太阳城股权净现金流（FCFE）的方法估算其股权价值(EV)，由于卓
达太阳城为卓达集团专为开发卓达·太阳城项目群而注册设立的项目公司，项目组评估其股权价值仅基于现有的在建项目预测收益，对于项目公司未来的成长、损益情况不作考虑。卓达太阳城正在开发的项目总建筑面积约为190万平米，计划于2013年基本销售完毕，2011年-2013年公司股权净现金流量预测如下：
单位：万元 项 目 销售回笼款预测 项目总投资支付预测 各项税费预测 土地款支付预测 经营性净现金流 融资新增预测 融资偿付预测 筹资性净现金流 投资性净现金流 综合净现金流 2011年 2012年 2013年 92297 70000 9230 0 13067 50000 15972 34028 0 47095 164728 50000 16473 0 98255 0 7750 -7750 0 90505 132461 50000 13246 0 69215 0 57750 -57750 0 11465 折现率r取值企业权益资本成本（CAPM），计算公式如下： CAPM = Rf +β (E[Rm] - Rf) + Alpha
Rf为无风险收益率，项目组采用五年以上长期国债的年到期收益率的平均值3.17%；E[Rm]为市场预期回报率，采用沪深指数中的成份股投资的年收益率的几何平均值10.26%（Wind资讯数据）；β为贝塔系数，采用沪深300中房地产开发企业贝塔系数的加权调整值1.0855（Wind资讯数据）；Alpha为特别风险溢价，考虑项目公司规模风险率和个别风险率，以审慎原则取值为7%。经计算，卓达太阳城的权益资本成本（CAPM）约为17.9%。
企业股权价值(EV)为未来三年现金流折现之和，经计算，卓达太阳城的股权公允价值为11.52亿元，以资金方持有其71.43%的股权计算，资金方所持股权价值约为8.23亿元，详见如下卓达太阳城股权价值计算表（单位：万元）：
2011年 FCFE2011 47095 2012年 FCFE2012 90505 17.9% 0.833333333 1.833333333 2.833333333 2013年 FCFE2013 11465 净现金流 FCFE 折现率 CAPM 折现年数 T 折现系数 现金流现值 现金流折现之和 EV 0.871984865 41066 0.739809124 66957 115219 0.627668624 7196 7 保障措施情况
7.1
7.1.1
抵押担保情况 抵押担保具体内容
卓达集团及其实际控制人投资注册的全资子公司威海星河、威海星际、威海腾飞、威海旺都、威海恒通、威海中阳以其拥有的位于山东省文登市南海新区价值为124,714万元的十五宗土地为卓达集团按期支付优先权维持费及在约定条件下卓达集团以约定价格收购资金方持有的全部卓达太阳城股权提供抵押担保。
7.1.2
抵押物概况
抵押土地位于山东省文登市南海新区金海路东、高岛路南，共计十五宗，总面积为1,059,473平方米（1589.3亩），拟开发建设卓达?香水海二期项目，相应土地证号、土地面积及所属公司列表如下：
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 合计 土地证号 文国用（2010）第110024号 文国用（2010）第110025号 文国用（2010）第110026号 文国用（2010）第110027号 文国用（2010）第110028号 文国用（2010）第110029号 文国用（2010）第110030号 文国用（2010）第110031号 文国用（2010）第110032号 文国用（2010）第110033号 文国用（2010）第110034号 文国用（2010）第110035号 文国用（2010）第110036号 文国用（2010）第110037号 文国用（2010）第110038号 土地面积 （平方米） 74411 37951 89458 80291 98945 73452 80043 73452 44396 74289 36388 92436 89748 44435 69778 1059473 土地面积 公司名称 （亩） 111.6 56.9 134.2 120.4 148.4 110.2 120.1 110.2 66.6 111.4 54.6 138.7 134.6 66.7 104.7 1589.3 土地使用权终止日期 星河 星河 星河 星河 腾飞 腾飞 腾飞 腾飞 星际 星际 旺都 旺都 恒通 恒通 中阳 2050-3-15 2080-3-15 2050-4-29 2080-4-29 地块位置图：
宗地1-10、13-15 宗地11、12
7.1.3
抵押率
2011年2月27日经北京仁达房地产评估有限公司评估（预评估报告编号：仁达预估
字【2011】第0120100059号），十五块土地使用权价值总额为124,714万元；经股权价值测算得知，资金方持有卓达太阳城71.43%的股权，价值约为8.23亿元，两项资产价值合计20.7亿元，以资金方股权投资本金及预期收益（按2年计算）计算综合抵押率为31.6%。
7.1.4
抵押物所属公司介绍
威海星河、威海星际、威海腾飞、威海旺都、威海恒通、威海中阳均系卓达集团及其
实际控制人投资注册的全资项目子公司。
65、谁为时代的伟大目标服务，并把自己的一生献给了为人类兄弟而进行的斗争，谁才是不朽的……——涅克拉索夫66、宁要好梨一个，不要烂梨一筐。积极肯干和忠心耿耿的人即使只有两三个，也比十个朝气沉沉的人强。——列宁67、一个人应养成信赖自己的习惯，即使在最危急的时候，也要相信自己的勇敢与毅力。——拿破仑68、你在两个仇人之间说话要有分寸，以免他们和好后你将无地自容。——萨迪69、为了在生活中努力发挥自己的作用，热爱人生吧！——罗丹70、人生有两出悲剧。一是万念俱灰；另一是踌躇满志。——萧伯纳71、不良的习惯会随时阻碍你走向成名、获利和享乐的路上去。——莎士比亚72、求人帮助的时候，求穷人比求富人容易。——契诃夫73、先相信自己，然后别人才会相信你。——罗曼·罗兰74、对一个人来说，所期望的不是别的，而仅仅是他能全力以赴和献身于一种美好事业。——爱因斯坦75、人喜欢习惯，因为造它的就是自己。——萧伯纳76、受惠的人，必须把那恩惠常藏心底，但是施恩的人则不可记住它。——西塞罗77、人生最终的价值在于觉醒和思考的能力，而不只在于生存。——亚里士多德78、人生是一场赌博。不管人生的财博是得是损，只要该赌的肉尚剩一磅，我就会赌它。——罗曼·罗兰79、不惜牺牲自由以图苟安的人，既不配享受自由，也不配获得安全。——富兰克林80、多听，少说，接受每一个人的责难，但是保留你的最后裁决。——莎士比亚81、凡事只要看得淡些，就没有什么可忧虑的了；只要不因愤怒而夸大事态，就没有什么事情值得生气的了。——屠格涅夫、参加游泳的人必须身体健康，患有下列疾病的同学不可游泳：心脏病高血压肺结核肝炎肾脏疟疾严重关节炎等。女同学月经期间不能游泳，患红眼病和中耳炎的同学也不能游泳。、不要以感伤的眼光去看过去，因为过去再也不会回来了，最聪明的办法，就是好好对付你的现在现在正握在你的手里，你要以堂堂正正的大丈夫气概去迎接如梦如幻的未来。10、在我们了解什么是生命之前，我们已将它消磨了一半。11、在露天游泳时遇到暴雨是很危险的，因此应立刻上岸，到安全的地方躲避风雨。12、游泳应在有安全保障区的游泳区内进行，严禁在非游泳区内游泳。农村的少年儿童应在选择水下情况熟悉的区域。13、游泳前应做全身运动，充分活动关节，放松肌肉，以免下水后发生抽筋扭伤等事故。如果发生抽筋，要镇静，不要慌乱，边呼喊边自救。常见的是小腿抽筋，这时应做仰泳姿势，用手扳住脚趾，小腿用力前蹬，奋力向浅水区或岸边靠近。14、小学生一般不要跳水，可以在水中玩抛水球的游戏，但不能起哄瞎闹搞恶作剧，不能下压同伴深拉同伴或潜水“偷袭”同伴。对刚学会游泳的同学更不能这样做。15、小学生参加游泳应结伴集体活动，不可单独游泳，最好要有成人的带领。游泳时间不宜过长，20到30分钟应上岸休息一会，每次游泳时间不应超过小时。16、小学生不宜在太凉的水中游泳，如感觉水温与体温相差较大，应慢慢入水，渐渐适应，并尽量减少次数，减低冷水对身体的刺激。17、我从来不把安逸和快乐看作是生活目的本身---这种伦理基础，我叫它猪栏的理想。18、使一个人的有限的生命，更加有效，也即等于延长了人的生命。19、不会游泳的人，千万不要单独在水边玩耍；没有大人的监护，不要和伙伴们玩水。1.命运总是不如人愿。但往往是在无数的痛苦中，在重重的矛盾和艰辛中，才使人成熟起来。——路遥《平凡的世界》